Con la legge di Bilancio 2024, (L.n.213 del 30/12/2023), è stata introdotta nel nostro ordinamento una nuova casistica di plusvalenza, derivante dalla cessione di immobili e, precisamente, quella scaturente dalla cessione di immobili c.d. “plusvalenti”, ossia immobili per i quali si sia usufruito dell’agevolazione fiscale “Superbonus”, introdotta dal Legislatore con il c.d. “Decreto Rilancio” (D.L. n. 34/2020 convertito nella Legge n.77/2020) – Pur avendo già emanato lo Studio n.15-2024/T in materia di plusvalenza da Super Bonus, Il Consiglio Nazionale del Notariato ha emanato l’ulteriore Studio n.90-2024/T, a suffragio del Notaio, quale orientamento per il professionista, per l’esame di alcuni aspetti cui attenersi, per la valutazione di alcuni dei numerosi casi specifici, alcuni dei quali sono ancora tuttora irrisolti – E’ di questi giorni, la pubblicazione sul sito web “Federnotizie”, del corposo elaborato che raccoglie numerosi esempi pratici di plusvalenza da Superbonus, da consultare all’occorrenza – Con la recentissima Risposta ad Interpello n.137/2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la plusvalenza da Superbonus si realizza soltanto con la prima cessione dell’immobile plusvalente, da parte dell’impresa di costruzioni, mentre non si genera plusvalenza, in caso di successiva rivendita, da parte dell’acquirente.
A onor del vero, l’anno 2024 è stato un anno decisamente impegnativo, per i professionisti operanti in ambito giuridico/fiscale, alle prese con costanti risposte agli interpelli da parte dell’Amministrazione Finanziaria, ai quesiti posti dai contribuenti e dai loro consulenti, per districarsi nel ginepraio di una normativa complessa e ramificata, quale è quella introdotta con il Decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020, convertito nella Legge n.77/2020). A imbrigliare ulteriormente la “matassa”, ha contribuito l’introduzione nel nostro ordinamento, di una nuova casistica di plusvalenza, derivante da cessioni immobiliari, ossia quella prevista dall’art. 1, comma 64, L.n.213 del 30/12/2023 (Legge di Bilancio 2024). Con detta norma, è stata aggiunta la lettera b-bis), al preesistente art.67 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui redditi – D.P.R. n.917/86), che accoglie i “redditi diversi”, ai fini Irpef, oltre all’inserimento di nuove disposizioni legislative, contenute nell’art. 68 TUIR.
A titolo di memoria, si evidenzia che ci eravamo già occupati della materia della plusvalenza da Super Bonus, nel periodo ferragostano del 2024, con un articolo pubblicato sul nostro sito web, dal titolo “Plusvalenza da Super Bonus”, cui si rimanda l’attenzione del lettore, per una più agevole comprensione dell’argomento, al seguente link https://notaiosibille.it/plusvalenza-da-super-bonus/
A quell’epoca, quale documento di prassi chiarificatore di una marea di dubbi, sia pure parzialmente, avevamo solo la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.13/E del 13/06/2024; proprio per questo motivo, nell’articolo di cui al link soprastante, si auspicava che, nel prosieguo del tempo, sarebbero stati emanati ulteriori documenti di prassi, da parte dell’Amministrazione Finanziaria, per gestire casistiche complesse, foriere di potenziale contenzioso tributario.
Per praticità, nella premessa del presente articolo, si provvede a fornire un breve excursus di quanto trattato nell’articolo di cui al link soprastante, a suffragio del lettore.
La norma succitata, che ha introdotto la plusvalenza per le cessioni di immobili c.d.”plusvalenti”, in presenza di specifiche condizioni, previste dalla normativa di riferimento, riguarda esclusivamente gli interventi agevolati nel settore edilizio, con i quali si sia usufruito del c.d. “Super Bonus”; restano quindi esclusi dalla disciplina di cui all’art.67, comma 1, lett. b-bis) del TUIR, le cessioni di immobili, per le quali si sia usufruito di un qualsivoglia altro bonus fiscale (ad esempio, Bonus Edilizio e Bonus acquisto parcheggi, Eco Bonus, Sisma Bonus, Bonus eliminazione barriere architettoniche, bonus facciate, bonus verde, ecc.).
