Super Bonus – interventi trainanti e trainati

“L’art. 119, c.1 e 2 del Decreto n.34 del 19/05/2024, convertito nella Legge n.77 del 18/07/2020  (Decreto Rilancio), sotto il profilo oggettivo, prevede che, per fruire delle agevolazioni introdotte con tale norma,  è necessario sostenere delle spese relative a specifici interventi, finalizzati all’efficienza energetica e all’adozione di misure antisismiche degli edifici (c.d. interventi trainanti), nonché ulteriori interventi, diversi dai precedenti, realizzati congiuntamente ai primi (c.d. interventi trainati). Esempi di alcune tipologie di interventi appartenenti alle due distinte macrocategorie – Con il recente D.L. n. 39/2024, convertito nella Legge n.67/2024, sono state apportate ulteriori e significative modifiche alla normativa che disciplina il Super Bonus: in particolare, si evidenzia l’intervenuta modifica del numero delle rate con cui si potranno portare in detrazione le spese sostenute nel 2024 (passate da 4/5 rate, secondo il tipo di bonus fruito, a 10 rate). Tale obbligo vige solo per l’utilizzo della detrazione in dichiarazione dei redditi, mentre non riguarda l’utilizzo dei crediti d’imposta derivanti dalla cessione del credito e dallo sconto in fattura – L’articolo 4 di detto D.L. n.39/2024 prevede l’esclusione della compensazione dei crediti d’imposta per i contribuenti che abbiano iscrizioni a ruolo, di importo superiore a 100.000 euro –  In sede di conversione in Legge del medesimo D.L. n.39/2024, a sorpresa, è stato introdotto l’obbligo, per gli uffici comunali competenti, di segnalare alla Guardia di Finanza e all’Agenzia delle Entrate la parziale o totale inesistenza di interventi agevolati rientranti nel Superbonus o negli altri bonus ordinari cedibili – Come viene determinata la plusvalenza, soggetta ad imposizione fiscale, derivante dalla cessione dell’immobile agevolato “plusvalente” da Super Bonus: esempi pratici – Interventi agevolati Super Bonus su immobili c.d. “misti” (residenziali e non residenziali): con la Risposta ad Interpello n.5/2022 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che è possibile fruire dell’agevolazione Super Bonus, a condizione che, la superficie complessiva delle unità immobiliari abitative ricomprese nell’edificio oggetto dell’intervento agevolato, sia superiore al 50%.

L’ART. 119, c.1 e 2 del Decreto n.34 del 19/05/2024, convertito nella Legge n.77 del 18/07/2020 (DECRETO RILANCIO), SOTTO IL PROFILO OGGETTIVO, PREVEDE CHE, PER FRUIRE DELLE AGEVOLAZIONI INTRODOTTE CON TALE NORMA, E’ NECESSARIO SOSTENERE DELLE SPESE RELATIVE A SPECIFICI INTERVENTI, FINALIZZATI ALL’EFFICIENZA ENERGETICA E ALL’ADOZIONE DI MISURE ANTISISMICHE DEGLI EDIFICI (c.d. INTERVENTI TRAINANTI), NONCHE’ ULTERIORI INTERVENTI, DIVERSI DAI PRECEDENTI, REALIZZATI CONGIUNTAMENTE AI PRIMI (c.d. INTERVENTI TRAINATI).

Nonostante le innumerevoli modifiche e integrazioni intervenute fino ai giorni nostri, al c.d. Decreto Rilancio, (D.L. n.34/2020, convertito nella L.n.77/2020, con il quale è stato introdotto nel nostro ordinamento il “Super Bonus”) un requisito imprescindibile, per poter fruire delle agevolazioni introdotte con detta norma, è rimasto immutato nel tempo.

