Plusvalenza da Super Bonus

Con la legge di Bilancio 2024 (art.1, comma 64, legge n.213 del 30/12/2023), è stata introdotta una nuova forma di “plusvalenza”, derivante dalla cessione a titolo oneroso degli immobili, effettuata con rogito notarile, a far data dal 01/01/2024: trattasi degli immobili c.d. “plusvalenti”, ossia per i quali siano stati effettuati degli interventi edilizi, nella specie il  c.d. “Super Bonus”.  Con la Circolare n.13/E del 13 giugno 2024, l’Agenzia delle Entrate ha già iniziato a dipanare una matassa molto complicata, anche se, in tale documento di prassi, non potevano certamente essere trattate tutte le casistiche particolari che, via via, saranno esaminate nel tempo. Alcuni degli aspetti chiariti, vengono trattati sommariamente, nel presente articolo, rinviando ad eventuali successivi articoli, l’esame di ulteriori aspetti/casistiche – Ai fini del calcolo dei 10 anni, per determinare se scaturisce o meno la plusvalenza dalla cessione a titolo oneroso dell’immobile che ha fruito del c.d. Super-Bonus, rileva la data di conclusione dei lavori, comprovata dalla documentazione necessaria per le abilitazioni amministrative e/o dalle comunicazioni pertinenti i regolamenti edilizi vigenti – Anche per i c.d. immobili “plusvalenti da Super Bonus” è possibile optare, dal 01/01/2024, nell’atto notarile di cessione, per l’imposta sostitutiva del 26%, così come per le plusvalenze ordinarie degli immobili, di cui all’art.67 TUIR – Due sono i casi in cui tale plusvalenza è esclusa: cessione derivante da immobili pervenuti per successione e cessione di immobili che siano stati adibiti ad abitazione principale, dal cedente o dai suoi familiari, per la maggior parte dei 10 anni, anteriori alla cessione medesima, oppure nel caso in cui, tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione dell’immobile, sia trascorso un arco temporale inferiore ai dieci anni, per la maggior parte del periodo – Con la Risposta ad Interpello n.137/2024 del 20/06/2024 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, per poter beneficiare dell’agevolazione Super Bonus, occorre far riferimento alla data in cui è stato disposto il bonifico bancario, da parte dell’ordinante, indipendentemente dal giorno in cui l’accredito perviene al beneficiario, ad esempio, per i giorni festivi interposti tra le due date”.

Nel corso degli ultimi anni, il Legislatore ha introdotto numerosi bonus edilizi, cui accedere, per contrastare la crisi economica e per rilanciare il mercato immobiliare, quale “motore propulsore dell’economia”.

Uno di quelli epocali, che farà “storia”, per le agevolazioni previste, nonché per le numerose integrazioni e modifiche succedutesi nel tempo, corredate da copiosa documentazione di prassi, emanata dall’Amministrazione Finanziaria, è il c.d. “Superbonus 110%”, introdotto nel nostro ordinamento con l’art.119 del D.L. n.34 del 19/05/2020, convertito nella L.n.77 del 17/07/2020, chiamato anche “Decreto Rilancio”.

Con il succitato “Decreto Rilancio”, è stata introdotta l’agevolazione di poter usufruire della detrazione d’imposta Super Bonus, per gli interventi di efficientamento energetico, o di riduzione del rischio sismico o di eliminazione di barriere architettoniche.

Con la Legge di Bilancio 2024 (art.1, comma 64, L.n.213 del 30/12/2023), è stata introdotta una nuova forma di “plusvalenza”, derivante dalla cessione di immobili, effettuata dalle persone fisiche; in pratica, è stata aggiunta la lettera b-bis), al previgente art. 67 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui redditi, D.P.R. 917/86), in cui confluiscono i “redditi diversi”, ai fini irpef, oltre all’inserimento di nuove disposizioni, dettate dall’art. 68 del TUIR. A sanare, sia pure parzialmente, il limbo di dubbi e incertezze dei primi mesi dell’anno, correlati ad una materia così vasta e complessa, ha provveduto l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 13/E del 13/06/2024, con la quale ha iniziato a dipanare una matassa molto complicata, anche se, come prevedibile, non potevano certamente essere esaminate tutte le casistiche che, via via, potranno verificarsi nel tempo, essendo praticamente infinite.

