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Approfondimenti

Usucapione

By 13/01/2025Gennaio 31st, 2025No Comments

Con l’istituto dell’usucapione, il Legislatore ha introdotto nel nostro ordinamento una modalitĂ  particolare di acquisire la proprietĂ  e altri diritti reali di godimento sui beni immobili, su di un’universalitĂ  di beni mobili, sui beni mobili e sui beni mobili registrati, purchĂ© il possesso sia continuato e ininterrotto, non violento e pubblico, per il periodo di venti anni. Per i beni mobili registrati il periodo è ridotto a 10 anni (usucapione ordinaria) –  E’ prevista anche l’usucapione abbreviata, con una minore durata, in presenza di particolari requisiti, secondo la tipologia del bene posseduto dall’usucapente – Accertamento dell’usucapione: esso avviene ricorrendo alla mediazione civile, disciplinata dal D.Lgs. n.28/2010, quale condizione di procedibilitĂ , rientrando tra le materie obbligatorie previste dall’art. 5 del medesimo Decreto Legislativo, prima di avviare un’azione giudiziaria. Il 25 gennaio 2025 è entrato in vigore il c.d. “correttivo Cartabia in mediazione”. Con tale norma sono stati rivisti i tempi e le modalitĂ  di esecuzione della mediazione civile – Nel caso di successione ereditaria, il possesso del bene prosegue in capo agli eredi, purchĂ© vi sia l’accettazione dell’ereditĂ  da parte di questi ultimi – Secondo una recente ordinanza della Cassazione Civile non è sufficiente la mera coltivazione di un terreno agricolo per poterlo acquisire con l’usucapione.

Nel nostro ordinamento, dall’art.1158 c.c. e seguenti è previsto che la proprietĂ  e altri diritti reali di godimento possano essere acquisiti, oltre che attraverso l’acquisto del bene, anche con l’istituto dell’usucapione. Trattasi di un modo particolare di acquisire la proprietĂ , di specifici comportamenti adottati da parte del possessore, nel rispetto di alcuni requisiti imprescindibili, sine qua non, con riferimento al possesso, che deve essere:

  • continuato e ininterrotto, poichĂ© esso deve essere esercitato in modo costante, nel corso del tempo previsto dalla legge, quindi in assenza di atti interruttivi promossi da terzi, che possano aver privato il possessore del bene; si verifica un’interruzione, qualora il possessore venga privato del possesso del bene per oltre un anno. Qualora quest’ultimo avvii un’azione legale, entro un anno dalla perdita del bene medesimo, per recuperane il possesso, l’avvenuta interruzione perde efficacia.
  • non violento, poichĂ© l’usucapente non potrĂ  usucapire ricorrendo all’uso della forza, nei confronti del legittimo proprietario;
  • pubblico, in quanto non si potrĂ  usucapire un bene rubato, qualora il legittimo proprietario sia ignaro di aver subito un furto.

L’usucapione si verifica “ope legis”, ossia in virtĂą di una norma di legge, senza la previsione dell’intervento del giudice e neppure di un accordo intercorso tra le parti (proprietario e possessore).

Tuttavia, in caso di una controversia che possa sorgere tra le parti interessate, sarĂ  necessaria la presentazione di un’istanza, da parte dell’usucapente o dei suoi aventi causa, con un giudizio che accerti l’avvenuto acquisto della proprietĂ .

Può essere espressa la rinuncia all’usucapione, soltanto dopo il suo compimento, ossia quando è stato acquisito il diritto da parte dell’usucapente, secondo i dettami previsti dalla legge.     

La legge non prevede che il possesso avvenga in buona fede, poiché il possessore potrebbe anche essere in mala fede.

Non sono usucapibili i diritti personali quali, ad esempio, la qualitĂ  di socio di una societĂ . 

Si possono usucapire i beni immobili, un’universalitĂ  di beni mobili, i beni mobili, nonchĂ© i beni mobili registrati (autovetture, autocarri, autocaravan, motoveicoli, navi ecc.)

Le leggi vigenti dispongono che, per acquisire l’usucapione, la durata minima del possesso continuato e ininterrotto, non violento e pubblico, sia protratto per un periodo di tempo, senza alcun atto di interruzione del possesso da parte di soggetti terzi. PiĂą nello specifico, per l‘usucapione c.d. “ordinaria”, è previsto il possesso, per un periodo continuato diverso, secondo la tipologia di bene. All’uopo, di seguito viene riassunto il periodo di tempo necessario per usucapire, nel rispetto delle succitate caratteristiche:

  • beni immobili: 20 anni;
  • un’universalitĂ  di beni mobili: 20 anni;
  • beni mobili: 20 anni;
  • beni mobili registrati: 10 anni;

E’ PREVISTA ANCHE L’USUCAPIONE ABBREVIATA, CON UNA MINORE DURATA, IN PRESENZA DI PARTICOLARI REQUISITI, SECONDO LA TIPOLOGIA DEL BENE POSSEDUTO DALL’USUCAPENTE.

