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Approfondimenti

Diritto di usufrutto

By 27/01/2025Gennaio 31st, 2025No Comments

L’usufrutto è un diritto reale di godimento; esso è disciplinato dall’art. 981 c.c. e consiste nel godimento di un bene, con l’obbligo per l’usufruttuario, di rispettarne la destinazione economica originaria attribuita da parte del proprietario e il diritto, per l’usufruttuario, di godere dei frutti e delle utilità ritraibili dal possesso del medesimo. La costituzione di tale diritto reale di godimento può avvenire ai sensi di legge, oppure per contratto, per testamento o per usucapione, con atto pubblico notarile, oppure con scrittura privata autenticata dal Notaio – L’oggetto dell’usufrutto può essere un bene mobile, un bene immobile, i crediti, i titoli di credito, le aziende, un’universalità di beni mobili e, infine, i beni immateriali (software, marchi, brevetti, ecc.). La sua durata può essere temporanea e, comunque, non può eccedere la vita dell’usufruttuario, (c.d. usufrutto vitalizio), qualora quest’ultimo sia una persona fisica mentre, nel caso in cui l’usufrutto sia costituito a favore di una persona giuridica (società, ente, associazione ecc.) non potrà superare i 30 anni – Diritti e doveri dell’usufruttuario e del nudo proprietario – Differenze tra usufrutto e diritto di abitazione – Valore dell’usufrutto a tempo determinato e valore dell’usufrutto vitalizio: la legge prevede due diverse modalità di calcolo – Secondo una recente sentenza della Corte di Cassazione nel contratto di costituzione di usufrutto di un bene immobile l’assenza dell’importo del corrispettivo determina la nullità del contratto.

Nel nostro ordinamento, tra i diritti reali di godimento, figura l’usufrutto, disciplinato dall’art. 981 del codice civile, che così recita: “L’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo”. 

Con l’usufrutto, una persona, (nudo proprietario) concede ad un altro soggetto (usufruttuario) il diritto di utilizzare un determinato bene, con l’obbligo di conservarne la destinazione economica originaria e di utilizzare l’oggetto ricevuto, ai sensi di legge, con la diligenza del buon padre di famiglia, impegnandosi a restituirlo nello stato in cui si trova all’origine. Ciò significa che non potrà trasformare un immobile destinato all’abitazione, da parte del proprietario, ad esempio avente la categoria catastale A/2 (abitazione di tipo civile), in un ufficio, classificato con la categoria catastale A/10, oppure un vigneto in un campo da tennis. Al verificarsi di tale violazione, il nudo proprietario può chiedere la risoluzione del contratto del diritto di usufrutto e il risarcimento dei danni subìti.  

Potrà destinarlo quale propria abitazione, affittarlo a soggetti terzi, trattenendo per sé i canoni di locazione percepiti, oppure concederlo in comodato d’uso. Ciò, poiché, secondo l’art.984 c.c., all’usufruttuario spetta il diritto di godere dei frutti naturali e civili, nonché delle utilità ritraibili dal possesso del bene.

Più nello specifico, nel caso in cui l’oggetto dell’usufrutto sia un terreno, l’usufruttuario potrà godere del raccolto, dei frutti degli alberi, della legna e dei proventi derivanti dalla vendita dei medesimi.    

Per quanto attiene la casistica della locazione del bene da parte dell’usufruttuario, con l’art.999 del codice civile sono state previste alcune garanzie, al fine di tutelare l’affittuario. Nello specifico, il comma 1) di detta norma prevede che le locazioni concluse da parte dell’usufruttuario, in corso di validità alla data di cessazione dell’usufrutto, proseguano per la durata stabilita nel contratto di locazione, ma non oltre il termine di 5 anni dalla cessazione dell’usufrutto, purché siano state sottoscritte con atto pubblico notarile, oppure con la scrittura privata autenticata.

Secondo l’orientamento prevalente della giurisprudenza di legittimità, l’usufruttuario può godere del possesso del bene ricevuto in usufrutto, anche nel caso in cui sia titolare di una quota minore, rispetto agli altri usufruttuari. 

Il bene ricevuto in godimento non potrà essere venduto da parte dell’usufruttuario, né quest’ultimo potrà concedere l’iscrizione di un‘ipoteca su di esso, ma potrà iscrivere un’ipoteca sull’usufrutto. Pertanto, nel momento in cui una persona concede ad un’altra persona l’usufrutto, ad esempio, sulla propria abitazione, cede una parte dei poteri che gli spetterebbero, quale proprietario. Proprio per questo motivo, il concedente il diritto di usufrutto su un determinato bene, da proprietario diventa nudo proprietario, poiché in un certo senso viene “privato” dei poteri che la legge gli riconosce, fino alla scadenza prevista; ad esempio, nel contratto di costituzione dell’usufrutto, oppure conseguentemente al decesso dell’usufruttuario, nel caso di usufrutto a tempo indeterminato (c.d. usufrutto vitalizio).