Con il comma 1 dell’art. 119, del succitato “Decreto Rilancio” sono stati definiti gli interventi c.d. “trainanti”, mentre con il comma 2 del medesimo articolo, sono stati previsti gli interventi c.d. “trainati”. La condizione sine qua non, per poter usufruire delle agevolazioni previste dal Super Bonus, consiste nel sostenimento delle spese relative a determinati interventi, c.d. “trainanti”, con lo scopo di ottenere un’efficienza energetica ed adottare delle misure antisismiche degli edifici, con i quali si accede autonomamente alle detrazioni previste dalla norma; gli ulteriori interventi, diversi dai precedenti, c.d. “trainati”, possono accedere alle agevolazioni previste dal Super Bonus solo se vengono realizzati congiuntamente ad almeno uno dei primi.

Il comma 3 del medesimo Decreto Legge, a corredo, prevede che “Ai fini dell’accesso alla detrazione gli interventi di cui ai commi 1 e 2 del presente articolo devono rispettare i requisiti minimi……. e, nel loro complesso, devono assicurare, anche congiuntamente agli interventi di cui ai commi 5 e 6 del presente articolo, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o delle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari le quali siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno, ovvero, se  ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.) di cui all’art.6 del D.Lgs. 19 Agosto 2005, n.192, prima e dopo l’intervento rilasciato da un tecnico abilitato, nella forma di dichiarazione asseverata. Nel rispetto dei requisiti minimi sono ammessi all’agevolazione, nei limiti stabiliti per gli interventi di cui ai commi 1 e 2, anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.380”.      

Passando ad un esame sommario, la norma definisce tre tipologie di interventi “trainanti”:

1. L’isolamento termico dell’edificio, compresa la coibentazione del tetto;
2. La sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni;
3. La sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti, che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Si evidenzia che, anche gli interventi di riduzione del rischio sismico possono usufruire delle agevolazioni previste dal Super Bonus, senza la previsione dell’obbligo di essere abbinati ad altri interventi.

Tra gli interventi c.d. “trainati”, possiamo elencare, sia pure non esaustivamente:

• Gli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche;
• Singoli interventi di efficientamento energetico; ad esempio, la sostituzione di finestre ed infissi, la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione, con efficienza pari almeno alla classe A, interventi riguardanti strutture opache verticali o orizzontali; 
• L’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica;
• L’installazione di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici;
• L’installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.

Dal 2024 possono usufruire delle agevolazioni previste dal Super Bonus solamente gli interventi finalizzati all’efficientamento energetico, (interventi trainanti ed interventi trainati), alla riduzione del rischio sismico ed all’eliminazione delle barriere architettoniche (alla condizione che siano abbinati ad almeno uno dei c.d. interventi trainanti di efficientamento energetico, oppure di riduzione del rischio sismico), qualora siano effettuati:

• Dai condomìni;
• Dalle persone fisiche, limitatamente ad edifici composti da due a quattro unità immobiliari, distintamente accatastate, anche qualora siano posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche (c.d. mini condomìni);
• Dalle Onlus, dalle organizzazioni di volontariato, dalle associazioni di promozione sociale.

La detrazione viene calcolata su un ammontare complessivo delle spese sostenute, ma non deve essere superiore a:

• Euro 50.000,00 per edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari, che siano funzionalmente indipendenti e che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno;
• Euro 40.000,00, moltiplicati per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti da 2 a 8 unità immobiliari;
• Euro 30.000,00 moltiplicati per il numero di unità immobiliari che compongono gli edifici composti da oltre 8 unità immobiliari.

Per il 2024 la detrazione è prevista nella misura massima del 70% delle spese sostenute, come trattato più sopra.

