La vendita con riserva della proprietà, detta anche “vendita con patto di riservato dominio, è disciplinata dall’art. 1523 c.c., inerente ai beni mobili. Tuttavia, negli ultimi anni, si è diffuso il ricorso a tale forma contrattuale anche per la vendita degli immobili. Con tale tipo di contratto, l’acquirente ha la possibilità di godere dell’immobile, con l’immediato utilizzo, sin dalla data della relativa sottoscrizione, riservando la proprietà esclusiva dell’immobile al venditore, fino a quando non sarà pagata l’ultima rata del piano siglato nel contratto. Principali caratteristiche del contratto di vendita con riserva della proprietà – Il Consiglio Nazionale del Notariato ha emanato lo studio n.103/2022, con il quale ha approfondito nei minimi particolari gli aspetti salienti, in merito alla tassazione della vendita con riserva della proprietà, ai fini delle imposte dirette, nonché delle imposte indirette, oltre che sotto il profilo della fiscalità locale (Imu, ex Tasi accorpata all’Imu dal 2020, nonché la Tari) – Esame sommario della tassazione della vendita con la riserva di proprietà. Agevolazione prima casa nel contratto di vendita con la riserva della proprietà – Secondo una recente sentenza della Cassazione Civile, in caso di premorienza dell’acquirente, da cui non sia avvenuto il pagamento dell’ultima rata, il bene immobile non cade in successione –
RENT TO BUY
Tale tipo di contratto, conosciuto anche come “affitto con riscatto”, rientra nella tipologia dei contratti di godimento, aventi lo scopo della successiva vendita del bene immobile. Esso è disciplinato dall’art. 23 del D.L.133/2014 (c.d. Sblocca Italia). Tale normativa ad hoc verte i contratti diversi dalla locazione finanziaria, i quali prevedono il godimento immediato di un bene immobile. Contestualmente, viene riconosciuto al conduttore il diritto (con facoltà quindi, non obbligatoriamente) di acquistarlo entro una certa data, liberamente fissata dalle parti, definendo contrattualmente una parte del corrispettivo del trasferimento, pagato dal conduttore al concedente, ai canoni pattuiti e la restante parte a titolo di acconto sul prezzo di acquisto predeterminato nel contratto. – Spesso, si fa confusione tra affitto con riscatto e rent to buy; trattasi di due tipologie contrattuali ben distinte. Esame sommario delle due fattispecie – Nel contratto rent to buy può accadere che una delle due parti sia inadempiente: esame dei riflessi dell’inadempimento contrattuale – Vantaggi e svantaggi del contratto rent to buy – Esso è praticabile per ogni tipo di contribuente e può avere ad oggetto qualunque tipo di immobile. Pertanto, anche i fondi rustici, più comunemente conosciuti come terreni agricoli – Plusvalenza da cessione immobile oggetto di agevolazione bonus 110%. La Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.13/E del 13/06/2024 ha illustrato la normativa introdotta nel nostro ordinamento dalle Legge n.213/2023, (sia pure lasciando scoperte alcune casistiche, essendo numerose), modificando gli artt. 67 e 68 del TUIR (D.P.R. 917/86 –Testo Unico delle Imposte sui redditi), inerenti alla tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili. Con la risposta a interpello n.156/2024 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito la trattazione delle plusvalenze conseguite dalla cessione di immobili oggetto di agevolazione del Super Bonus 110%, in presenza di un contratto di vendita con la riserva della proprietà”.
Come è noto, nel tessuto socio-economico italiano, in caso di necessità di ricorso al credito, per i lavoratori dipendenti a tempo indeterminato sono minori le difficoltà da affrontare, rispetto a quelle che devono fronteggiare i lavoratori a tempo determinato.
A prescindere dall’esigenza che si presenta, in assenza delle necessarie liquidità, vuoi per l’acquisto di un’automobile, piuttosto che il sopravvenire di spese improvvise o per l’acquisto di un’abitazione, sono numerose le condizioni di incertezza verso il futuro che accompagnano le persone che hanno un’occupazione precaria; in siffatta ipotesi, ottenere un prestito è una possibile soluzione, ma può essere anche un miraggio, date le numerose garanzie di rimborso del prestito concesso, che vengono richieste dalle banche e/o società finanziarie. Del resto, nessun istituto di credito o società finanziaria è disposto/a a finanziare un soggetto che non sia in grado di garantire la totale estinzione del suo debito, fino alla naturale scadenza contrattualizzata, per di più, in assenza di un garante/fideiussore che si accolli il rischio di pagare il prestito non onorato da parte del debitore.