L’art. 1159 c.c. disciplina la c.d. “usucapione abbreviata”; per essa è previsto un termine decennale per usucapire i beni immobili,un’universalitĂ  di beni mobili, nonchĂ© i beni mobili mentre, per i beni mobili registrati tale termine è di tre anni.

A titolo esemplificativo, l’usucapione abbreviata si verifica nel caso in cui venga acquistato, in buona fede, un immobile da un soggetto che non ne è il proprietario, in forza di un titolo per il trasferimento della proprietĂ , regolarmente trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari. Trascorso il periodo di dieci anni, dalla data della trascrizione nei pubblici registri, si ha il compimento dell’usucapione abbreviata.

A titolo di esempio, un titolo idoneo per trasferire la proprietĂ  potrebbe essere un contratto, oppure un provvedimento del giudice o di un’autoritĂ  amministrativa, in seguito ad una vendita forzata, con asta in tribunale.

Pertanto, nel caso di un’espropriazione immobiliare, un soggetto che acquisti un bene e, dopo 10 anni, si accorga che il trasferimento della proprietĂ  era viziato, poichĂ© l’espropriato non era proprietario del bene acquistato, potrĂ  invocare l’usucapione abbreviata.   

Dunque, si possono così riassumere gli elementi dell’usucapione abbreviata: la buona fede, un titolo idoneo per trascrivere la proprietĂ  e la trascrizione del medesimo.

ACCERTAMENTO DELL’USUCAPIONE: ESSO AVVIENE RICORRENDO ALLA MEDIAZIONE CIVILE, DISCIPLINATA DAL D.LGS. N.28/2010, QUALE CONDIZIONE DI PROCEDIBILITA’, RIENTRANDO TRA LE MATERIE OBBLIGATORIE, PREVISTE DALL’ART. 5 DEL MEDESIMO DECRETO LEGISLATIVO, PRIMA DI AVVIARE UN’AZIONE GIUDIZIARIA. IL 25 GENNAIO 2025 E’ ENTRATO IN VIGORE IL C.D. “CORRETTIVO CARTABIA IN MEDIAZIONE”. CON TALE NORMA SONO STATI RIVISTI I TEMPI E LE MODALITA’ DI ESECUZIONE DELLA MEDIAZIONE CIVILE

L’art. 5 del D.Lgs. n.28 del 04/03/2010, così come risultante dalle intervenute modifiche nel corso degli anni e, da ultimo, dalla c.d. “Riforma Cartabia”, (D.Lgs.149/2022) prevede l’obbligatorietĂ  di ricorrere alla mediazione civile, prima di avviare un giudizio in tribunale, in parecchi ambiti. Tra questi, vi è quello relativo ai diritti reali, in cui è ricompreso la proprietĂ , quand’anche essa venga acquisita con l’usucapione.

Con il titolo “Condizione di procedibilità e rapporti con il processo”, il succitato art.5, al comma 1, così recita:

“Chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilitĂ  medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicitĂ , contratti assicurativi, bancari e finanziari, associazione in partecipazione, consorzio, franchising, opera, rete, somministrazione, societĂ  di persone e subfornitura, è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente capo”.

I vantaggi che si possono conseguire con la mediazione civile sono plurimi, poiché i tempi di risoluzione della controversia sono più brevi, rispetto a quelli decisamente più lunghi di un giudizio in tribunale, oltre a dover sostenere dei costi ridotti, rispetto a quelli più onerosi della giurisdizione ordinaria, senza dimenticare che il costo inerente alla mediazione civile è certo, in quanto proporzionale al valore del bene oggetto della controversia di usucapione.

Nel caso in cui venga raggiunto un accordo tra le parti, nel corso del procedimento di mediazione civile, esso ha la valenza di una sentenza, qualora sia sottoscritto dalle parti, nonchĂ© dai rispettivi avvocati ed autenticato da un Notaio. 

Di contro, nel caso in cui le parti non raggiungano un accordo conciliativo, la parte interessata può avviare un giudizio in tribunale, affinchĂ© venga accertata l’usucapione da parte del giudice.

Il 25 gennaio 2025 è entrato in vigore il D.Lgs. n.216 del 27/12/2024, ossia il c.d. ”correttivo Cartabia in mediazione”.  

Tale norma modifica la “Riforma Cartabia” (D.Lgs.n.149 del 10/10/2022) intervenendo in modo incisivo sul D.Lgs. n.28/2010, disciplinante la mediazione civile e commerciale, con l’introduzione di importanti novitĂ  e specificazioni in detta materia.