CON IL RECENTE D.L. n.39/2024, CONVERTITO NELLA L.n.67/2024 (c.d. DECRETO TAGLIA CREDITI), SONO STATE APPORTATE ULTERIORI E SIGNIFICATIVE MODIFICHE ALLA NORMATIVA CHE DISCIPLINA IL SUPER BONUS: IN PARTICOLARE, SI EVIDENZA L’INTERVENUTA MODIFICA DEL NUMERO DELLE RATE CON CUI SI POTRANNO PORTARE IN DETRAZIONE LE SPESE SOSTENUTE NEL 2024 (PASSATE DA 4/5 RATE, SECONDO IL TIPO DI BONUS FRUITO, A 10 RATE). TALE OBBLIGO VIGE SOLO PER L’UTILIZZO DELLA DETRAZIONE IN DICHIARAZIONE DEI REDDITI, MENTRE NON RIGUARDA L’UTILIZZO DEI CREDITI D’IMPOSTA DERIVANTI DALLA CESSIONE DEL CREDITO E DALLO SCONTO IN FATTURA.

In sede di conversione in legge del recente D.L. n.39/2024 (c.d. Decreto Taglia Crediti), è stato previsto che il numero delle rate, con cui portare in detrazione nella dichiarazione dei redditi, le spese sostenute nel 2024, relative al Super Bonus, Bonus barriere architettoniche, Sismabonus, (compreso anche il Sismabonus acquisti), è passato da 4/5 rate, (secondo il tipo di bonus usufruito) a ben 10 rate.

Tale modifica ha rilevanza solamente per la detrazione d’imposta da far valere in dichiarazione dei redditi dei relativi bonus, mentre non riguarda l’utilizzo dei crediti d’imposta derivanti dalla cessione del credito o dello sconto in fattura. Pertanto, le imprese che hanno acquisito dei crediti, anche per effetto dello sconto in fattura, potranno continuare ad utilizzarli, in base all’odierna ripartizione in 4 rate, qualora siano relativi al Super Bonus e in 5 rate, nel caso in cui siano connessi con il Sismabonus, Sismabonus acquisti e Bonus barriere architettoniche; tali previsioni riguardano anche i crediti d’imposta che scaturiscono dalle spese sostenute dal 1° gennaio 2024. 

L’ARTICOLO 4 DI DETTO D.L.n.39/2024 PREVEDE L’ESCLUSIONE DELLA COMPENSAZIONE DEI CREDITI D’IMPOSTA PER I CONTRIBUENTI CHE ABBIANO ISCRIZIONI A RUOLO, DI IMPORTO SUPERIORE A 100.000,00 EURO.

Con l’art. 4 del D.L. n. 39/2024, convertito nella Legge n.67/2024, si è apportata una modifica alla normativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 (L. n. 213/2023), inerentemente al divieto di compensazione dei crediti d’imposta, per i contribuenti che abbiano iscrizioni a ruolo per debiti d’imposte verso l’Erario e relativi oneri accessori, ivi compresi i carichi affidati agli agenti della riscossione e gli atti di recupero, per importi complessivamente superiori a 100.000,00 euro, per i quali i termini di pagamento siano scaduti e siano ancora dovuti pagamenti, oppure non sussistano dei provvedimenti di sospensione.

Con il succitato articolo 4, confermando l’entrata in vigore della norma dal 1° luglio 2024, viene espressamente previsto che il divieto summenzionato di compensazione dei crediti d’imposta non sussiste, qualora:

1. Si tratti di crediti relativi ai contributi previdenziali ed assistenziali, nonché ai premi per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e le malattie professionali;
2. I crediti riguardino le somme oggetto di piani di rateazione, per i quali non sia intervenuta alcuna decadenza.

Viene altresì precisato che, anche nell’ambito del divieto di compensazione su trattato, qualora il contribuente abbia una posizione di debiti fiscali superiori a 100.000,00 euro, è comunque possibile pagare, anche parzialmente, le somme iscritte a ruolo, per imposte erariali e relativi oneri accessori, mediante la compensazione dei crediti, relativi alle medesime imposte.