La succitata norma di cui alla lettera b-bis), aggiunta al previgente art. 67 del TUIR, si riferisce ai soli interventi agevolati, nell’edilizia, che abbiano fruito del c.d. “Super Bonus”; ne consegue che restano esclusi dalla disciplina dell’art.67, c.1, lettera b-bis) del TUIR, le cessioni di immobili, per i quali si sia fruito di un qualunque altro bonus fiscale (ad esempio, Bonus Edilizio e Bonus acquisto parcheggi, Eco-Bonus, Sisma Bonus, Bonus eliminazione barriere architettoniche, bonus facciate, bonus verde ecc.). La plusvalenza, per essere soggetta a tassazione, deve scaturire da una cessione a titolo oneroso, con rogito notarile, a far data dal 01/01/2024: secondo la succitata Circolare Agenzia Entrate n.13/E/2024, negli atti a titolo oneroso rientrano, oltre alla compravendita, anche la permuta, il conferimento in società o enti, la datio in solutum, ossia l’estinzione di un’obbligazione pecuniaria, mediante il trasferimento della proprietà di un bene.  

Al fine di semplificare, si riassume la situazione attuale, per quanto riguarda la percentuale della detrazione spettante per il Super Bonus: 

1. Per le spese sostenute entro il 31/12/2024, nella misura del 70%;
2. Per le spese sostenute entro il 31/12/2025, nella misura del 65%.

Tale previsione riguarda non solo gli interventi c.d. “trainanti” (ossia gli interventi di efficientamento energetico e di riduzione di rischio sismico, ammessi autonomamente al Super Bonus, bensì anche tutti gli interventi c.d. “trainati”, vale a dire, quegli interventi ammessi al Super Bonus, alla condizione che vengano eseguiti congiuntamente ad un intervento “trainante”.    

La detrazione delle spese sostenute, ritenute ammissibili dalla normativa vigente, deve essere ripartita in 5 rate annuali, del medesimo importo, per la parte di spesa sostenuta fino al 31/12/2021 e in 4 rate annuali, di parti importo, per la parte di spesa sostenuta dal 1° gennaio 2022.

Preme evidenziare che, proprio con riferimento agli interventi da Super Bonus effettuati sulle parti comuni del condominio, con la succitata Circolare n.13/E del 13/06/2024, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, ai fini della plusvalenza imponibile ai fini irpef, sono rilevanti i c.d. interventi “trainanti” effettuati sulle parti comuni condominiali; ciò poiché, con determinate opere (ad esempio, il cappotto, il rifacimento del tetto, l’installazione della caldaia centralizzata, ecc.), che riguardano l’intero condominio, inevitabilmente, viene anche incrementato il valore della singola unità immobiliare.    

I soggetti che possono rientrare nella categoria prevista dall’art.67, lett. b-bis), che disciplina la plusvalenza derivante dalla cessione di immobili “plusvalenti”, sono i seguenti:

• Persone fisiche/soggetti privati, residenti nel territorio italiano, quindi escludendo le plusvalenze realizzate nell’esercizio di attività d’impresa, arte o professione;
• Società semplici e i soggetti ad esse equiparati, secondo quanto previsto dall’art.5 del TUIR;
• Enti non commerciali, di cui all’art. 73 TUIR, qualora tale reddito sia conseguito nell’esercizio di un’attività non commerciale;  
• Persone fisiche, nonché società ed enti di ogni tipo, non residenti nel territorio dello Stato Italiano

senza stabile organizzazione, quando il reddito si considera prodotto nel medesimo territorio; 

• Persone fisiche, società ed enti di ogni tipo, non residenti nel territorio dello Stato Italiano, con stabile organizzazione nel territorio dello Stato, qualora il reddito sia prodotto nel territorio dello Stato, al di fuori della stabile organizzazione.

Ai fini della plusvalenza, sono rilevanti le cessioni di immobili “plusvalenti” da Super Bonus di tutti i i tipi, a prescindere da chi abbia effettuato gli interventi agevolati di cui all’art.119 D.L. 34/2020, ossia il proprietario, oppure gli altri soggetti aventi diritto alla detrazione (ad esempio, il conduttore nel caso di locazione, il comodatario, il familiare convivente, ecc.).