Un’ancora di salvataggio per chi non dispone di liquidità, ma non vuole rinunciare a realizzare un suo bisogno/sogno nel cassetto è la “vendita con riserva di proprietà o patto di riservato dominio”. Tra le numerose formule contrattuali, alternative alla vendita vera e propria, questo tipo di “compravendita”, disciplinata dall’art. 1523 c.c. si distingue dalla comune compravendita, per le sue peculiarità.
Possono formare oggetto del contratto de quo i beni mobili e immobili, nonché aziende e diritti reali diversi dalla proprietà.
Detta norma codicistica così recita: “Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna”.
La formula contrattuale della compravendita immobiliare con riserva della proprietà riscontra un certo successo in periodi di aumento dei tassi e la conseguente contrazione del mercato dei mutui. In sostanza, essa sostituisce al mutuo il pagamento rateale del prezzo pattuito.
Prendendo come esempio di riferimento l’immobile, quale oggetto della vendita, esso diventa di proprietà dell’acquirente solo con l’avvenuto pagamento dell’ultima rata prevista dal contratto mentre, con la comune compravendita è previsto l’immediato passaggio della proprietà, a favore dell’acquirente, a fronte del pagamento del prezzo pattuito dalle parti, quand’anche ricorrendo ad un mutuo ipotecario concesso dalla banca, sia pure parziale del prezzo concordato.
L’indubbio vantaggio per il compratore consiste nell’immediato possesso dell’immobile e, in seguito, acquisirne la proprietà, senza ricorrere ad alcun mutuo; contestualmente, il venditore accetta e consente il dilazionamento dell’importo pattuito per l’acquisto dell’immobile da parte dell’acquirente, riservandosene la proprietà, fino al totale pagamento del medesimo.
Il vantaggio per il venditore, invece, consiste nel trasferire all’acquirente il rischio di perimento o di distruzione dell’immobile, in deroga al principio “res perit domino”, secondo cui del deperimento dell’immobile ne risponde il proprietario, al momento del deperimento. Infatti, l’art. 1523 c.c. prevede che l’acquirente assuma i rischi (ma non la proprietà), dal momento dell’avvenuta consegna.
Pertanto, mentre la proprietà dell’immobile è “sospesa”, fino all’avvenuto pagamento dell’ultima rata del prezzo, il possesso dell’immobile viene acquisito, fin dalla sottoscrizione del contratto di compravendita con patto di riservato dominio, oppure ad un diverso momento, siglato nel contratto stesso.
Per quanto attiene al pagamento dilazionato, preme sottolineare che le parti contraenti possono prevedere anche un pagamento differito, invece di un pagamento rateale. Secondo la sentenza n.633 del 22/03/2006 della Cassazione Civile sez. II, le parti sono libere di definire un pagamento del prezzo differito oppure semplicemente dilazionato, sia parzialmente, sia totalmente. Pertanto, secondo la Suprema Corte, il riferimento letterale alle rate, così come si evince dalla lettura dell’art. 1523 c.c. non è tassativo, potendo prevedere modalità diverse per il pagamento del prezzo pattuito, rispetto a quella rateale.
Secondo l’art. 1524 c.c., ai fini dell’opponibilità ai terzi, la vendita con riserva di proprietà deve essere trascritta alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, con previsione del patto di riservato dominio. Ciò significa che, nella nota di trascrizione sarà specificata la natura della vendita, sottoposta a condizione sospensiva, al fine di rendere noto ai terzi la riserva di proprietà, evitando in tal modo che venga fatto affidamento sulla piena proprietà in capo all’acquirente; quest’ultima non si perfeziona, come più sopra trattato, fino all’avvenuto pagamento del totale del prezzo convenuto dalle parti.
Ad avvenuto pagamento dell’ultima rata (o di saldo del prezzo, qualora sia stato contrattualizzata una forma di pagamento diversa da quella rateale), occorrerà stipulare un successivo atto notarile di svincolo del riservato dominio, in modo da trasferire la piena proprietà all’acquirente. Ne consegue che anche per questo rogito notarile occorrerà procedere con la relativa registrazione e trascrizione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Per tutta la durata del contratto in cui l’acquirente detiene l’immobile, avendone il possesso, (ma non la proprietà) dovrà sostenere le relative spese, sia di manutenzione ordinaria, oltre a quelle relative alle utenze (ad esempio, le bollette di energia elettrica, riscaldamento, servizio idrico, ecc.), sia le spese straordinarie, oltre alle eventuali spese condominiali poiché, con la consegna dell’immobile si accolla ogni tipo di rischio relativo all’immobile.