La costituzione del diritto di usufrutto può avvenire ai sensi di legge (come nel caso dell’usufrutto legale dei genitori, sui beni dei figli minori o non emancipati, disciplinato dall’art. 324 del c.c.), oppure per contratto, per testamento o per usucapione. E’ necessaria la forma scritta con atto notarile, oppure con scrittura privata autenticata dal Notaio, a pena di nullità, nonché si dovrà procedere alla relativa trascrizione nei Pubblici Registri, ossia il PRA (Pubblico Registro Automobilistico), per quanto concerne i beni mobili registrati e la Conservatoria dei Registri Immobiliari, nel caso si tratti di immobili.

L’OGGETTO DELL’USUFRUTTO PUO’ ESSERE UN BENE MOBILE, UN BENE IMMOBILE, I CREDITI, I TITOLI DI CREDITO, LE AZIENDE, UN’UNIVERSALITA’ DI BENI MOBILI E, INFINE, I BENI IMMATERIALI (SOFTWARE, MARCHI, BREVETTI, ECC.). LA SUA DURATA PUO’ ESSERE TEMPORANEA E, COMUNQUE, NON PUO’ ECCEDERE LA VITA DELL’USUFRUTTUARIO, (C.D. USUFRUTTO VITALIZIO), QUALORA QUEST’ULTIMO SIA UNA PERSONA FISICA MENTRE, NEL CASO IN CUI L’USUFRUTTO SIA COSTITUITO A FAVORE DI UNA PERSONA GIURIDICA (SOCIETA’, ENTE, ASSOCIAZIONE, ECC.) NON POTRA’ SUPERARE I 30 ANNI. 

Pur ricorrendo frequentemente il caso del diritto di usufrutto costituito su un bene immobile, (ad esempio, su un’abitazione), occorre evidenziare che tale diritto reale di godimento si può costituire anche su un bene mobile, oltre che sui crediti, sui titoli di credito, sulle aziende, su di un’universalità di beni mobili, sui beni immateriali (software, marchi, brevetti, ecc.). In ogni caso, deve trattarsi di beni non consumabili, ossia non deperibili.

Il Legislatore ha previsto una disciplina specifica, con l’introduzione dell’art.995 del c.c., che detta le regole per il c.d. ”quasi usufrutto”, allorquando l’oggetto del diritto reale di godimento verta delle cose consumabili. E’ evidente che esse, per la loro caratteristica di essere “consumabili”, dovranno necessariamente diventare di proprietà dell’usufruttuario, per conseguire lo scopo del loro godimento, da parte di quest’ultimo. In particolare, l’usufruttuario non potendo restituire le cose consumabili, allo scadere del diritto di usufrutto, avrà l’obbligo di pagare il valore dei beni consumabili, oppure restituire la medesima tipologia e quantità di beni consumabili ricevuti.

Il diritto di usufrutto si distingue dagli altri diritti reali di godimento per la sua “temporaneità”. Nel caso in cui l’usufruttuario sia una persona fisica, secondo l’art.979 c.c., l’usufrutto “….non può eccedere la vita dell’usufruttuario”, (c.d. usufrutto vitalizio) mentre, qualora l’usufruttuario sia una persona giuridica (società, ente, associazione, ecc.), non potrà superare i trent’anni.

Pertanto, il diritto di usufrutto, cessando con il decesso dell’usufruttuario, non è trasmissibile ai suoi eredi, né il donante può trasferire a soggetti terzi l’usufrutto costituito sui beni ricevuti a proprio favore.

Oltre all’avvenuto decesso dell’usufruttuario, (se persona fisica) e alla scadenza trentennale, ai sensi di legge (se persona giuridica), le altre cause di estinzione del diritto di usufrutto sono le seguenti:

  • la prescrizione, in seguito ad un mancato uso ventennale del bene;
  • la consolidazione, qualora alla scadenza del diritto di usufrutto, venga meno la figura del “nudo proprietario”, diventando quest’ultimo di nuovo proprietario del bene concesso a suo tempo in usufrutto;
  • il perimento del bene;
  • la rinuncia da parte dell’usufruttuario;
  • la scadenza del termine previsto nell’atto di costituzione del diritto di usufrutto (atto notarile o scrittura privata autenticata dal Notaio);
  • l’abuso del diritto da parte dell’usufruttuario (ad esempio, nel caso in cui venga venduto il bene oggetto del diritto di usufrutto, oppure il caso in cui non siano prestate le necessarie manutenzioni del bene, fino a causarne il suo totale deterioramento – art. 1015 c.c.)