Innanzitutto, l’art. 6, inerente alla durata del procedimento di mediazione civile, è stato interamente riscritto.

Il nuovo termine di durata della mediazione civile è di sei mesi (prima era di 3 mesi), prorogabile “per periodi di volta in volta non superiori a tre mesi”.

Nel caso in cui si tratti di mediazione obbligatoria, (o delegata dal giudice), ad esempio, inerente alla proprietĂ  acquisita per usucapione, la durata è di sei mesi, prorogabile per una sola volta, per ulteriori tre mesi, dopo l’avvio del procedimento e prima della sua decadenza. In ogni caso, la proroga è possibile “da accordo scritto delle parti”. 

Secondo quanto disciplinato dal c.d. “correttivo Cartabia in mediazione”, un’interessante modifica riguarda l’introduzione della mediazione “con incontri con modalitĂ  audiovisiva da remoto”, con l’art.8 ter.

Con il succitato art. 8 ter viene disciplinata la mediazione civile a distanza, come di seguito esplicitato in un articolo del 13.01.2025, reperibile dal sito web del Consiglio Nazionale Forense (vedasi link sottostante):

 â€ś1. mediazione “telematica”, prevista dall’art.8 bis 28/2010, in cui tutti gli atti sono digitalizzati;

   2. mediazione “con incontri con modalitĂ  audiovisiva da remoto”, figura di nuovo conio, creata aggiungendo ex novo l’art.8 ter;

3. a) Secondo il nuovo testo dell’art.8 bis, la mediazione telematica:

  • necessita del consenso delle parti;
  • tutti gli atti devono essere formati dal mediatore e sottoscritti nel rispetto del Cad;
  • a conclusione del procedimento, il mediatore forma un documento informatico contenente il verbale e l’eventuale accordo;
  • il mediatore ha l’onere di verificare “l’apposizione, la validitĂ  e l’integritĂ  delle firme” delle parti prima di apporre la propria.”

https://www.cfnews.it/diritto/tutte-le-novit%C3%A0-del-correttivo-mediazione

NEL CASO DI SUCCESSIONE EREDITARIA, IL POSSESSO DEL BENE PROSEGUE IN CAPO AGLI EREDI, PURCHE’ VI SIA L’ACCETTAZIONE DELL’EREDITA’ DA PARTE DI QUESTI ULTIMI.

Innanzitutto, preme evidenziare che, secondo quanto previsto dalle vigenti leggi, la successione ereditaria non interrompe l’usucapione, poichĂ© essa può soltanto essere interrotta da un’eventuale giudizio in tribunale, promosso dal legittimo proprietario del bene. Così come l’atto di citazione, anche l’invito a comparire alla mediazione civile costituisce un atto interruttivo della prescrizione del termine per usucapire un bene.  

Al verificarsi del decesso del possessore, il possesso del bene non si interrompe, ma prosegue il suo corso, in capo agli eredi, con effetto dalla data di apertura della successione, vale a dire dalla data del decesso del possessore medesimo.   

In pratica, il periodo di possesso degli eredi viene assommato a quello del possessore originario deceduto.

Si evidenzia un particolare non trascurabile: il possesso del bene viene trasferito in capo agli eredi, qualora questi ultimi accettino l’ereditĂ  del decuius. Nel caso in cui essi non accettino l’ereditĂ , l’usucapione non prosegue e, pertanto, perde la sua efficacia, ai sensi di legge.

SECONDO UNA RECENTE ORDINANZA DELLA CASSAZIONE CIVILE NON E’ SUFFICIENTE LA MERA COLTIVAZIONE DI UN TERRENO AGRICOLO PER POTERLO ACQUISIRE CON L’USUCAPIONE. 

Con l’ordinanza n.1796 del 20/01/2022 pronunciata dalla Cassazione Civile, Sez. 2, è stato sancito che non è sufficiente coltivare un terreno agricolo, per poter usucapire il bene, bensì è necessario recintare il terreno. Di seguito viene riportato un estratto dell’interessante pronuncia:

“…. la prova dell’intervenuta recinzione del fondo costituisce in concreto, la piĂą rilevante dimostrazione dell’intenzione del possessore di esercitare, sul bene immobile, una relazione materiale configurabile in termini di ius exlcudendi alios, e dunque di possederlo come proprietario, escludendo i terzi da qualsiasi relazione di godimento con il cespite predetto”.

Dalla lettura del presente articolo, al lettore potrebbero sorgere delle domande, dei dubbi da sciogliere, in una materia così vasta, quale è l’usucapione, ricco di tante sfaccettature. La pluriennale esperienza maturata dal proprio Notaio di fiducia, oltre alla competenza professionale saranno di sicuro suffragio, per esaminare i singoli casi specifici.