Assumendosi tutti i relativi rischi, al verificarsi di casi fortuiti, ad esempio, un incendio, l’acquirente deve continuare a pagare le rate, anche in caso di perdita totale del bene immobile. Ne consegue che è caldamente consigliata e imprescindibile la stipula di una polizza assicurativa, a garanzia di eventuali eventi dannosi, contro ogni rischio contemplato dalle condizioni generali di assicurazione e, qualora ci sia lo spazio per la negoziazione con l’assicuratore di fiducia, occorre prevedere nella polizza delle condizioni assicurative migliori di quelle generali, nonché appropriate allo specifico immobile e all’eventuale attività economica esercitata nel medesimo.
Si ritiene opportuno, al fine di evitare incomprensioni e l’insorgere di potenziali contenziosi, di definire nel contratto gli accordi verbali intercorsi, in merito alle condizioni su descritte, sia per chiarire ogni punto pertinente, sia per derogare, eventualmente, a quanto previsto dalla legge, per espressa previsione delle parti.
Le imposte inerenti all’atto notarile di vendita con riserva della proprietà o di riservato dominio sono a carico dell’acquirente e vengono pagate dal medesimo in sede di stipula del rogito, secondo il regime fiscale da adottare per ogni caso specifico mentre, in sede di stipula dell’atto notarile di svincolo, saranno dovute ulteriori imposte, seppur in misura minore, anch’esse a carico dell’acquirente, per la registrazione dell’atto e per la trascrizione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.
In caso di inadempimento contrattuale da parte dell’acquirente, il venditore può agire giudizialmente, al fine di recuperare il suo credito, oppure riacquisire il possesso dell’immobile.
Ai sensi dell’art. 1525 c.c., al venditore viene riconosciuto il diritto a risolvere il contratto, per inadempimento dell’acquirente, qualora quest’ultimo non abbia pagato una somma pari, almeno, ad 1/8 del prezzo totale pattuito.
Nel caso in cui vi sia la risoluzione contrattuale, il venditore ha il diritto di trattenere le rate già pagate, a titolo di compensazione per l’utilizzo dell’immobile da parte dell’acquirente, salvo diverse pattuizioni intercorse tra le parti.
Ne consegue che, nel caso in cui vi sia il mancato pagamento di una sola rata, il cui importo non superi 1/8 del prezzo convenuto, non si potrà risolvere il contratto.
IL CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO HA EMANATO LO STUDIO N.103/2022, CON IL QUALE HA APPROFONDITO NEI MINIMI PARTICOLARI GLI ASPETTI SALIENTI, IN MERITO ALLA TASSAZIONE DELLA VENDITA CON RISERVA DELLA PROPRIETA’, AI FINI DELLE IMPOSTE DIRETTE, NONCHE’ DELLE IMPOSTE INDIRETTE, OLTRE CHE SOTTO IL PROFILO DELLA FISCALITA’ LOCALE (IMU, EX TASI ACCORPATA ALL’IMU DAL 2020, NONCHE’ LA TARI).
Recentissimo e corposo, senza alcun dubbio, è lo studio n.103/2022, emanato da parte del Consiglio Nazionale del Notariato, con il quale sono stati esaminati esaustivamente gli aspetti salienti della vendita con la riserva di proprietà o di riservato dominio, con particolare attenzione dedicata all’aspetto della tassazione, sia ai fini delle imposte dirette, sia ai fini delle imposte indirette, oltre che in ambito tributario della fiscalità locale (Imu, ossia imposta municipale propria, più comunemente conosciuta come ex Ici, cui è stata accorpata nel 2020 la ex Tasi, nonché la Tari).
Per necessità di spazio, di seguito passiamo ad analizzare sommariamente la trattazione in merito a quanto sopra indicato, in premessa, invitando il lettore ad un maggior approfondimento del succitato studio del Consiglio Nazionale del Notariato, al sotto indicato link internet:
https://notariato.it/wp-content/uploads/Studio103-2022Tsc_rm.pdf
Ai fini delle imposte indirette, (imposta di registro, ipotecarie e catastali), l’acquirente versa le imposte totali dovute, al momento della stipula dell’atto notarile, nonostante la presenza della clausola di riserva della proprietà. Il TUR (Testo Unico Imposta di Registro – D.P.R. n.131/86) dispone, infatti, che non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con la riserva di proprietà (art. 27 TUR).
Dunque, ai fini delle imposte indirette, tale tipo di contratto viene tassato fin dalla stipula dell’atto notarile, con l’imposizione prevista per un contratto di vendita normale, senza la clausola di riserva di proprietà. Anche per quanto riguarda l’imposta sul valore aggiunto, la vendita con riserva della proprietà si considera effettuata all’atto della stipula del rogito notarile, indipendentemente dal pagamento rateale o con altre modalità eventualmente contrattualizzate. Ciò, in forza della vigente normativa iva (art. 6 D.P.R. 633 del 26/10/72 e successive modificazioni e integrazioni), secondo la quale, il momento di effettuazione dell’operazione, per i beni immobili, coincide con la conclusione (leggasi sottoscrizione) del contratto.