Dette plusvalenze riguardano indistintamente, sia il proprietario, oppure gli altri soggetti aventi diritto alla detrazione quali, ad esempio, l’inquilino, nel caso di contratto di locazione, il comodatario, il familiare convivente ecc.).
Ai fini della tassazione ai fini reddituali, detta plusvalenza deve scaturire dalla cessione di un immobile plusvalente, che sia stato ceduto, a titolo oneroso, con un rogito notarile, a far data dal 01/01/2024. A titolo di corredo, si precisa che, con la succitata Circolare n.13/E del 13/06/2024, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, tra gli atti a titolo oneroso, devono essere compresi, oltre alla compravendita, anche la permuta, il conferimento in società o enti, la datio in solutum, ossia l’estinzione di un’obbligazione pecuniaria, con il trasferimento della proprietà di un bene.
La percentuale di detrazione spettante per i beneficiari dell’agevolazione Super Bonus è la seguente:
- Per le spese sostenute nell’anno 2024, la detrazione spetta nella misura del 70%;
- Per le spese sostenute nell’anno 2025, la detrazione spetta nella misura del 65%.
La normativa che disciplina la plusvalenza da cessione di immobili plusvalenti prescinde dalla misura della percentuale di detrazione di cui ha usufruito il beneficiario (110% oppure 90%), oppure il 70% per le spese sostenute nell’anno 2024, oppure ancora il 65% per le spese che saranno sostenute nell’anno 2025; altresì, è ininfluente la modalità scelta, da parte del beneficiario, ossia la detrazione d’imposta fatta valere in sede di dichiarazione dei redditi, oppure la cessione del credito, oppure ancora lo sconto in fattura.
Affinché scaturisca una plusvalenza da cessione di immobile plusvalente da “Super Bonus”, la vendita deve perfezionarsi entro 10 anni, successivi alla conclusione dei lavori agevolati da Super Bonus e non dalla data dell’acquisto o della costruzione dell’immobile. Con riferimento a tale aspetto, la succitata Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 13/E del 13/06/2024 ha chiarito che “la data di conclusione dei lavori è, in linea di principio, comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti”.
Sono espressamente previste dalla normativa due condizioni sine qua non, per essere esclusi dalla disciplina delle plusvalenze da cessioni di immobili plusvalenti Super Bonus e precisamente:
- Cessioni relative ad immobili pervenute al cedente, per successione mortis causa;
- Cessioni di immobili che siano stati adibiti ad abitazione principale, dal cedente o dai suoi familiari, (quali il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado), per il maggior periodo, nell’arco dei 10 anni, antecedenti alla cessione, oppure nel caso in cui, tra la data dell’acquisto o di costruzione e la data della cessione, sia trascorso il maggior periodo, inferiore ai 10 anni.
In alternativa alla tassazione ordinaria (irpef, nonché addizionale regionale irpef e addizionale comunale irpef, qualora siano dovute), così come accade per le plusvalenze ordinarie sugli immobili, di cui all’art. 67 TUIR, il cedente può optare, in sede di rogito notarile di vendita, per la tassazione agevolata, con l’imposta sostitutiva nella misura vigente del 26%, alla data di redazione del presente articolo.
Sarà dunque necessaria la valutazione del professionista incaricato alla redazione della dichiarazione dei redditi del beneficiario, in base alla situazione personale reddituale del beneficiario, relativa all’anno in cui è stata realizzata la plusvalenza; quest’ultimo potrà, dunque, consigliare il cliente (cedente l’immobile plusvalente da Super Bonus) se optare per la tassazione agevolata con l’imposta sostitutiva del 26%, oppure scegliere la tassazione ordinaria, in presenza di un reddito complessivo, per il quale sia dovuta un’imposta irpef del 23%, inferiore al 26% di cui sopra.