IN SEDE DI CONVERSIONE IN LEGGE DEL MEDESIMO D.L. n.39/2024, A SORPRESA, E’ STATO INTRODOTTO L’OBBLIGO, PER GLI UFFICI COMUNALI COMPETENTI, DI SEGNALARE ALLA GUARDIA DI FINANZA E ALL’AGENZIA DELLE ENTRATE LA PARZIALE O TOTALE INESISTENZA DI INTERVENTI AGEVOLATI RIENTRANTI NEL SUPER BONUS O NEGLI ALTRI BONUS ORDINARI CEDIBILI.

Nella fase di conversione in legge del succitato D.L.n.39/2024, a sorpresa, è stata prevista una norma, volta a contrastare le frodi verso l’Erario, determinate da un illecito utilizzo di alcuni bonus edilizi, da parte dei contribuenti. Come si può desumere dall’articolo reperito in internet, visualizzabile al link seguente https://pagellapolitica.it/articoli/truffe-superbonus-bonus-edilizi-15-miliardi, nel corso di un’audizione del Senato, tenutasi in data 16/04 u.s., è emerso che l’ammontare dei crediti d’imposta, oggetto di “truffa”, relativi a tutti i bonus edilizi, ammontano a ben 15 miliardi di euro, di cui, in  parte sono già stati sequestrati  ed i rimanenti sono stati scartati dalla piattaforma della cessione dei crediti.

Quale deterrente a tale intollerabile comportamento, è stato previsto l’obbligo, a carico dei competenti uffici comunali, di segnalare alla Guardia di Finanza e all’Agenzia delle Entrate la totale, oppure anche solo parziale inesistenza, di interventi di riqualificazione energetica ed antisismica, rientranti nel Super Bonus o negli altri bonus ordinari cedibili (ad esempio, bonus edilizia al 50%, Ecobonus e Sismabonus ordinari), della quale siano venuti a conoscenza nell’ambito dei controlli effettuati, disciplinati dal Testo Unico in Edilizia D.P.R. 380/2001. Ai Comuni che effettuano tali segnalazioni viene riconosciuta una quota pari al 50% delle maggiori somme riscosse, relative a tributi statali, nonché alle connesse sanzioni.

COME VIENE DETERMINATA LA PLUSVALENZA, SOGGETTA AD IMPOSIZIONE FISCALE, DERIVANTE DALLA CESSIONE DELL’IMMOBILE AGEVOLATO “PLUSVALENTE” DA SUPER BONUS: ESEMPI PRATICI.

Come già trattato nell’articolo del 19/08 u.s., cui si rimanda, pubblicato su questo sito web, con la Legge di Bilancio 2024 (L.n. 213/2023) è stata inserita la lettera b-bis) all’articolo 67 del TUIR (Testo Unico delle Imposte Dirette), oltre alla modifica dell’art. 68 TUIR preesistente.

Con l’integrazione della lettera b-bis) è stato previsto che, nelle cessioni a titolo oneroso degli immobili, con rogito notarile stipulato a far data dal 01/01/2024, oggetto di interventi agevolati da “Super Bonus”, che si siano conclusi da non più di dieci anni, qualora emerga una plusvalenza, essa viene tassata ai fini dell’imposta sui redditi irpef.

Restano esclusi da tale previsione normativa gli immobili pervenuti per successione, nonché di quelli adibiti ad abitazione principale, dal cedente o dai suoi familiari, per la maggior parte dei 10 anni antecedenti la cessione, oppure per gli immobili la cui cessione sia avvenuta, dalla data di acquisto o di costruzione, in un arco temporale inferiore ai 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.

Per il pagamento delle imposte scaturenti da tale plusvalenza, in alternativa alla tassazione ordinaria, ai fini irpef, addizionale regionale e addizionale comunale all’irpef, è possibile optare, da parte del venditore, con espressa manifestazione di volontà in sede di rogito notarile di cessione, per l’applicazione dell’imposta sostitutiva dei redditi, nella misura del 26%, rimasta invariata per l’anno 2024, rispetto a quella prevista per il 2023.