Per quanto riguarda le imposte dirette, per individuare la decorrenza dei cinque anni previsti per la tassazione (o meno) della plusvalenza eventualmente realizzata, con la vendita dell’immobile (art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR – Testo Unico delle imposte dirette – D.P.R. 917/86), secondo quanto chiarito da parte dell’Agenzia delle Entrate, con la Risposta a interpello n. 28/E del 30/01/2009, occorre fare riferimento all’effetto traslativo della proprietà, ossia al pagamento dell’ultima rata (o del saldo del prezzo totale) e non a quello in cui era stato stipulato l’atto di vendita dell’immobile.
Per quanto riguarda l’aspetto tributario, secondo la tesi maggioritaria, fino a quando la proprietà è in capo al venditore, l’Imu, ossia l’imposta municipale propria, comunemente conosciuta come ex Ici, (cui è stata accorpata la Tasi dal 2020, per i servizi indivisibili), è a carico di quest’ultimo mentre, per quanto riguarda la Tari, essa resta a carico dell’acquirente.
AGEVOLAZIONE PRIMA CASA NEL CONTRATTO DI VENDITA CON LA RISERVA DI PROPRIETA’.
Come è risaputo, nel caso in cui il contribuente (persona fisica) venda l’abitazione entro cinque anni dalla data dell’acquisto, per il quale abbia usufruito dell’agevolazione prevista per la “prima casa”, per non incorrere nella perdita di detta agevolazione, (con il conseguente recupero da parte dell’Amministrazione Finanziaria, delle imposte dovute all’origine, maggiorate di sanzioni e interessi), deve riacquistare un’abitazione principale, entro un anno dalla data del rogito notarile di vendita.
Con la Risposta ad interpello n.409 del 24/09/2020, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, il momento da cui decorre l’anno, entro il quale il contribuente che ha venduto la “prima casa”, con una vendita con la riserva di proprietà, con pagamento rateale, coincide con la data della vendita, ossia della stipula del rogito notarile, ancorché la scadenza di pagamento dell’ultima rata sia successiva.
Con tale risposta, l’Agenzia delle Entrate ha motivato la propria affermazione evidenziando che, dal punto di vista fiscale, il contratto di vendita di riserva della proprietà, ai sensi dell’art.27, c.3, D.P.R. 131/86 (TUR – Testo Unico Imposta di Registro) viene trattato come se fosse un contratto di vendita ordinario, con effetti traslativi della proprietà immediati; pertanto, viene a crearsi un doppio binario, un diverso riflesso ai fini civilistici e ai fini fiscali.
Più nel dettaglio, ai fini civilistici, la proprietà viene acquisita solo con il pagamento totale del prezzo dell’immobile, oppure con l’ultima rata, nel caso di pagamento rateale mentre, ai fini fiscali, come sopra trattato, gli effetti della cessione dell’immobile scaturiscono dalla data del rogito notarile di vendita (anche se in presenza della clausola di riserva di proprietà).
Occorrerà quindi ponderare attentamente gli impegni contrattuali che vengono assunti da parte del venditore, già fin dalla sottoscrizione dell’eventuale preliminare di compravendita.
SECONDO UNA RECENTE SENTENZA DELLA CASSAZIONE CIVILE, IN CASO DI PREMORIENZA DELL’ACQUIRENTE, DA CUI NON SIA AVVENUTO IL PAGAMENTO DELL’ULTIMA RATA, IL BENE IMMOBILE NON CADE IN SUCCESSIONE.
Con la sentenza n.8467 del 28/04/2016, la Cassazione Civile, sez. II ha sancito che, in caso di premorienza del soggetto acquirente dell’immobile, acquistato con un contratto avente la clausola di riserva della proprietà e, conseguentemente, l’ultima rata del piano contrattualizzato non sia stata pagata, il bene immobile non cade nella successione del de cuius, poiché fa ancora parte del patrimonio di quest’ultimo. Pertanto, in siffatta ipotesi, gli eredi dell’acquirente risultano titolari di un diritto di credito, per una somma pari agli importi pagati dal defunto, quando era in vita, nonché dell’eventuale incremento di valore che il bene immobile possa aver conseguito, in seguito ai miglioramenti apportati dall’acquirente. Con tale pronuncia viene chiarito che, nel caso di vendita con la riserva di proprietà, l’operazione si considera stipulata, con la condizione sospensiva del pagamento totale del prezzo convenuto. Il venditore conserva la proprietà dell’immobile fino a quando il pagamento non venga ultimato e, contestualmente, l’acquirente si trova in una posizione di “attesa”, durante la quale effettua il pagamento nella modalità concordata tra le parti, acquisendo la proprietà dell’immobile, soltanto ad avvenuto pagamento totale del prezzo convenuto.
