Domande frequenti

L’acquirente di un immobile abitativo è tenuto al versamento di più imposte: oltre ad alcuni tributi minori, il cui importo resta fisso in tutti i casi (bollo, tassa ipotecaria), devono essere versati tre altri tributi (il cui importo, al contrario, è di norma proporzionale al valore imponibile dell’atto): l’imposta ipotecaria, l’imposta catastale e, in alternativa tra loro, l’imposta di registro o l’IVA.

Nelle vendite soggette ad IVA si paga comunque l’imposta di registro in misura fissa (200 euro); in questi casi, anche le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa (200 euro ciascuna). Le tre imposte fisse vengono versate al notaio che le paga come sostituto di imposta allo Stato; l’IVA, calcolata sul prezzo della vendita, viene invece versata al venditore, che la espone in fattura.
Nelle vendite soggette ad imposta di registro, quest’ultima si calcola sul valore catastale rivalutato dell’immobile (e non sul prezzo concordato tra le parti) a seguito dell’entrata in vigore della Legge Finanziaria per il 2006; infatti prima veniva calcolata sul prezzo dichiarato. Lo stesso vale per le imposte ipotecaria e catastale (salvo che si applichino in misura fissa, ove ricorrano agevolazioni “prima casa” a favore dell’acquirente). Le tre imposte, in qualunque modo calcolate, vengono versate al notaio che le paga come sostituto di imposta allo Stato.

La tassazione degli acquisti di immobili abitativi e delle relative pertinenze si può riassumere brevemente così:
• venditore privato: in caso di prima casa imposta di registro 2%, imposte ipotecaria e catastale fisse di euro 50 l’una; in caso di seconda casa imposta di registro 9%, imposta ipotecaria e catastale fisse di euro 50 cadauna;
• venditore impresa costruttice: in caso di prima casa IVA 4%, imposte ipotecaria e catastale fisse di euro 200 l’una; in caso di seconda casa IVA 10%, imposte ipotecaria e catastale fisse di euro 200 l’una;
• se l’impresa è costruttrice ma vende un immobile ultimato da più di cinque anni NON si applicherà l’IVA ma l’imposta di registro secondo le regole sopra specificate, a meno che non opti espressamente per l’assoggettamento del trasferimento a IVA.

La vendita degli immobili ad uso abitativo (e delle loro pertinenze, quali autorimesse, cantine, solai) è soggetta ad IVA quando gli immobili stessi vengono venduti da parte dell’impresa che li ha costruiti o che li ha ristrutturati, a condizione che la costruzione (o la ristrutturazione) sia ultimata da non più di cinque anni, a meno che non venga esercitata opzione espressa per assoggettamento ad IVA da parte della società..

Non rileva il fatto che la parte venditrice sia un imprenditore individuale o una società. Quando la vendita è soggetta ad IVA con aliquota proporzionale, sconta altresì le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna). L’IVA, che si calcola sul prezzo, viene pagata dall’acquirente all’impresa venditrice, che la versa all’Erario quale sostituto di imposta. Le imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale vengono invece pagate al notaio, che funge da sostituto di imposta relativamente ad esse.

L’aliquota dell’IVA dovuta sul prezzo varia a seconda che ricorrano o meno – in capo alla parte acquirente – le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”.

Ove si tratti di vendita soggetta ad IVA, quest’ultima viene applicata con l’aliquota del 4% anziché del 10% (o del 20%): l’IVA viene calcolata sul prezzo della vendita (senza tenere conto del valore catastale dell’immobile) e viene versata al venditore e non al notaio. Le vendite soggette ad IVA sono anche soggette ad imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di euro 200 ciascuna.

È bene infine ricordare che il concetto di “prima casa” deve essere interpretato diversamente con riferimento alle imposte sui redditi e all’ICI: in questi casi i vantaggi consistono nella totale detassazione del reddito prodotto dall’immobile, a condizione che esso sia effettivamente adibito ad abitazione del proprietario e della sua famiglia.

Le agevolazioni spettano alle persone fisiche che siano in possesso dei seguenti requisiti:
a. avere la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile (o impegnarsi a trasferirvela entro diciotto mesi dalla data dell’acquisto);
b. non essere titolari, in via esclusiva o in contitolarità con il coniuge, di diritti di proprietà o di diritti reali di godimento (es. usufrutto) su altri immobili ad uso abitativo situati nello stesso Comune;
c. non essere titolari, neanche per quote (con chiunque, neanche per effetto del regime di comunione legale dei beni), in tutto il territorio italiano, della proprietà o di altro diritto reale di godimento su altri immobili ad uso abitativo acquistati con le stesse agevolazioni.

E’ bene anche ricordare che le agevolazioni di cui si tratta spettano anche in relazione ad immobili non abitativi (es. box, cantine) che siano pertinenza di abitazioni acquistate con agevolazioni, anche se la pertinenza viene acquistata con atto separato; le agevolazioni sono però fruibili con riferimento ad una sola pertinenza di ciascuna categoria catastale (quindi, per esempio, il secondo box non potrà essere acquistato con agevolazioni).

Chi ha goduto di agevolazioni rischia di decadere dal beneficio fiscale se trasferisce – a qualsiasi titolo – i diritti acquistati prima che siano decorsi cinque anni dalla data di acquisto, salvo che – entro un anno dalla alienazione – acquisti un nuovo immobile con agevolazioni da destinare a propria abitazione.