DIRITTI E DOVERI DELL’USUFRUTTARIO

Come accade nella quasi totalità dei contratti, anche dalla costituzione del diritto di usufrutto scaturiscono dei diritti e dei doveri, in capo al beneficiario che, nel caso de quo, è l’usufruttuario.

Tra i diritti spettanti all’usufruttuario, figura anche quella di avere titolo per esigere un’indennità per le migliorie apportate al terreno, che devono sussistere alla data della restituzione del fondo medesimo, in misura pari alla somma minore, tra l’importo della spesa sostenuta per dette migliorie e il maggior valore scaturito per la cosa, per effetto delle migliorie apportate.

Oltre all’obbligo dell’utilizzo del bene, senza mutarne la destinazione economica, come più sopra trattato, salvo previsione di specifica deroga nel contratto, sull’usufruttuario incombono altri obblighi, ai sensi di legge e, precisamente:

  • redigere, a proprie spese, l’inventario dei beni;
  • prestare adeguata cauzione per impossessarsi della cosa, oggetto del diritto di usufrutto.

Nel corso dell’esercizio del suo diritto, l’usufruttuario è tenuto al pagamento delle imposte, dei canoni e di altri tributi che gravano sulla cosa, oggetto dell’usufrutto.  

Le spese di ordinaria amministrazione sono a carico dell’usufruttuario mentre, le spese di straordinaria amministrazione sono a carico del nudo proprietario. Più nello specifico, secondo quanto previsto dall’art. 1005 c.c., tra le spese di straordinaria amministrazione figurano “….quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta”. Nel corso di validità del contratto di usufrutto, l’usufruttuario deve pagare al nudo proprietario l’interesse maturato sulle spese sostenute per le riparazioni straordinarie.

Nel caso in cui l’usufruttuario anticipi le spese di straordinaria amministrazione a carico del nudo proprietario, alla scadenza dell’usufrutto, avrà diritto al rimborso delle medesime, senza gli interessi. Quale garanzia delle somme anticipate, potrà trattenere l’immobile riparato, fino a quando tali importi non saranno rimborsati dal nudo proprietario.    

Ulteriori obblighi previsti dalla legge in capo all’usufruttuario riguardano quello relativo alla denuncia al nudo proprietario di eventuali usurpazioni di diritti, da parte di soggetti terzi sul terreno e il pagamento di un determinato canone periodico, qualora sia stato concordato tra le parti contraenti, a favore del nudo proprietario.

A quest’ultimo, sono riservati i diritti residuali che non vengono attribuiti all’usufruttuario, tra cui quello di vendere o donare la casa concessa in usufrutto, senza alterare alcunché del diritto costituito a favore dell’usufruttuario.

DIFFERENZE TRA USUFRUTTO E DIRITTO DI ABITAZIONE

Nel caso più ricorrente, avente ad oggetto un immobile, la differenza principale tra l’usufrutto e il diritto di abitazione consta nel fatto che l’usufruttuario può godere e utilizzare pienamente del bene; pertanto, trattandosi di un immobile, potrà affittarlo a soggetti terzi, incassandone i canoni stabiliti nel contratto di locazione mentre, l’habitator può utilizzare il bene soltanto per soddisfare i bisogni propri e della propria famiglia.

Il diritto di usufrutto può essere costituito anche sui beni mobili registrati (autocarri, autovetture, navi, ecc.), oppure quote societarie, a prescindere dalla tipologia di società di persone o di capitali mentre, il diritto di abitazione riguarda esclusivamente beni immobili destinati all’abitazione, nonché eventuali relative pertinenze.

Il diritto di usufrutto può essere ceduto a terzi mentre, il diritto di abitazione non è trasferibile. Particolare non trascurabile: il diritto di usufrutto è aggredibile da parte dei creditori e, quindi, pignorabile mentre, il diritto di abitazione è impignorabile.

Entrambi i diritti si possono costituire con tre comuni modalità:   

a) Per testamento: esso può essere pubblico oppure olografo; gli effetti giuridici scaturiscono dal momento del decesso del testatore;

b) Per legge: nel nostro ordinamento, vi sono alcune ipotesi in cui vi è un’espressa previsione, da parte del Legislatore, della costituzione del diritto, come un automatismo; a tal fine, si rimanda l’attenzione del lettore alla lettura dell’articolo sul diritto di abitazione, presente sul nostro sito web, al seguente link:

c) Per la volontà delle parti, che si manifesta con la stipula di un atto notarile o di una scrittura privata autenticata dal Notaio, che può essere sia a titolo oneroso, ergo dietro pagamento di un corrispettivo pattuito tra le parti contraenti, sia a titolo gratuito.

VALORE DELL’USUFRUTTO A TEMPO DETERMINATO E VALORE DELL’USUFRUTTO VITALIZIO: LA LEGGE PREVEDE DUE DIVERSE MODALITA’ DI CALCOLO.