RENT TO BUY
TALE TIPO DI CONTRATTO, CONOSCIUTO ANCHE COME “AFFITTO CON RISCATTO”, RIENTRA NELLA TIPOLOGIA DEI CONTRATTI DI GODIMENTO, AVENTI LO SCOPO DELLA SUCCESSIVA VENDITA DEL BENE IMMOBILE. ESSO E’ DISCIPLINATO DALL’ART.23 DEL D.L. N.133/2014 (c.d. SBLOCCA ITALIA). TALE NORMATIVA AD HOC VERTE I CONTRATTI DIVERSI DALLA LOCAZIONE FINANZIARIA, I QUALI PREVEDONO IL GODIMENTO IMMEDIATO DI UN BENE IMMOBILE. CONTESTUALMENTE, VIENE RICONOSCIUTO AL CONDUTTORE IL DIRITTO (CON FACOLTA’, QUINDI NON OBBLIGATORIAMENTE) DI ACQUISTARLO ENTRO UNA CERTA DATA, LIBERAMENTE FISSATA DALLE PARTI, DEFINENDO CONTRATTUALMENTE UNA PARTE DEL CORRISPETTIVO DEL TRASFERIMENTO, PAGATO DAL CONDUTTORE AL CONCEDENTE, AI CANONI PATTUITI E LA RESTANTE PARTE A TITOLO DI ACCONTO SUL PREZZO DI ACQUISTO PREDETERMINATO NEL CONTRATTO.
Il rent to buy, conosciuto anche come “affitto con riscatto”, è una formula contrattuale che permette di stipulare contestualmente un contratto di locazione e un preliminare di futura vendita di immobile, da effettuarsi entro un certo tempo, liberamente fissato dalle parti; in genere tale arco temporale viene definito in 3/5 anni, ma è tutelato dalla legge fino a 10 anni. Esso è stato introdotto nel nostro ordinamento con l’art. 23 del D.L. n.133/2014, convertito nella Legge n.164/2014. Con tale tipo di contratto, il proprietario/concedente consegna l’immobile al conduttore/futuro acquirente, fin da subito; quest’ultimo paga il canone mensile (oppure con diversa cadenza, per espressa previsione delle parti contraenti) che, per una parte costituisce l’affitto mentre, l’altra parte rappresenta un acconto sul prezzo finale dell’immobile, ossia una caparra sul futuro acquisto.
Un esempio pratico è di sicuro suffragio: con rogito notarile del 02/12/2024 viene stipulato un contratto di rent to buy tra Caio e Sempronio. Nel caso specifico, Caio concede l’immobile a Sempronio per tre anni, durante i quali Sempronio pagherà un canone mensile di euro 1.000,00, di cui euro 500,00 a titolo di locazione dell’immobile ed euro 500,00 che sarà imputato in acconto del prezzo di compravendita pattuito nella misura di euro 150.000,00. Qualora Sempronio, al termine del terzo anno, abbia onorato i singoli pagamenti descritti nel contratto e decida di acquistare l’immobile, dalla somma stabilita di euro 150.000,00 dovrà essere detratta la somma di euro 18.000,00, ossia quella scaturita dal pagamento di euro 500,00 mensili, per 36 mensilità, per il pagamento graduale del prezzo dell’immobile; dovrà quindi essere pagata la somma residua di euro 132.000,00, per diventarne pieno proprietario, ai sensi di legge.
Si ritiene opportuno prevedere un importo, per il possesso dell’immobile, che sia maggiore del canone di locazione, normalmente praticato sul mercato per immobili similari; in tal modo, il proprietario potrà trattenere, nell’eventualità in cui non si perfezioni la compravendita, una parte dei canoni pagati, (previamente concordati nel contratto), quale indennizzo per la perdita di chance, con eventuali affari che non ha concluso.
L’importo dei canoni così suddiviso deve essere espressamente indicato nel contratto, al fine di costituire un indennizzo adeguato al venditore, nell’ipotesi in cui il conduttore decida di non comprare l’immobile, alla scadenza contrattuale. In effetti, per espressa previsione della succitata norma, il conduttore/futuro acquirente, cui viene riconosciuto il diritto all’acquisto, ha la facoltà, quindi non è obbligato, di decidere di acquistare l’immobile, al termine del contratto, detraendo dal prezzo pattuito per la vendita, una parte dei canoni già pagati
La legge prevede la trascrizione del contratto di rent to buy alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, che permetterà al conduttore di acquistare l’immobile, alla scadenza del contratto, libero da ipoteche, pegni, pignoramenti o altre pregiudizievoli, che possano eventualmente emergere, dopo l’avvenuta trascrizione del contratto nei pubblici registri. Per detta trascrizione è prevista una durata massima di 10 anni.
