Nell’attuale fase di crisi del mercato immobiliare, considerata anche la difficoltà di ottenere prestiti bancari, si sta diffondendo una prassi contrattuale orientata verso la ricerca di strumenti idonei a consentire di rimandare ad un momento futuro gli effetti finali di un’operazione di compravendita, permettendo, però, da un lato, ai potenziali acquirenti di ottenere immediatamente la disponibilità dell’alloggio desiderato e di recuperare (in tutto o in parte) per il pagamento del prezzo in caso di successivo acquisto le somme versate per il godimento dell’immobile, e dall’altro lato, ai potenziali venditori di riuscire ad individuare degli acquirenti iniziando anche a mettere a reddito il bene.
Ci si riferisce spesso a tali operazioni definendole come “rent to buy”, ma a dire il vero le stesse sembrano assumere configurazioni giuridiche diverse, con riflessi anche sulla relativa disciplina fiscale. Tali configurazioni richiamano la figura della c.d. locazione-vendita, con riguardo quindi a fattispecie che si atteggiano diversamente ed in cui si ritrovano combinati elementi della locazione e della vendita.
In sostanza le operazioni di “rent to buy” sono caratterizzate da una prima fase nel corso della quale il potenziale acquirente acquisisce il godimento dell’immobile corrispondendo un canone periodico e da una seconda fase nel corso della quale il medesimo soggetto acquista (sulla base di un obbligo oppure anche solo di una facoltà, previsti fin dall’inizio) la proprietà del bene pagando una somma a saldo del prezzo, che tiene conto (almeno in parte) di quanto già anticipato nel corso della prima fase. Tempi, modalità ed importi dei pagamenti nelle due fasi possono essere variamente definiti dalle parti in base ai concreti interessi.
Il “rent to buy” può però nascondere alcune insidie, da affrontare con l’ausilio del notaio.
Infatti, al cliente che comincia a pagare i canoni deve essere garantito di poter arrivare fino in fondo, oppure rinunciare: se dovesse cambiare idea, deve aver modo di sottrarsi alla seconda fase dell’operazione. Se invece intende diventare proprietario dell’immobile, deve essere tutelato dai rischi provenienti dal venditore.
Ma quali sono i rischi? Innanzitutto il fatto che potrebbe essere previsto non un diritto di riscatto, e quindi un’opzione, bensì un obbligo d’acquisto. Nel caso di contratto stipulato con società costruttrice, la casa potrebbe poi essere gravata da ipoteca, iscritta a garanzia del mutuo stipulato dall’impresa per acquistare l’area dei lavori (l’ipoteca si estende su tutto quello che lì viene costruito).
Meglio quindi rivolgersi subito, non solo al momento in cui si realizza l’acquisto, a un notaio, che verifichi l’eventuale presenza dell’ipoteca (che per legge è indivisibile) e, nel caso, provveda a frazionarla in lotti corrispondenti alle abitazioni. Così da evitare, ad esempio, che la parte di prezzo ancora dovuta dal cliente non basti alla banca per cancellare l’ipoteca. I soldi in accumulo devono infatti abbassare il prezzo-saldo di chi li ha versati, e non essere “intaccati” dalle mancanze dell’acquirente di un altro immobile dello stesso edificio: cioè quel che può accadere se l’ipoteca non è frazionata.
Occorre anche tutelarsi da un eventuale fallimento dell’impresa costruttrice. Le cifre versate per i canoni e per il deposito cauzionale sono anticipazioni destinate all’acquisto del diritto di proprietà. Ma chi firma un contratto di rent-to-buy, prima di diventare acquirente, è privo di tutela e rischia di perdere le somme accumulate. Il rimedio, in questo caso, arriva dalla fideiussione: la stessa strada praticata per proteggere, nell’acquisto di case in costruzione, le somme versate prima del rogito. La fideiussione sottoscritta dall’impresa scade quando si diventa proprietari.
Senza immaginare il fallimento dell’impresa, altri rischi si nascondono nell’intervallo tra l’affitto e l’acquisto. Uno di questi è la trascrizione di un pignoramento della casa da parte di un creditore dell’impresa, che arriva dopo la firma del contratto di affitto con riscatto. Il problema si può prevenire con la trascrizione del contratto di rent to buy. Ma se il contratto prevede un diritto di riscatto (opzione) il rischio è difficilmente superabile, perché non si può trascrivere l’opzione nei registri immobiliari. Se invece c’è l’obbligo di acquisto, questo può essere trascritto, acquisendo l’efficacia prenotativa dei contratti preliminari. Il pignoramento non sarà allora opponibile, perché prevarrà il contratto preliminare.
Sotto il profilo dell’imposizione fiscale, l’Agenzia delle Entrate (circ. 28/E del 21 giugno 2011) definisce la locazione con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti, agli effetti dell’Iva, come il contratto con cui le parti, da un lato, dispongono di attribuire immediatamente il godimento del bene oggetto dello stesso, stipulando una locazione e, dall’altro, si obbligano entrambe a concludere successivamente un atto a contenuto traslativo della proprietà del medesimo bene locato.