A titolo di memoria, si riprende quanto già trattato più sopra, in merito alla temporaneità prevista per l’usufrutto, ricordando che è previsto l’usufrutto a tempo determinato, oppure vitalizio, nel caso sia costituito per il periodo di vita dell’usufruttuario.

Il valore dell’usufrutto a tempo determinato viene stabilito in base al tasso di interesse legale, che viene fissato all’inizio di ogni anno, da parte del Ministero dell’Economia e delle Finanze mentre, il valore dell’usufrutto vitalizio è correlato alla probabilità di esistenza in vita dell’usufruttuario, ergo non dipende dall’interesse legale. In pratica, il valore dell’usufrutto è maggiore quando l’usufruttuario è giovane e decresce con il trascorrere degli anni dell’esistenza in vita del medesimo. Il valore dell’usufrutto vitalizio si calcola con delle apposite tabelle statistiche ministeriali, definite annualmente in base alla durata media della vita di una persona. In seguito alla variazione dell’interesse legale, il medesimo Ministero dell’Economia e delle Finanze cambia anche i coefficienti da utilizzare per il calcolo del valore dell’usufrutto vitalizio.

Le tabelle riportanti i coefficienti da utilizzare per il calcolo dell’usufrutto vitalizio, oltre che essere formate per fini fiscali, per il calcolo dell‘imposta di registro, ipotecaria e catastale, (sul valore dell’usufrutto stabilito per tutta la vita del beneficiario e della relativa nuda proprietà), sono utilizzate anche per la contrattazione, volta a stabilire il valore della piena proprietà e quello di usufrutto e nuda proprietà del bene oggetto del contratto. 

L’usufrutto vitalizio, ricorrendo all’utilizzo dei coefficienti tabellari summenzionati, può essere determinato secondo le due seguenti modalità:

  1. moltiplicando il valore della piena proprietà, per il tasso di interesse legale; tale risultato deve poi essere moltiplicato per il coefficiente tabellare;
  2. applicando al valore della piena proprietà due percentuali diverse, di cui una per l’usufrutto e l’altra per la nuda proprietà, stabilite in base all’età dell’usufruttuario.

Come si può evincere dal link sottostante, presente sul sito web “Federnotizie”, per l’anno 2025, “…. alla luce delle nuove disposizioni del T.U.R. (D.P.R. 131/86) e del T.U.S. (D.Lgs. 346/90) entrate in vigore il 1° gennaio 2025 e quali sopra illustrate, benché per l’anno 2025 il Decreto Ministro dell’Economia e delle Finanze 10/12/2024 (pubblicato in G.U. n.294 del 16/12/2024) abbia fissato al 2% la misura degli interessi legali, il calcolo delle percentuali dell’usufrutto/nuda proprietà da valere per l’anno 2025 va fatto utilizzando comunque il saggio di interesse legale del 2,5%, ossia il minimo previsto dal nuovo art.46 comma 5-ter del T.U.R. (D.P.R. 131/86) e dal nuovo art. 17 comma 1-ter del T.U.S. (D.Lgs.346/90)”.

https://www.federnotizie.it/calcolo-dellusufrutto-ai-fini-fiscali-2025

A titolo di suffragio, si precisa che la tabella con i coefficienti per il calcolo dell’usufrutto può essere utilizzata anche per calcolare il valore del diritto di abitazione, avendo le medesime caratteristiche, sotto questo profilo, del diritto di usufrutto.

SECONDO UNA RECENTE SENTENZA DELLA CORTE DI CASSAZIONE NEL CONTRATTO DI COSTITUZIONE DI USUFRUTTO DI UN BENE IMMOBILE L’ASSENZA DELL’IMPORTO DEL CORRISPETTIVO DETERMINA LA NULLITA’ DEL CONTRATTO.

Con la recente sentenza n.6142 del 24/02/2022 la Corte di Cassazione Civile, Sez.II, ha sancito che, nel contratto di costituzione di usufrutto a titolo oneroso, è necessaria l’indicazione del prezzo pattuito, quale elemento essenziale, imprescindibile, non essendo sufficiente la mera dichiarazione di avvenuto pagamento del corrispettivo, peraltro in assenza di altre indicazioni relative al suo ammontare o in merito ai criteri di determinazione richiamati dai contraenti. Essa  “…..non è idonea a integrare i requisiti imposti a pena di nullità dal combinato disposto degli artt.1346 e 1350 c.c.”.

Dalla lettura del presente articolo, emerge una necessaria ed imprescindibile competenza professionale, maturata dal proprio Notaio di fiducia, nel corso di una pluriennale esperienza, al fine di poter valutare la situazione del Cliente, nel complesso, consigliando le iniziative ad hoc da intraprendere, al fine di tutelare i suoi interessi, sotto molteplici aspetti.