Di particolare interesse è la previsione del Legislatore, secondo cui, il rent to buy prosegue anche nell’eventualità del fallimento dell’impresa proprietaria, quale concedente/venditrice. Tale tipo di contratto non è soggetto a revocatoria fallimentare.
La legge prevede la possibilità di indicare nel contratto rent to buy l’opzione dell’acquisto, sia per il conduttore/futuro acquirente, sia per una persona da nominare, in sede di perfezionamento della compravendita, come previsto in tutti i contratti preliminari; altresì, è prevista la possibilità di effettuare la cessione del contratto.
Preme evidenziare che, in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni, da parte del conduttore/futuro acquirente, la procedura da adottare da parte del proprietario/concedente non è quella di sfratto, bensì quella di “rilascio del bene”: trattasi di una procedura molto più breve e più economica, sia pure di durata diversa, in base ai Tribunali. A tal fine, è sicuramente opportuno inserire nel contratto rent to buy le clausole ad hoc, a tutela del venditore/concedente, che il Notaio designato saprà consigliare e adattare al caso specifico, nel rispetto delle volontà contrattuali.
A titolo di supporto, sia pure riassuntivo, si segnala un “decalogo”, elaborato dal Consiglio Nazionale del Notariato, molto chiaro nelle delucidazioni dei dubbi più frequenti, in materia di contratto di rent to buy:
https://www.notariato.it/sites/default/files/1_DECALOGO_rent%20to%20buy.pdf
Per quanto riguarda la tassazione del contratto rent to buy, occorre distinguere sulla tipologia del soggetto concedente, se impresa o privato; in ogni caso, le imposte dirette sono a carico del proprietario/venditore mentre, le imposte indirette sono a carico del conduttore/futuro acquirente.
Altresì, le spese inerenti alla trascrizione nella Conservatoria dei Registri Immobiliari, nonché l’onorario professionale del Notaio sono a carico del conduttore/futuro acquirente, così come per il successivo rogito notarile, per la stipula dell’atto di compravendita, con il pagamento integrale del prezzo dell’immobile, quando il conduttore opta per il relativo acquisto.
Occorre sottolineare che, nel nostro ordinamento, non esiste ancora una disciplina specifica, sul piano tributario. A titolo di suffragio, ci si può riferire alla Circolare n.4/E del 19/02/2015 emanata dall’Agenzia delle Entrate, con cui viene individuato il trattamento fiscale del contratto rent to buy.
A corredo, si segnala la trattazione della succitata Circolare n.4/E, elaborata dall’ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili) di Brescia, dal titolo “La disciplina fiscale del Rent to buy”, pubblicata a marzo 2015, reperibile al seguente link internet:
SPESSO SI FA CONFUSIONE TRA AFFITTO CON RISCATTO E RENT TO BUY; TRATTASI DI DUE TIPOLOGIE CONTRATTUALI BEN DISTINTE. ESAME SOMMARIO DELLE DUE FATTISPECIE.
Seppur utilizzate come reciproci sinonimi, trattasi di due formule contrattuali di compravendita ben distinte. Di seguito, vengono elencate sommariamente le relative caratteristiche, sotto profili diversi. Con riferimento alla struttura del contratto, l’affitto con riscatto è composto da un contratto di locazione e da un contratto di opzione di acquisto; con detta tipologia, viene riconosciuto al conduttore il diritto di acquistare l’immobile ad un prezzo concordato tra le parti contraenti, che viene bloccato per un periodo di tempo predefinito. Il contratto rent to buy comprende un contratto di locazione e un preliminare di compravendita.
Con esso, il canone periodico che viene pagato dal conduttore, liberamente fissato dalle parti contraenti, comprende una parte destinata alla locazione ed un’altra che rappresenta un acconto del prezzo fissato per la vendita dell’immobile, senza la previsione di alcuna rivalutazione.
Sotto il profilo della rivalutazione delle somme, con la formula dell’affitto con riscatto, qualora sia esercitata l’opzione dell’acquisto da parte del conduttore, i canoni di locazione vengono riqualificati a titolo di acconto prezzo e decurtati dall’importo pattuito per la compravendita dell’immobile; di contro, con il rent to buy non avviene alcuna rivalutazione delle somme versate.
Infine, per quanto riguarda la trascrizione nella Conservatoria dei registri immobiliari, l’obbligo è previsto dalla legge per il contratto di rent to buy, per tutta la sua durata e con un massimo di 10 anni.
NEL CONTRATTO RENT TO BUY PUO’ ACCADERE CHE UNA DELLE DUE PARTI SIA INADEMPIENTE: ESAME DEL RIFLESSO DELL’INADEMPIMENTO CONTRATTUALE.