Inoltre, con le intervenute modifiche dell’art. 68 TUIR, nel caso in cui si sia fruito delle agevolazioni introdotte con il “Super Bonus” nella misura del 110% e siano state esercitate, congiuntamente, le opzioni per la cessione del credito o dello sconto in fattura, è stato previsto che:

1. Nel caso in cui gli interventi agevolati con il Super Bonus si siano conclusi da non più di 5 anni, all’atto della cessione dell’immobile, non si tiene conto delle spese sostenute per tali immobili, né di acquisto/costruzione, né delle spese incrementative ecc.;
2. Qualora gli interventi agevolati si siano conclusi da più di 5 anni, all’atto della cessione, si tiene conto di tali spese, solamente nella misura del 50%.

Nell’ipotesi in cui, per gli immobili venduti, gli interventi agevolati si siano conclusi da più di 5 anni, il costo di acquisto/costruzione, determinato come indicato alla lettera b), di cui sopra, viene rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT.

Di seguito, a suffragio di quanto sopra trattato, saranno illustrati degli esempi pratici:

Esempio n.1)

Immobile acquistato nel 2019 per euro 300.000,00 ed adibito ad abitazione principale. Nel 2022 vengono effettuati e terminati lavori per euro 80.000,00 con Super Bonus, optando per lo sconto in fattura; l’immobile viene ceduto con rogito notarile a febbraio 2024, al prezzo di euro 450.000,00. Il venditore non consegue alcuna plusvalenza poiché, per espressa previsione della norma introdotta dalla Legge di Bilancio 2024, restano esclusi dall’art. 67 lettera b-bis) TUIR gli immobili adibiti ad abitazione principale e pervenuti per successione. 

Esempio n.2)

Immobile acquistato nel 2019 per euro 300.000,00, NON ADIBITO ad abitazione principale. Nel 2022 vengono effettuati e terminati lavori per Euro 80.000,00 con Super Bonus, con opzione per la detrazione d’imposta, in dichiarazione dei redditi; pertanto, tali spese di euro 80.000,00 incrementano il costo di acquisto originario.  

L’immobile viene venduto con rogito notarile a febbraio 2024, al prezzo di euro 450.000,00.  Il contribuente non realizza alcuna plusvalenza, poiché, pur avendo ceduto l’immobile entro i 5 anni, dalla data di conclusione dei lavori da Super Bonus, non ha optato né per la cessione del credito, né per lo sconto in fattura.

Esempio n.3)

Immobile acquistato nel 2019 per euro 300.000,00 NON ADIBITO ad abitazione principale. Nel 2022 vengono effettuati e terminati lavori per euro 80.000,00 con Super Bonus, optando per lo sconto in fattura, per il medesimo importo di euro 80.000,00. Nel febbraio del 2024, viene stipulato un preliminare di vendita, prevedendo di stipulare il rogito notarile di cessione a febbraio 2028, quando sarà perfezionato il pagamento totale del prezzo di vendita, pari ad euro 450.000,00.

(Per praticità, nel presente esempio, si tralascia la procedura di rivalutazione istat, prevista dalla vigente norma).    

In questo caso, le spese incrementative di euro 80.000,00 sono detraibili nella misura del 50%, ossia per euro 40.000,00, poiché in sede di rogito notarile di cessione dell’immobile, previsto per febbraio 2028, saranno già decorsi più di 5 anni, dall’anno di conclusione dei lavori (2022). Ne consegue che il prezzo finale dell’immobile ammonta ad euro 340.000,00, (300.000,00+40.000,00), dalla cui cessione, con rogito notarile fissato per febbraio 2028, scaturirà una plusvalenza di euro 110.000,00.