PUR AVENDO GIA’ EMANATO LO STUDIO N.15-2024/T IN MATERIA DI PLUSVALENZA DA SUPER BONUS, IL CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO HA EMANATO L’ULTERIORE STUDIO N.90-2024/T, A SUFFRAGIO DEL NOTAIO, QUALE ORIENTAMENTO PER IL PROFESSIONISTA, PER L’ESAME DI ALCUNI ASPETTI CUI ATTENERSI, PER LA VALUTAZIONE DI ALCUNI DEI NUMEROSI CASI SPECIFICI, ALCUNI DEI QUALI SONO ANCORA TUTTORA IRRISOLTI.
Nonostante, nei primi mesi del 2024, fosse già stato emanato lo Studio n.15-2024/T, in materia di plusvalenza da cessioni di immobili Super Bonus, a settembre 2024 il Consiglio Nazionale del Notariato, a suffragio della corposa Circolare n. 13/E del 13/06/2024, nonché della copiosa documentazione di prassi emanata dall’Agenzia delle Entrate, ha emanato l’ulteriore Studio n.90-2024/T.
Dall’approfondimento desumibile da ben 30 pagine (!!), dedicato dal CNN, allo Studio n. 90-2024/T, salta subito all’occhio, quanto indicato in premessa:
“Emergerà che con riferimento ad alcune problematiche la circolare n.13 del 13/06/2024 ha formulato delle soluzioni che possiamo ritenere risolutive, con riguardo ad altre invece occorrerà completarne le indicazioni alla luce delle normative vigenti e degli altri documenti di prassi in materia di Superbonus, e con riferimento infine ad ulteriori aspetti, non trattati nella stessa circolare n.13, sarà ancora necessaria l’opera dell’interprete”.
Proseguendo nella lettura dell’introduzione dello Studio n.90-2024/T, troviamo ancora:
“L’Agenzia delle Entrate, infatti, si è pronunciata solo su alcune delle questioni più discusse, riguardo i soggetti interessati, l’oggetto della cessione, la tipologia dell’intervento e la data di conclusione dello stesso intervento agevolato; su altre tematiche invece ha lasciato ancora all’operatore il compito di risolverle in via interpretativa”.
Dunque, tale elaborato è da conservare con cura, da parte del cedente l’immobile plusvalente da Super Bonus, quale strumento di difesa, al verificarsi di un potenziale contenzioso tributario, con l’Agenzia delle Entrate, che potrebbe scaturire, entro i termini di accertamento ai fini irpef, ossia entro il 31/12 del 5° anno successivo a quello in cui si è presentata la dichiarazione dei redditi, relativa all’anno precedente (art. 43 D.P.R. 600/73). Ad esempio, il 31/12/2025 (escludendo, per praticità di calcolo, il maggior termine previsto dal D.L. n.18/2020, quale proroga conseguente alla pandemia Covid), scadrà il termine dei 5 anni, per l’accertamento dei redditi, pertinenti alla dichiarazione dei redditi trasmessa telematicamente, entro i termini di scadenza di legge, nell’anno 2020, relativa all’anno 2019.
Passiamo ora a trattare alcuni passaggi dell’elaborato emanato dal CNN (Studio n.90-2024/T), con l’obiettivo di rendere comprensibile, anche dai “non addetti ai lavori”, alcuni concetti che, di primo acchito, possono apparire astratti.
3. VERIFICA DELLA SUSSISTENZA DELLA PLUSVALENZA
In tale passaggio, il CNN ha chiarito che “La vendita non risulta un fatto generatore di plusvalenze immobiliari anche se il bene è stato interessato da un intervento ex art.119 del D.L.n.34 del 2020; e ciò anche inquadrando la fattispecie nel perimetro applicativo della lettera b-bis) dell’art. 67 del TUIR. Non risulta infatti un differenziale positivo, che peraltro non emergerebbe neanche aumentando il prezzo di quanto speso per l’intervento da Superbonus atteso che il costo sostenuto avrebbe comunque incrementato il prezzo di acquisto e non il corrispettivo della rivendita (arg. ex art.68, comma 1, TUIR)”.
Con tale affermazione, il CNN evidenzia che la normativa non prevede, imprescindibilmente, che scaturisca una plusvalenza, in ogni cessione di immobile plusvalente da Superbonus, in quanto occorre esaminare ogni singolo caso specifico, da parte del Notaio.
