La compravendita è il contratto con cui una parte, il venditore, trasferisce all’altra, il compratore, la proprietà di un bene (o un diverso diritto su esso, quale ad esempio l’usufrutto o la nuda proprietà, o anche di una quota di comproprietà, quale un mezzo, un terzo, un ventesimo, ecc.) a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro, il prezzo.
Le parti del contratto sono quindi due, il venditore e il compratore: ciascuna delle due parti può tuttavia essere a sua volta costituita da più soggetti (es. tre fratelli vendono un immobile di cui sono comproprietari a due coniugi, che acquistano in comune tra loro). È molto importante, affinché il contratto abbia piena validità ed efficacia, compiere alcuni accertamenti che riguardano le due parti.
Se si tratta di persone fisiche, sarà necessario verificare in primo luogo se si tratti di soggetti che abbiano compiuto la maggiore età e che siano pienamente capaci di agire: in caso contrario (minori, interdetti, inabilitati, persone soggette ad amministrazione di sostegno), per stipulare l’atto validamente sarà necessario ottenere specifiche autorizzazioni giudiziali (su ricorso presentato dal notaio o, con la sua supervisione, dai legali rappresentanti del soggetto interessato: per esempio dai genitori di un soggetto minorenne, o dal tutore di un soggetto interdetto).
Altri accertamenti potranno essere necessari con riferimento alla nazionalità delle parti (questo è un fenomeno in continuo aumento e che richiede un costante aggiornamento circa le modifiche normative): in particolare, i cittadini di Stati che non fanno parte dell’Unione Europea dovranno esibire al notaio un permesso di soggiorno in corso di validità. Qualora il permesso di soggiorno sia scaduto dovranno dimostrare di essere in attesa del rinnovo, esibendo la ricevuta da cui risulta che il rinnovo è stato chiesto ed è in corso di rilascio.
Se il soggetto non comunitario non ha un permesso di soggiorno valido, è necessario verificare che sia soddisfatta la c.d. condizione di reciprocità tra l’Italia e il suo Paese di origine: cioè il cittadino straniero potrà partecipare alla stipulazione del contratto solo nei casi in cui il cittadino italiano, nel Paese di origine di quel soggetto, potrebbe compiere lo stesso atto.
Ancora, sarà necessario accertare se si tratti di persone coniugate o di stato civile libero. Nel primo caso, sia che si tratti della parte venditrice, sia che si tratti della parte acquirente, occorrerà controllare se tra i coniugi trovi applicazione il regime patrimoniale della comunione legale dei beni o se sia stata scelta la separazione dei beni. Per quanto riguarda la parte venditrice, è fondamentale sapere quale era il suo regime patrimoniale al momento in cui ha acquistato il bene e se vi siano state successive variazioni al riguardo; per quanto concerne la parte acquirente, si tratta di sapere come deve essere correttamente intestato il diritto sull’immobile che ci si accinge ad acquistare (e a quali condizioni tale diritto potrà essere successivamente alienato). In caso i soggetti siano stranieri è necessario verificare quale sia la legge applicabile ai rapporti patrimoniali tra i coniugi e quale regime patrimoniale sia previsto da tale legge, in base allo stato in cui si sono sposati, o a quello nel quale vivono, secondo criteri complessi stabiliti dalla legge 218/95 sul diritto internazionale privato. Nel caso di acquirenti coniugati in regime di comunione, se la compravendita è collegata alla stipulazione di un mutuo, entrambi i coniugi dovranno concorrere alla costituzione di ipoteca a favore della banca mutuante.
Per i soggetti coniugati, il documento dal quale risultano i regimi patrimoniali è l’Estratto per riassunto dell’Atto di Matrimonio (da non confondere con il Certificato di Matrimonio, che non contiene tali informazioni), che deve essere chiesto, in carta libera, nel Comune in cui ci si è sposati (o in quello di residenza, se gli archivi sono aggiornati ed esiste il collegamento con il luogo delle nozze). Questo documento dovrà essere consegnato, anche in fotocopia, al notaio prima della stipulazione della vendita.
Per i soggetti di stato civile libero, è sufficiente attestare tale condizione attraverso un Certificato di Stato libero o di vedovanza.
Con riferimento al regime patrimoniale dei coniugi, si rammenta che la separazione personale tra gli stessi (tanto se giudiziale, quanto se consensuale) determina automaticamente il passaggio al regime della separazione dei beni, qualora i coniugi non avessero già adottato tale regime patrimoniale prima della separazione personale.
L’ipotesi della separazione personale (o del divorzio) tra due coniugi può essere rilevante anche ai fini della tassazione dell’atto: esistono numerosi casi in cui, nell’ambito della separazione o del divorzio, i coniugi convengono – nel regolare gli aspetti patrimoniali dei loro rapporti – trasferimenti immobiliari dall’uno all’altro o da parte di uno di essi a favore dei figli. Questi trasferimenti godono di un particolare regime di favore dal punto di vista della tassazione. Se una delle parti è una persona giuridica (es. una società costruttrice o una impresa che opera nel commercio di immobili), è necessario accertare chi abbia il potere di rappresentarla nella stipulazione del contratto, e da quale fonte tragga tale potere di rappresentanza: il notaio quindi dovrà verificare lo statuto sociale della persona giuridica di cui si tratta, nonchè eventuali procure o delibere con cui è stato attribuito o integrato il potere di rappresentanza, e ovviamente i documenti di identità del rappresentante.
In base all’analisi dello statuto sociale, il notaio dovrà altresì indicare quali atti (procure, delibere dell’organo amministrativo, autorizzazioni da parte dei soci, ecc.) si rendano necessari per integrare il potere di rappresentanza della società con riferimento all’atto che si deve stipulare.