Su quest’ultima, di primo acchito, sarà sicuramente più conveniente per il venditore, optare per la tassazione con imposta sostitutiva dei redditi, in sede di rogito notarile a febbraio 2028, (prevista oggi nella misura del 26%, salvo eventuali future modificazioni, da qui al 2028). In siffatto esempio, il contribuente dovrà pagare euro 28.600,00 (euro 110.000,00 x 26%), quale imposta sostitutiva dei redditi, per la plusvalenza realizzata, come disposto dalle nuove modifiche intervenute con la Legge di Bilancio 2024.

A corredo, si evidenzia che, tra le spese incrementative dell’immobile, oltre a quelle sostenute per gli interventi edilizi agevolati, come su trattato, rientrano anche altre tipologie, di seguito elencate, anche se non a titolo esaustivo:

• Le spese di mediazione, qualora per l’operazione sia intervenuta un’agenzia immobiliare;
• L’onorario del Notaio, unitamente ad altre spese accessorie, quali l’imposta di registro, l’IVA (qualora non sia detratta, in applicazione della normativa di riferimento, al ricorrere di alcune casistiche), le imposte di trascrizione, catastale e di bollo;
• Le eventuali spese pagate per indennizzi corrisposti al locatore, per liberare l’immobile;
• Le spese di ristrutturazione, le spese per le pratiche urbanistiche e catastali.

INTERVENTI AGEVOLATI SUPER BONUS SU IMMOBILI c.d. ”MISTI” (RESIDENZIALI E NON RESIDENZIALI): CON LA RISPOSTA AD INTERPELLO N.5/2022 L’AGENZIA DELLE ENTRATE HA CHIARITO CHE E’ POSSIBILE FRUIRE DELL’AGEVOLAZIONE SUPER BONUS, A CONDIZIONE CHE, LA SUPERFICIE COMPLESSIVA DELLE UNITA’ IMMOBILIARI ABITATIVE RICOMPRESE NELL’EDIFICIO OGGETTO DELL’INTERVENTO AGEVOLATO, SIA SUPERIORE AL 50%. 

Un contribuente, ricorrendo alla procedura del c.d. “Interpello”, ha posto un quesito all’Agenzia delle Entrate, sulla questione inerente alla caratteristica “residenziale”, che deve essere posseduta dall’edificio, per ottenere le agevolazioni previste dal Super Bonus.

Nell’esposizione del quesito, il contribuente illustra la situazione de quo: l’immobile per il quale vorrebbe poter usufruire dell’agevolazione del Super Bonus 110%, con degli interventi trainanti e trainati, è composta da due abitazioni accatastate con la categoria A/2, da un laboratorio artigianale accatastato con la categoria C/3, nonché da un’autorimessa, quale pertinenza delle due abitazioni, classificata con C/6. Il contribuente spiega esplicitamente chiarendo che il laboratorio artigianale ha una superficie in mq, maggiore della somma delle due abitazioni e dell’autorimessa, avendo quindi una destinazione prevalente, di tipo non residenziale.

Pur comportando le tipologie di interventi il miglioramento di due classi energetiche, come previsto dal Decreto Rilancio (D.L. 34/2020, convertito nella Legge n.77/2020), istitutivo della norma del Super Bonus, l’Agenzia delle Entrate, con la Risposta all’Interpello n.5/2022 del 07/01/2022, richiamando la Circolare n.24/E/2020, dalla medesima emanata, ha affermato che è possibile fruire delle agevolazioni previste dal Super Bonus 110%, solamente se la superficie complessiva delle unità immobiliari a destinazione abitativa ricomprese nell’edificio, sono superiori al 50%. Ai fini del calcolo della superficie catastale, occorre escludere le pertinenze delle unità immobiliari.

Come risulta evidente dalla lettura del presente articolo, l’argomento del “Super Bonus” richiede una   particolare attenzione e competenza professionale, nel settore immobiliare, nonché nella pertinente e annessa materia fiscale, discendente dalle operazioni intervenute sugli immobili.

E’ dunque imprescindibile affidarsi ad un Notaio di fiducia, per dormire sonni tranquilli, tenuto conto dei vigenti tempi di accertamento in materia fiscale.