Pertanto, se nell’operazione di “rent to buy” si ravvisa una locazione combinata ad un contratto preliminare con obbligo bilaterale e la stessa è effettuata in regime Iva di imponibilità (cioè posta in essere da impresa costruttrice o ristrutturatrice del fabbricato abitativo), essa viene considerata dall’Agenzia delle entrate fin da subito quale cessione di beni, con la conseguenza dell’immediata tassazione sull’intero prezzo (in tal caso restando irrilevanti quindi le pattuizioni relative al “recupero” dei canoni in sede di pagamento del prezzo), dovendosi quindi valutare anche i requisiti e le condizioni di applicazione dell’aliquota Iva ridotta nella misura del 4 per cento ai fini delle c.d. agevolazioni prima casa.
Quanto al successivo contratto di cessione, lo stesso sarà registrato con applicazione dell’imposta di registro in misura fissa perché relativo ad un’operazione soggetta ad Iva.
In altri casi le operazioni di “rent to buy” si configurano come locazione combinata con un’opzione (o un preliminare con obbligo unilaterale), in base alla quale l’inquilino, ad una determinata scadenza e ad un prezzo pattuito, ha facoltà di acquistare la proprietà.
Ritenendosi applicabile, in queste ipotesi, in primo luogo la disciplina Iva del contratto di locazione e, successivamente, quella della cessione, si pone il problema dell’eventuale rilevanza, agli effetti di tale imposta, del “recupero”, in sede di pagamento del prezzo di vendita, delle somme già corrisposte nel corso della locazione come canoni.
Quanto al c.d. “recupero” delle somme versate periodicamente, durante la fase della locazione, dalla prassi emerge come a volte esso si realizzi mediante una riduzione del prezzo di vendita, rapportato alla durata del godimento dell’immobile, mentre altre volte è lo stesso importo corrisposto periodicamente che è da valere come prezzo.
Nella prima ipotesi, sotto il profilo dell’Iva, quest’ultima si applica ordinariamente sui canoni di locazione e poi solo sulla somma “residua”, che rappresenta il prezzo della cessione.
Nella seconda ipotesi (cioè importi periodici da valere come prezzo di vendita), se parte degli importi corrisposti periodicamente sono qualificati fin dall’inizio come acconti della cessione, devono essere assoggettati alla relativa disciplina iva, mentre la parte di somma qualificata come canone segue la tassazione delle locazioni.
Nell’ipotesi in cui il contratto sia invece posto in essere tra persone fisiche e non tra impresa costruttrice e persona fisica, e quindi assoggettato ad imposta di registro e non ad Iva, va verificato, con riferimento alla locazione con patto di futura vendita vincolante per entrambe le parti, se il contratto possa essere unitariamente assoggettato ad imposta di registro (quantomeno nell’ipotesi di trasferimento automatico) o se invece la stessa imposta debba essere distintamente applicata ai singoli negozi (nei casi diversi da quelli di cui all’art. 1526 comma 3 cit.) attraverso i quali si realizza l’operazione, cioè alla locazione, al preliminare ed al contratto definitivo, per cui l’imposta si applicherebbe prima sui canoni e/o sugli eventuali acconti e poi sul valore o corrispettivo della compravendita, salva la possibilità per l’acquirente, in presenza dei requisiti di cui all’art. 1 comma 497 l. n. 266/2005, di optare per la determinazione della base imponibile sulla base del valore catastale del bene (c.d. prezzo-valore).
Nelle altre configurazioni contrattuali appare allo stato certamente più arduo ipotizzare un’unica tassazione, apparendo più probabile l’applicazione dell’imposta di registro in relazione alla locazione ed al trasferimento della proprietà.
Quanto all’eventuale rilevanza del c.d. “recupero” delle somme versate inizialmente come canoni di locazione, laddove lo stesso si attui mediante una riduzione del prezzo, la stessa in linea di principio non dovrebbe rilevare al momento del trasferimento, tassandosi il valore venale (salvo che il corrispettivo sia superiore) o quello catastale in caso di opzione per il c.d. prezzo-valore.
Laddove, invece, il “recupero” si attui mediante l’imputazione degli importi periodici al prezzo, definendo fin dall’inizio parte delle somme come acconti sul prezzo della cessione deve ritenersi applicabile la disciplina relativa alla possibilità di scomputare l’imposta di registro pagata per gli acconti da quella dovuta per il contratto definitivo. Con riguardo, invece, alla parte degli importi periodici qualificata come canone di locazione si applica la disciplina prevista per quest’ultima tipologia contrattuale.
Questa veloce “panoramica” di questo tipo di contratto “misto” sempre più utilizzato nella odierna prassi contrattuale consiglia quindi senz’altro di affidarsi ad un notaio per la soluzione delle prospettate complesse problematiche civilistiche e fiscali.