Inoltre, tale tipologia di reddito diverso, prescinde dalla misura della percentuale di detrazione di cui si sia usufruito, per il passato (110%, oppure  90%), oppure attuali e future (70% e 65%), oltre che essere ininfluente la modalità di fruizione scelta (come detrazione d’imposta in dichiarazione dei redditi, oppure con la cessione del credito, oppure ancora con lo sconto in fattura); tali previsioni riguardano tutte le tipologie di intervento ammesse al Super Bonus (trainante o trainato). 

Il Super Bonus non si applica agli immobili accatastati con le categorie A/1, A/8 e A/9; tuttavia, la detrazione d’imposta spetta, qualora l’immobile oggetto dell’intervento agevolato Super Bonus, avente categoria A/8, al termine dei lavori sia invece classificato in una categoria catastale, ammessa alla detrazione, ad esempio, perché frazionato in più unità immobiliari di categoria A/3 (Circolare Agenzia delle Entrate n.23/E del 23/06/2022). 

In ogni caso, tassativamente, sono esclusi dal Super Bonus gli immobili non residenziali, anche se sono posseduti da soggetti che non esercitano attività di impresa, arte o professione.

Nel caso in cui gli interventi agevolati da Super  Bonus vengano effettuati su edifici “misti”, (che comprendono quindi, sia unità immobiliari residenziali, sia con diversa destinazione d’uso), la possibilità di fruire del Super-Bonus è riservata alle sole unità immobiliari residenziali. 

AI FINI DEL CALCOLO DEI 10 ANNI, PER DETERMINARE SE SCATURISCE O MENO LA PLUSVALENZA DALLA CESSIONE A TITOLO ONEROSO, DELL’IMMOBILE CHE HA USUFRUITO DEL C.D. SUPER BONUS, RILEVA LA DATA DI CONCLUSIONE DEI LAVORI, COMPROVATA DALLA DOCUMENTAZIONE NECESSARIA PER LE ABILITAZIONI AMMINISTRATIVE E/O DALLE COMUNICAZIONI PERTINENTI I REGOLAMENTI EDILIZI VIGENTI. 

Affinché scaturisca una plusvalenza tassabile, derivante dalla cessione di un immobile c.d. ”plusvalente” da Super Bonus, la vendita deve avvenire entro il termine di 10 anni, successivi alla conclusione dei lavori agevolati da Super Bonus e non dalla data di acquisto dell’immobile. Con la Circolare n.13/E del 13/06/2024, l’Agenzia delle Entrate si è espressa genericamente, affermando che: “la data di conclusione dei lavori è, in linea di principio, comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti”.   

ANCHE PER I C.D. IMMOBILI “PLUSVALENTI DA SUPER BONUS” E’ POSSIBILE OPTARE, NELL’ATTO NOTARILE DI CESSIONE, PER L’IMPOSTA SOSTITUTIVA DEL 26%, COSI’ COME PER LE PLUSVALENZE ORDINARIE DEGLI IMMOBILI, DI CUI ALL’ART. 67 TUIR.

Così come accade per le plusvalenze ordinarie, derivanti dalla cessione di immobili, di cui all’art.67 del TUIR, anche per le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili “plusvalenti da Super Bonus”, è possibile optare, dal 01/01/2024, in sede di rogito notarile di vendita, per l’imposta sostitutiva dei redditi ai fini irpef, addizionale regionale e addizionale comunale; la misura di tale imposta sostitutiva, vigente alla data di redazione del presente articolo, è del 26%. Occorrerà quindi valutare, da parte del professionista incaricato a redigere la dichiarazione dei redditi del cedente, in base alla situazione reddituale di quest’ultimo, se applicare la tassazione ordinaria relativa all’anno di riferimento in cui ha conseguito la plusvalenza, oppure optare per la tassazione, qualora più favorevole, con l’imposta sostitutiva del 26%..

L’opzione per la tassazione della plusvalenza con l’imposta sostitutiva del 26% deve essere manifestata, da parte del cedente, in sede di rogito notarile di vendita dell’immobile. Sarà a cura del Notaio, avuta comunicazione dell’importo della plusvalenza da parte del cedente, indicare l’imposta dovuta nel rogito notarile di cessione dell’immobile. Il Notaio provvederà al suo pagamento, dietro anticipazione dell’importo necessario, da parte del cedente, nonché alla comunicazione all’Agenzia delle Entrate, dei dati necessari, relativi al rogito notarile di cessione.