L’esempio empirico, pertinente la verifica della sussistenza della plusvalenza, trattato nell’elaborato del CNN (pagina 7 del link sottostante), verte la cessione di un immobile di civile abitazione, acquistato in data 15/06/2022 al prezzo di euro 300.000,00. Detto immobile, pur avendo destinazione di civile abitazione per natura, non è l’abitazione principale del cedente l’immobile in questione. Nel 2023 è stato fatto un intervento edilizio sul medesimo, sostenendo spese rientranti nel Super Bonus, per euro 5.000,00, con una detrazione spettante, a quel tempo, nella misura del 110%. Nel 2024 l’immobile viene venduto al medesimo prezzo di acquisto, ossia euro 300.000,00.
Nell’esempio su riportato, pur non scaturendo alcun differenziale positivo, (300.000,00-300.000,00 = zero plusvalenza da Super Bonus, anche qualora volessimo incrementare il prezzo di acquisto delle spese sostenute per euro 5.000,00) il CNN invita il professionista ad un dovuto approfondimento, in relazione alla previgente disciplina inerente alle plusvalenze immobiliari, ossia quelle previste dalla lettera b) dell’art.67 TUIR, (vedasi il secondo link sottostante, nel presente punto), nonché all’ulteriore recente novità, introdotta con la lettera h) nel medesimo articolo, riguardante i redditi che possono essere conseguiti, in seguito al trasferimento oneroso dei diritti reali di godimento.
Per rendere meglio comprensibile il concetto su esposto, si ritiene che possa costituire di sicuro suffragio, la trattazione del punto “3.1 Rapporto tra plusvalenze immobiliari ex lett. b) dell’art.67 tuir e plusvalenze immobiliari ex lett. b-bis dell’art.67 Tuir”, trattato a pagina 7) + pagina 8) del medesimo elaborato del CNN che viene di seguito riportato, con copia incolla, in corsivo:
“3.1 Rapporto tra plusvalenze immobiliari ex lett. b) dell’art. 67 tuir e plusvalenze immobiliari ex lett. b-bis) dell’art. 67 Tuir. Verificato che si operi nel perimetro applicativo delle plusvalenze immobiliari occorre stabilire quale normativa si debba applicare nel caso in cui la medesima fattispecie possa risultare rilevante sia per le plusvalenze ex lettera b) che per quelle disciplinate dalla lettera b-bis) dello stesso art. 67 Tuir. A tal proposito l’Agenzia delle Entrate ha ribadito la conclusione della sussistenza di un rapporto di sussidiarietà delle ipotesi disciplinate dalla prima norma (lett. b) rispetto a quelle regolate dalla nuova disposizione (b-bis), già prevista dal dettato normativo ove è stato espressamente disciplinato che la lettera b) si applica solo “al di fuori delle ipotesi di cui alla lettera b-bis” (arg. ex art. 67 lettera b) Tuir).
Esempio
Tizio ha acquistato una casa di civile abitazione il 15.06.2022 ad un prezzo pari ad euro 300.000. L’immobile non costituisce sua abitazione principale e nell’anno 2023 viene effettuato sullo stesso bene un intervento da Superbonus, con detrazione 110% e con una spesa corrispondente pari ad euro 100.000. A giugno 2024 intende venderla per un corrispettivo pari ad euro 400.000. La vendita potrebbe risultare un fatto generatore di plusvalenze immobiliari sia ai sensi del disposto di cui alla lettera b) che della lettera b-bis) dell’art. 67 del Tuir. Va premesso che il legislatore ha risolto la problematica a favore della applicazione del disposto della lett. b-bis) prevedendo nel primo alinea della lettera b) dell’art. 67 Tuir che quanto previsto nella stessa lettera b) si applica se non operi una delle fattispecie imponibili secondo la lettera b-bis) dell’art. 67 Tuir. Nel primo caso (in applicazione della lettera b) non sarebbe emersa una plusvalenza (400.000 – 300.000 + 100.000). Nel secondo caso (in applicazione della lettera b-bis) emergerebbe invece una plusvalenza imponibile per euro 100.000 (400.000 – 300.000) se l’impresa, che ha eseguito l’intervento, avesse concesso lo sconto in fattura oppure si fosse proceduto alla cessione, nelle forme consentite, del relativo credito d’imposta. In tal caso, infatti, non essendo ancora decorsi 5 anni dalla conclusione dei lavori, le spese occorse non sarebbero risultate incrementative del prezzo di acquisto neanche nella misura ridotta del 50%. Nel caso invece in cui il cedente Tizio avesse optato per la detrazione d’imposta la fattispecie non sarebbe risultata imponibile neanche ai sensi della lettera b-bis) potendo beneficiare dell’incremento del costo di acquisto (300.000) in misura pari ai costi inerenti (100.000)”.