Come in ogni tipo di contratto, anche con la formula del rent to buy, può verificarsi il caso di inadempimento contrattuale, da una o da entrambe le parti.
Nel caso in cui l’inadempiente sia il conduttore, non avendo pagato consecutivamente i canoni previsti, per un numero predefinito dalle parti, non inferiore, comunque, ad una somma pari al ventesimo del totale stabilito contrattualmente, ne consegue l’automatica risoluzione del contratto. Il concedente può esercitare il diritto di richiedere la restituzione dell’immobile e trattenere l’integrale importo dei canoni incassati, a titolo di indennità, salvo diversa previsione contrattuale.
Qualora il contratto si risolva per inadempimento del concedente, su quest’ultimo grava l’obbligo di restituire al conduttore la parte dei canoni precedentemente incassati, oltre ai relativi interessi legali maturati. Risulta determinante, al fine di evitare potenziali contenziosi, che nel contratto vengano inserite delle clausole ad hoc, inerenti alla gestione dell’inadempimento del concedente, definendo le modalità e le tempistiche di restituzione, oltre a prevedere eventuali sanzioni a carico del medesimo.
VANTAGGI E SVANTAGGI DEL CONTRATTO RENT TO BUY.
Il concedente/venditore del contratto rent to buy ha l’indubbio vantaggio di attrarre un numero maggiore di potenziali acquirenti e, conseguentemente, aumentare le opportunità di vendita dell’immobile.
Non si può certo trascurare il profilo economico di tale tipologia di contratto, in quanto il venditore riceve un canone immediato (solitamente mensile, con autorizzazione da parte del conduttore/futuro acquirente, di disporre il rid, impartita alla banca, così come avviene secondo la prassi, per un contratto di locazione),
Anche sotto la veste di conduttore/futuro acquirente, il contratto rent to buy è di indubbio vantaggio, quando si è in una situazione di limitate disponibilità liquide, oppure di impossibilità di ottenere un mutuo da parte della banca o dalla società finanziaria.
Inoltre, pagando dei canoni mensili, (sia pure prevedendo un importo maggiore, di quello praticato in un normale contratto di locazione, per quanto attiene al possesso/utilizzo dell’immobile), il conduttore/futuro acquirente è nella condizione di acquisire gradualmente l’immobile, pur usufruendone fin da subito.
In tal modo, con il trascorrere del tempo, incrementa il pagamento del prezzo convenuto per la compravendita dell’immobile che, solitamente, in sede di stipula di rogito notarile di compravendita, sarà di un importo significativo.
Dunque, il rent to buy è conveniente per entrambe le posizioni contrattuali mentre, per quanto riguarda gli svantaggi, i principali sono legati all’eventualità dell’inadempimento di una delle parti e/o di entrambe.
ESSO E’ PRATICABILE PER OGNI TIPO DI CONTRIBUENTE E PUO’ AVERE AD OGGETTO QUALUNQUE TIPO DI IMMOBILE. PERTANTO, ANCHE I FONDI RUSTICI, PIU’ COMUNEMENTE CONOSCIUTI COME TERRENI AGRICOLI.
Il contratto rent to buy può essere stipulato da qualunque tipo di contribuente, ossia senza preclusione, riguardo alla soggettività giuridica: pertanto, può essere stipulato sia da una persona fisica, sia da una società, ente (in questi due ultimi casi, è necessario che intervenga all’atto notarile il legale rappresentate pro-tempore, oppure un soggetto diverso, munito di procura).
Può essere stipulato per qualunque tipologia di immobile: appartamenti, ville, boxes, cantine, uffici, capannoni artigianali e industriali, negozi e locali destinati alla grande distribuzione, ecc., nonché per gli immobili in costruzione. In quest’ultimo caso,occorrerà cancellare l’ipoteca precedentemente iscritta sul bene, qualora presente; tuttavia è possibile accollarsi il mutuo stipulato in precedenza da parte del concedente/venditore; quale esempio, può essere la ricorrente situazione in cui la società immobiliare di costruzioni, che abbia stipulato il mutuo per la costruzione dell’immobile, con l’avanzamento dei lavori edili, decida di venderlo con la formula del rent to buy.