Infine, chi trasferisce una “prima casa” ed entro un anno dal trasferimento acquista una nuova “prima casa” gode di un credito di imposta nei confronti dell’Erario, pari all’ammontare delle imposte versate in occasione del primo acquisto, con il limite massimo dell’importo delle imposte dovute per il nuovo acquisto. A tale fine, non rileva se il trasferimento del primo immobile acquistato con agevolazioni intervenga prima o dopo il decorso di cinque anni dall’acquisto.

L’IVA sul prezzo dell’acquisto si paga con aliquota ordinaria del 10% (20% per gli immobili di lusso) quando l’acquirente non risiede (e non intende trasferire entro 18 mesi la residenza) nel Comune in cui è situato l’immobile; o quando l’acquirente è già titolare esclusivo (o insieme al coniuge) di un immobile abitativo nello stesso Comune; o, infine, quando l’acquirente è già titolare (anche per quote, sia pure per effetto del regime di comunione legale dei beni) di un immobile situato in territorio italiano e acquistato con i benefici “prima casa”.

Oltre all’IVA con aliquota ordinaria, che viene versata al venditore, l’acquirente deve versare anche le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna), oltre ad altri tributi minori (bollo, tassa ipotecaria): tutti i tributi diversi dall’IVA vengono versati al notaio che li riversa allo Stato come sostituto di imposta.

La vendita degli immobili ad uso abitativo (e delle loro pertinenze, quali autorimesse, cantine, solai) è soggetta ad imposta di registro (e non ad IVA) quando gli immobili stessi vengono venduti da parte di un privato o da parte dell’impresa che non li ha costruiti né ristrutturati, o da parte dell’impresa che li ha costruiti o che li ha ristrutturati a condizione che la costruzione (o la ristrutturazione) sia ultimata da più di cinque anni.

Oltre all’imposta di registro, sono dovute anche le imposte ipotecaria (finalizzata alla trascrizione dell’atto) e catastale (finalizzata alla voltura catastale dell’immobile). Le tre imposte devono essere pagate dall’acquirente al notaio, che le versa allo Stato quale sostituto di imposta. L’entità delle imposte dipende dalla sussistenza o meno – in capo all’acquirente – dei requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”.

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” consistono nell’applicazione dell’imposta di registro al 2% (anziché con l’aliquota ordinaria del 9%) e delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di euro 50 ciascuna. L’imposta di registro viene calcolata sul valore catastale rivalutato dell’immobile (rendita catastale x 115,50).

È bene infine ricordare che il concetto di “prima casa” deve essere interpretato diversamente con riferimento alle imposte sui redditi e all’ICI: in questi casi i vantaggi consistono nella totale detassazione del reddito prodotto dall’immobile, a condizione che esso sia effettivamente adibito ad abitazione del proprietario e della sua famiglia.

Le agevolazioni spettano alle persone fisiche che siano in possesso dei seguenti requisiti:
• avere la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile (o impegnarsi a trasferirvela entro diciotto mesi dalla data dell’acquisto);
• non essere titolari, in via esclusiva o in contitolarità con il coniuge, di diritti di proprietà o di diritti reali di godimento (es. usufrutto) su altri immobili ad uso abitativo situati nello stesso Comune;
• non essere titolari, neanche per quote (con chiunque altro, neanche per effetto del regime di comunione legale dei beni), in tutto il territorio italiano, della proprietà o di altro diritto reale di godimento su altri immobili ad uso abitativo acquistati con le stesse agevolazioni.

Si deve ricordare inoltre che le agevolazioni di cui si tratta spettano anche in relazione ad immobili non abitativi (es. box, cantine) che siano pertinenza di abitazioni acquistate con agevolazioni, anche se la pertinenza viene acquistata con atto separato; esse sono però fruibili con riferimento ad una sola pertinenza di ciascuna categoria catastale (quindi, per esempio, il secondo box non potrà essere acquistato con agevolazioni).

Chi ha goduto di agevolazioni rischia di decadere dal beneficio fiscale se trasferisce – a qualsiasi titolo – i diritti acquistati prima che siano decorsi cinque anni dalla data di acquisto, salvo che – entro un anno dalla alienazione – acquisti un nuovo immobile con agevolazioni da destinare a propria abitazione.

Infine, chi trasferisce una “prima casa” ed entro un anno dal trasferimento acquista una nuova “prima casa” gode di un credito di imposta nei confronti dell’Erario, pari all’ammontare delle imposte versate in occasione del primo acquisto, con il limite massimo dell’importo delle imposte dovute per il nuovo acquisto. A tale fine, non rileva se il trasferimento del primo immobile acquistato con agevolazioni intervenga prima o dopo il decorso di cinque anni dall’acquisto.

Le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” non ricorrono quando l’acquirente non risiede (e non intende trasferire entro 18 mesi la residenza) nel Comune in cui è situato l’immobile; o quando l’acquirente è già titolare esclusivo (o insieme al coniuge) di un immobile abitativo nello stesso Comune; o, infine, quando l’acquirente è già titolare (anche per quote, sia pure per effetto del regime di comunione legale dei beni) di un immobile situato in territorio italiano e acquistato con i benefici “prima casa”.

In questi casi, l’imposta di registro si calcola su una base imponibile determinata dal valore catastale rivalutato dell’immobile: l’importo imponibile minimo si calcola moltiplicando la rendita catastale dell’immobile per 126.

L’imposta di registro viene assolta con aliquota del 9%; devono poi essere versate le imposte ipotecaria e catastale fisse di euro 50 cadauna. Infine, si versano tributi minori (bollo, tassa ipotecaria).

Tutti i tributi si versano al notaio, che li riversa allo Stato quale sostituto di imposta.