Da quanto trattato al punto 3.1 dello Studio n.90-2024/T da parte del CNN, attenendosi a quanto chiarito nella Circolare n.13/E del 13/06/2024, emerge, come si può desumere, che la plusvalenza realizzata con la cessione di un immobile plusvalente da Superbonus, entro il termine di 5 anni dalla data di acquisto, ricorrendone i presupposti di legge, sarà tassata ai fini reddituali, con le regole delle plusvalenze da Super Bonus, di cui all’art.67 lett. b-bis) TUIR. In pratica, non potrà essere applicata una duplicazione di tassazione della medesima plusvalenza, sia ai sensi della lett. b) dell’art. 67 TUIR, (ergo, una plusvalenza estranea ad un intervento edilizio da Superbonus), sia ai sensi della lett. b-bis) dell’art.67 TUIR (ossia per le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili plusvalenti da Superbonus).
4.1 PLUSVALENZA SOLO IN CASO DI LAVORI INTERESSATI DA SUPERBONUS – NON RILEVANO ALTRI BONUS.
A suffragio di quanto trattato più sopra, nel breve excursus del presente articolo, al punto 4.1 dello Studio n.90-2024/T, il CNN chiarisce che la plusvalenza ha origine soltanto da cessioni di immobili plusvalenti, (al ricorrere di determinate condizioni previste dalla normativa vigente), per i cui immobili sia stato fatto un intervento edilizio qualificato come Superbonus, ex art.119 del D.L.n.34/2020 (Decreto Rilancio).
Inoltre, a scanso di equivoci, il CNN conclude la trattazione del punto di pertinenza, con quanto di seguito riportato in corsivo:
“In questo senso pertanto non rilevano i bonus a regime ex art.16 bis del Tuir e soprattutto i bonus relativi a lavori di riqualificazione energetica degli edifici (cd Ecobonus) oppure di recupero del patrimonio edilizio (Sismabonus) regolati rispettivamente agli articoli 14 e 16 del decreto legge 4.6.2013 n.63, analoghi nella sostanza a quelli che possono godere della detrazione maggiorata del Superbonus”.
7.2 PREZZO DI ACQUISTO E COSTO DI COSTRUZIONE.
A corredo degli esempi empirici, trattati nell’articolo pubblicato sul nostro sito web, nel periodo ferragostano del 2024, dal titolo “Plusvalenza da Super Bonus”, già citato nel breve excursus del presente articolo, che potete trovare cliccando al seguente link https://notaiosibille.it/plusvalenza-da-super-bonus/ di seguito si riporta, con copia incolla, in corsivo, l’esempio trattato dal CNN a pag. 26)+27) del succitato Studio n.90-2024/T:
“7.2 Prezzo di acquisto e costo di costruzione.
La circolare n. 13 del 2024 si è limitata a ribadire che a tali fini occorra far riferimento al prezzo di acquisto del bene o al costo di costruzione da contrapporre al corrispettivo.
Esempio
Tizio ha acquistato nel 1980 un appartamento per il prezzo corrispondente a euro 35.000. Nel 2021 il condominio in cui si trova tale immobile esegue e conclude lavori trainanti agevolati al 110% sulle parti comuni dello stabile. Tizio ottiene un beneficio da sconto in fattura per euro 1000 (calcolato in base ai millesimi di sua pertinenza). Oggi vende a Euro 270.000. A quanto ammonta l’imposta sostitutiva sulla plusvalenza? Ai sensi del nuovo testo dell’art. 68 Tuir al calcolo concorrerà anche la rivalutazione in base alla variazione Istat per i beni che alla data della cessione siano stati acquistati o costruiti da oltre cinque anni. Il prezzo di acquisto va a questo punto rivalutato secondo l’indice Istat aggiornato, con un risultato che in via ipotetica si indica in euro 85.995. Tale ultimo valore non potrà essere incrementato dei costi inerenti perché siamo nei 5 anni dalla ultimazione e l’intervento ha consentito la detrazione massima del 110.
