Dietro le quinte della compravendita immobiliare

Nell’atto di compravendita è necessario inserire sotto pena di nullità alcune dichiarazioni della parte venditrice che attengono alla situazione urbanistica dell’immobile che viene trasferito. La normativa in materia, che è stata sensibilmente modificata nel 2003 con l’entrata in vigore del nuovo Testo Unico dell’Edilizia, che disciplina in modo radicalmente diverso il trasferimento di un fabbricato e il trasferimento di un terreno ed ha ancora visto sostanziali modifiche con normative in materia che si sono succedute nel corso del 2010 e del 2011.

Le dichiarazioni in materia urbanistica devono essere rese, a’ sensi di legge, dalla parte venditrice, ma in realtà vengono controllate dallo studio notarile anche tramite tecnico di fiducia.

I fabbricati

Il contenuto delle dichiarazioni richieste alla parte venditrice varia a seconda dell’epoca in cui il fabbricato è stato edificato e del fatto che esso abbia subito o meno modifiche successive alla sua costruzione.

1.  fabbricati costruiti prima del 1º settembre 1967, senza modifiche successive
   È sufficiente che il venditore dichiari, sotto sua responsabilità anche penale, che la costruzione è iniziata anteriormente a tale data. Se il venditore ha dubbi al riguardo, può essere utile consultare il Comune (eventualmente con l’ausilio di un professionista di propria fiducia) o chiedere all’amministratore del condominio eventuale documentazione al riguardo.
2. fabbricati costruiti prima del 1º settembre 1967, con modifiche successive
   Oltre alla dichiarazione del venditore di cui al punto precedente, è necessario, per quanto riguarda le modifiche successive al 1° settembre 1967, produrre al notaio i provvedimenti in base ai quali tali modifiche sono state effettuate (licenze, concessioni edilizie, concessioni in sanatoria, comunicazioni ai sensi dell’art. 26 della L. 47/85, Denunce di Inizio Attività, eventuali istanze di condono con allegata la relativa documentazione). Gli estremi di tali provvedimenti dovranno essere indicati nel corpo del contratto di compravendita.
3. fabbricati costruiti dopo il 1º settembre 1967
   Tanto con riferimento alla originaria edificazione, quanto con riferimento alle eventuali modifiche successive, è necessario, per quanto riguarda le modifiche successive al 1° settembre 1967, produrre al notaio i provvedimenti in base ai quali tali modifiche sono state effettuate (licenze, concessioni edilizie, permessi di costruire, concessioni in sanatoria, comunicazioni ai sensi dell’art. 26 della L. 47/85, Denunce di Inizio Attività (la cui disciplina è stata notevolmente modificata da recenti provvedimenti, che hanno ampliato il numero degli interventi edilizi effettuabili tramite D.I.A., senza richiesatd i permesso di costruire, e. ultimamente, tramite Comunicazione di Inizio Lavori o ancora tramite Segnalazione Certificata di Inizio Attività), eventuali istanze di condono con allegata la relativa documentazione). Gli estremi di tali provvedimenti dovranno essere indicati nel corpo del contratto di compravendita.
4. fabbricati oggetto di “condono edilizio”
   Se è stata presentata una domanda di condono edilizio (richiesta di concessione in sanatoria, domanda di regolarizzazione di abusi edilizi), è necessario fornire al notaio la concessione edilizia in sanatoria che il Comune ha emesso all’esito della pratica. Diversamente bisognerà produrre tutta la documentazione idonea per dimostrare la richiesta di condono presentata e tutti i documenti che sono stati presentati a corredo della stessa.

Il venditore di un terreno deve farsi rilasciare da parte del Comune in cui tale immobile è situato il Certificato di Destinazione Urbanistica relativo allo stesso, in bollo. Il certificato deve essere allegato in originale sotto pena di nullità all’atto, deve contenere i dati catastali del terreno e scade dopo un anno dalla data del suo rilascio.

Il venditore deve altresì dichiarare che dopo la data del rilascio del Certificato di Destinazione Urbanistica gli strumenti urbanistici del Comune non sono stati modificati, e che in relazione al terreno di cui si tratta non è stata emessa alcuna ordinanza di lottizzazione abusiva.

Sono dichiarazioni rese dal venditore sotto la propria responsabilità anche penale: è quindi importante che esse si fondino su un controllo effettuato presso il Comune.

Con riferimento ai terreni boschivi, qualora siano stati percorsi da incendio, è necessario sotto pena di nullità dell’atto, menzionare il divieto di mutarne la destinazione d’uso prima che siano trascorsi quindici anni dalla data dell’incendio.