PLUSVALENZA DA CESSIONE IMMOBILE OGGETTO DI AGEVOLAZIONE BONUS 110%. LA CIRCOLARE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE N.13/E DEL 13/06/2024 HA ILLUSTRATO LA NORMATIVA INTRODOTTA NEL NOSTRO ORDINAMENTO DALLA LEGGE N.213/2023 (SIA PURE LASCIANDO SCOPERTE ALCUNE CASISTICHE, ESSENDO NUMEROSE), MODIFICANDO GLI ARTT. 67 E 68 DEL TUIR (D.P.R. 917/86 – TESTO UNICO DELLE IMPOSTE SUI REDDITI), INERENTI ALLA TASSAZIONE DELLE PLUSVALENZE DERIVANTI DALLA CESSIONE DI IMMOBILI. CON LA RISPOSTA A INTERPELLO N.156/2024 L’AGENZIA DELLE ENTRATE HA CHIARITO LA TRATTAZIONE DELLE PLUSVALENZE CONSEGUITE DALLA CESSIONE DI IMMOBILI OGGETTO DI AGEVOLAZIONE DEL SUPER BONUS 110%, IN PRESENZA DI UN CONTRATTO DI VENDITA CON LA RISERVA DI PROPRIETA’.
Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2024 (L.213/2023), con effetto dal 01/01/2024 sono stati modificati gli artt. 67 e 68 del TUIR (D.P.R. 917/86 – Testo Unico delle Imposte sui redditi), con l’introduzione di un nuovo tipo di plusvalenza, derivante dalla cessione di beni immobili. Trattasi delle cessioni degli immobili c.d. “plusvalenti”, per i quali il contribuente abbia usufruito dell’agevolazione Super Bonus 110%, la cui cessione avvenga entro il termine di 10 anni, dalla data della conclusione dei lavori, risultante dalla documentazione necessaria per le abilitazioni amministrative e/o dalle comunicazioni pertinenti i regolamenti edilizi vigenti. Sono previsti due casi in cui la plusvalenza de quo non è soggetta a tassazione:
la cessione degli immobili pervenuti da successione, nonché la cessione di immobili che siano stati adibiti ad abitazione principale, dal cedente o dai suoi familiari, per la maggior parte di tempo nell’arco dei 10 anni, anteriori alla cessione medesima, oppure nel caso in cui tra la data di acquisto o di costruzione e la data della cessione dell’immobile, sia trascorso un arco temporale inferiore ai dieci anni, per la maggior parte del periodo.
I soggetti destinatari di tale nuova norma sono: le persone fisiche, in qualità di soggetti privati, residenti nello Stato Italiano, le società semplici e i soggetti ad esse equiparati, gli Enti non commerciali, nonché le persone fisiche e le società o enti di ogni tipo, che non sono residenti nello Stato Italiano.
Per un maggior approfondimento sull’argomento, si invita il lettore a prendere visione dell’articolo dal titolo “Plusvalenza da Super Bonus”, pubblicato sul nostro sito web, in data 09/09/2024, che trovate al link sottostante:
Una volta letto l’articolo del 09/09/2024, cliccando sul link sovrastante, sarà più agevole la comprensione di quanto viene di seguito riportato.
Con la Risposta all’interpello n. 156 del 16/07/2024 emessa dall’Agenzia delle Entrate è stato chiarito che, nel caso in cui la cessione dell’immobile c.d. “plusvalente”, avvenga con la stipula di un rogito notarile di vendita con la riserva di proprietà, ai fini del computo del termine decennale, rileva il momento traslativo della proprietà, che coincide con il pagamento dell’ultima rata del piano rateale concordato dalle parti contraenti, riportato nel rogito notarile di vendita medesimo e non dalla data di stipula del rogito.
Nel caso specifico trattato dal contribuente istante, i lavori edili sono stati ultimati a dicembre 2023 e l’ultima rata per l’acquisto dell’immobile, da parte dell’acquirente, sarà pagata nel corso dell’anno 2034. Ne consegue, che, a quel tempo, il termine decennale previsto dalla recente normativa succitata sarà ormai trascorso e, quindi, la plusvalenza conseguita da parte del venditore non sarà soggetta a tassazione, ai fini delle imposte dirette.
Dalla lettura del presente articolo, si può trarre spunto per la valutazione di uno strumento alternativo, alla stipula di un mutuo bancario, per l’acquisto di un immobile, stante la perdurante fase di incertezza economica, pur apprezzando le recenti diminuzioni dei tassi dei mutui, che risultano sicuramente appetibili; ciò, per di più, preso atto anche dell’annunciata quarta riduzione dei tassi sui mutui, nel corso del 2024, da parte della BCE, nella prossima riunione da tenersi nel corso del mese di dicembre (vedasi articolo del 11/12/2024 al link sottostante
https://www.ilsole24ore.com/art/ART_presentazioneBce-AG2uTygB
Affidandosi al Notaio di fiducia, dotato di competenza, professionalità ed esperienza pluriennale, si potranno avere le delucidazioni necessarie, per improntare una trattativa equa e conveniente, per entrambi le parti contraenti, certi di essere tutelati, sotto plurimi aspetti, nei propri interessi economici e patrimoniali.