DUE SONO I CASI IN CUI TALE PLUSVALENZA E’ ESCLUSA: CESSIONE DERIVANTE DA IMMOBILI PERVENUTI PER SUCCESSIONE E CESSIONE DI IMMOBILI CHE SIANO STATI ADIBITI AD ABITAZIONE PRINCIPALE, DAL CEDENTE O DAI SUOI FAMILIARI, PER LA MAGGIOR PARTE DEI 10 ANNI, ANTERIORI ALLA CESSIONE MEDESIMA, OPPURE NEL CASO IN CUI, TRA LA DATA DI ACQUISTO O COSTRUZIONE E LA CESSIONE DELL’IMMOBILE, SIA TRASCORSO UN ARCO TEMPORALE INFERIORE AI 10 ANNI, PER LA MAGGIOR PARTE DEL PERIODO. 

Le cessioni escluse espressamente dalla normativa della plusvalenza di cui alla lettera b-bis) dell’art. 67 del TUIR, sono le seguenti:

• Relative ad immobili pervenuti al cedente, per successione mortis causa;
• Pertinenti le cessioni di immobili che siano stati adibiti ad abitazione principale, dal cedente o dai suoi familiari, per il maggior periodo, nell’arco di 10 anni, antecedenti alla cessione, oppure nel caso in cui, tra la data dell’acquisto o di costruzione e la data della cessione, sia trascorso il maggior periodo, inferiore ai 10 anni. A titolo di suffragio, si sottolinea che, per familiari, si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

CON LA RISPOSTA AD INTERPELLO N. 137/2024 DEL 20/06/2024 L’AGENZIA DELLE ENTRATE HA CHIARITO CHE, PER POTER BENEFICIARE DELL’AGEVOLAZIONE SUPER BONUS, OCCORRE FARE RIFERIMENTO ALLA DATA IN CUI E’ STATO DISPOSTO IL BONIFICO BANCARIO, DA PARTE DELL’ORDINANTE, INDIPENDENTEMENTE DAL GIORNO IN CUI L’ACCREDITO PERVIENE AL BENEFICIARIO, AD ESEMPIO, PER I GIORNI FESTIVI INTERPOSTI TRA LE DUE DATE.

Il soggetto istante, un condominio si è rivolto all’Agenzia delle Entrate, con l’utilizzo della procedura prevista per l’Interpello, sottoponendo una questione molto importante, inerentemente al momento in cui si considera perfezionato il bonifico bancario, da parte dell’ordinante.

A corredo, si ricorda che i condomìni, per le spese agevolate Super Bonus, sostenute fino al 31/12/2023, avevano diritto alla detrazione piena, nella misura del 110%, ridotta con effetto dal 01/01/2024, al 70%.

Nel caso di specie, il bonifico bancario è stato disposto in data 30/12/2023, con l’utilizzo della procedura home banking; dalle contabili bancarie, risulta come data di “inserimento” il 30/12/2023 mentre, quale “data valuta” è indicata il 03/01/2024.  

Appurato dal quesito posto dal condominio istante, che tutti gli altri requisiti di legge, per poter fruire della detrazione spettante nella misura del 110% erano stati rispettati, l’Agenzia delle Entrate ha risposto al quesito, affermando che, in ossequio al c.d. “principio di cassa”, la spesa si considera sostenuta nel momento in cui viene impartito l’ordine di pagamento alla banca, da parte dell’ordinante, a prescindere dalla data successiva, in cui viene effettuato l’addebito sul conto corrente del correntista, come avvenuto nel caso de quo.

Come si può evincere dal presente articolo, la materia è molto vasta, complessa, risalendo al 2020, anno in cui è stata introdotta la normativa originaria, disciplinante il Super Bonus, cui ha fatto seguito un proliferare incessante, nel corso di questi anni, di modifiche e integrazioni, richiami ad articoli e commi, ecc., nonché un costante ricorso, da parte del contribuente, alla procedura dell’Interpello, sottoponendo quesiti specifici all’Amministrazione Finanziaria, per districarsi tra i tanti dubbi e le numerose incertezze.

Al fine di evitare un potenziale futuro contenzioso con il fisco, è senz’altro necessario affidarsi al proprio Notaio di fiducia, per sciogliere i nodi che, quasi sicuramente, possono emergere fin dall’esame della documentazione probatoria, per la fruizione della detrazione spettante, disciplinata dal Super Bonus, ancor prima della redazione vera e propria del rogito notarile.