Il calcolo quindi andrà effettuato sul differenziale di euro 184.005 (270.000 – 85.995) e corrisponderà a un’imposta di euro 47.841,30 (calcolata sulla base dell’aliquota del 26% attualmente in vigore). Il calcolo richiederà una particolare attenzione in caso di rivendita di fabbricati che siano stati assoggettati ad interventi da Superbonus di demolizione e ricostruzione.
Esempio
Tizio ha acquistato nel 1989 una casa di civile abitazione, che non costituisce sua abitazione principale, per un prezzo corrispondente a euro 35.000. Nel 2023 porta a conclusione un intervento di demolizione e ricostruzione eseguito con una spesa di euro 150.000, avvalendosi in parte (per euro 96.000) del Superbonus 110%. Nel 2024 rivende a euro 270.000. Chiede di corrispondere la plusvalenza avvalendosi dell’imposta sostitutiva e quale sia l’ammontare dell’imposta da pagare.
Il primo problema è costituito dalla individuazione del sottraendo ossia se debba coincidere con il prezzo di acquisto (euro 35.000) oppure con il costo di costruzione (euro 150.000). Trattandosi di un intervento che non è considerato di nuova costruzione, si ritiene più prudente fare riferimento al prezzo di acquisto. Deporrebbe nello stesso senso anche la considerazione che buona parte dei costi nei primi 5 anni non potrebbero concorrere a incrementare il prezzo iniziale e per coerenza sistematica non potrebbero neppure valere come costo di costruzione. Il prezzo di acquisto va a questo punto rivalutato secondo l’indice Istat aggiornato, con un risultato che in via ipotetica si indica in euro 85.995.
Tale ultimo valore potrà essere incrementato dei costi inerenti e documentati diversi dal Superbonus 110% e dunque per euro 54.000. Il calcolo quindi andrà effettuato sul differenziale di euro 130.005 (270.000 – 85.995 – 54.000) e corrisponderà a un’imposta di euro 33.801,30 (calcolata sulla base dell’aliquota del 26% attualmente in vigore)”.
E’ DI QUESTI GIORNI, LA PUBBLICAZIONE SUL SITO WEB “FEDERNOTIZIE”, DEL CORPOSO ELABORATO CHE RACCOGLIE NUMEROSI ESEMPI PRATICI DI PLUSVALENZA DA SUPERBONUS, DA CONSULTARE ALL’OCCORRENZA.
A titolo di compendio di quanto su trattato, per il lettore potrebbe essere utile leggere i numerosi esempi pratici, riportati al seguente link internet, del sito web “Federnotizie”, nel corposo elaborato pubblicato in data 04/06/2025.
https://www.federnotizie.it/plusvalenza-da-superbonus-casi-pratici-sulle-questioni-piu-dibattute/
Come desumibile nella pagina in calce, del sito web su linkato, trattasi di una “testata edita a cura dell’Associazione Sindacale notai della Lombardia – Guido Roveda”.
CON LA RECENTISSIMA RISPOSTA AD INTERPELLO N.137/2025, L’AGENZIA DELLE ENTRATE HA CHIARITO CHE LA PLUSVALENZA DA SUPERBONUS SI REALIZZA SOLTANTO CON LA PRIMA CESSIONE DELL’IMMOBILE PLUSVALENTE, DA PARTE DELL’IMPRESA DI COSTRUZIONI, MENTRE NON SI GENERA PLUSVALENZA IN CASO DI SUCCESSIVA RIVENDITA DA PARTE DELL’ACQUIRENTE.
Un contribuente è ricorso alla procedura di interpello, sottoponendo all’Agenzia delle Entrate un quesito, di per sé neppure complicato, se si ha la padronanza della materia nel suo complesso, nonché un’agevole memorizzazione della numerosa documentazione di prassi, che è stata emanata, inerentemente al Superbonus.
Nel quesito posto, l’istante espone il caso di aver acquistato un immobile, nell’anno 2021, oggetto di un intervento antisismico (rientrante, quindi, tra quelli agevolati da SuperSismabonus), da un’impresa di costruzioni. L’acquisto è stato effettuato optando per la cessione del credito d’imposta, invece di usufruire della detrazione d’imposta ai fini irpef, nella misura consentita a quel tempo, del 110%.
L’acquirente istante scrive di essere intenzionato a vendere detto immobile nel corso dell’anno 2025 e chiede se tale cessione, avvenendo entro i 10 anni dalla conclusione dei lavori, generi una plusvalenza da immobile plusvalente, ai sensi dell’art.67 comma 1, lett. b-bis) del Tuir.
Altresì, nel caso in cui la prospettata cessione dell’immobile, nell’anno 2025, generi una plusvalenza da immobile plusvalente da Superbonus, il contribuente richiede se possa decurtare il credito d’imposta dal costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, ai fini della determinazione della plusvalenza.
L’Agenzia Entrate risponde chiarendo che, soltanto nel caso di prima cessione, a titolo oneroso, da parte dell’impresa di costruzioni, che ha effettuato i lavori e che ha venduto l’immobile all’acquirente, permettendo così a quest’ultimo di usufruire della normativa del Superbonus, viene generata la plusvalenza de quo, mentre la successiva rivendita da parte dell’acquirente non genera plusvalenza.
Tale evenienza ricorre, indipendentemente dall’entità della percentuale di detrazione d’imposta, spettante per legge, al beneficiario, (percentuale che ha subìto delle riduzioni, nel corso degli anni, dal 2020 ai giorni nostri) ed indipendentemente dal tipo di intervento, purché rientrante tra quelli compresi nel Superbonus.
Vedasi link sottostante
Tale chiarimento, fornito da parte dell’Agenzia delle Entrate, con la Risposta ad Interpello n. 137/2025, è peraltro riscontrabile, anche a pagina 16) del succitato elaborato Studio n.90-2024/T del CNN, di cui si è argomentato più sopra.
Per praticità, si riporta con copia incolla, in corsivo, la parziale pagina n.16) succitata, pertinente il quesito, oggetto della succitata Risposta ad Interpello n. 137/2025.
“……Inoltre potrà essere attenzionato un secondo periodo, decorrente dalla data di conclusione dell’intervento e che durerà per un termine che spirerà con la prima cessione o comunque con il decorso del termine massimo dei 10 anni, in pendenza del quale solo l’eventuale “prima” cessione onerosa del bene su cui siano stati eseguiti i lavori può risultare un fatto generatore di plusvalenze imponibili.
Esempio
Tizio è proprietario da 7 anni di un appartamento acquistato per euro 50.000 ubicato in un edificio in cui sono stati effettuati e conclusi lavori ammessi a Superbonus consistenti nella realizzazione del cappotto termico (intervento trainante)
Se decidesse di vendere il bene a euro 100.000 la cessione farebbe emergere una plusvalenza ex lettera b-bis) dell’art. 67 Tuir atteso che il trasferimento verrebbe posto in essere dopo la chiusura dei lavori.
Pertanto solo la “prima” cessione a lavori conclusi potrà far conseguire una plusvalenza ai sensi della lettera b-bis) dell’art. 67 Tuir purché come testualmente prevede la circolare, “all’atto della stessa cessione i lavori si siano conclusi da non più di dieci anni”.
Dalla lettura del presente articolo, emerge la necessità di una peculiare, minuziosa attenzione, da prestare da parte del Notaio di fiducia, nell’esame di ogni singolo caso specifico, di cui viene incaricato dal Cliente, poiché, come si è potuto riscontrare, un caso è diverso dall’altro; senza dimenticare il ruolo rivestito da parte del Notaio, nell’individuare l’entità della plusvalenza, nel caso in cui il Cliente opti, in sede di rogito notarile di cessione, per l’applicazione dell’imposta sostitutiva nella misura del 26%, in alternativa al regime di tassazione ordinario, ai fini irpef.
