Con la Legge di Bilancio 2024 (L.213/2023), sono stati riaperti i termini per la rivalutazione del costo o valore di acquisto dei terreni agricoli o edificabili, nonché delle partecipazioni, con riferimento alla data del 01/01/2024 – E’ di questi giorni, in data 07/08/2024, l’avvenuta approvazione del Decreto Omnibus, da parte del Governo, con cui sono state adottate varie misure, tra cui la riapertura dei termini per la rivalutazione delle partecipazioni, nonché dei terreni agricoli ed edificabili, dal 30/06/2024 al 30/11/2024. Ci sarà quindi più tempo, per chi non avesse ancora optato per questa possibilità; ad esempio, perché non aveva ancora definito le condizioni/prezzo definitivo di vendita del terreno, alla data del 30/06/2024 – Occorre redigere una perizia giurata di stima, entro la data del 30/11/2024: per quanto riguarda la rivalutazione dei terreni agricoli ed edificabili, è necessario che tale perizia giurata sia redatta dai soggetti iscritti agli albi degli Ingegneri, degli Architetti, dei Geometri, dei Dottori Agronomi, degli Agrotecnici, dei Periti Agrari e dei Periti Industriali Edili, nonché dei Periti regolarmente iscritti alle Camere di Commercio – Con la Circolare n. 1/E del 22/01/2021 l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto la possibilità di vendere un terreno ad un prezzo inferiore a quello periziato, senza che ciò pregiudichi per il contribuente, il diritto di avvalersi del valore precedentemente rivalutato, modificando quindi la sua posizione – Occorre versare un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, entro il 30/11/2024, in un’unica soluzione, oppure in tre rate, nella misura del 16%, sul valore di perizia, utilizzando il modello f24, indicando il codice tributo 8056 per i terreni.
CON LA LEGGE DI BILANCIO 2024 (L.213 DEL 30/12/2023, ART.1, COMMI 52 E 53), SONO STATI RIAPERTI I TERMINI PER LA RIVALUTAZIONE DEL COSTO O VALORE DI ACQUISTO DEI TERRENI AGRICOLI O EDIFICABILI, NONCHE’ DELLE PARTECIPAZIONI, CON RIFERIMENTO ALLA DATA DEL 01/01/2024.
Sembra ieri, eppure risale all’ormai lontano 2001, la Legge 448 del 28/12/2001 con la quale, all’art.7, è stata prevista la possibilità di rideterminare il costo o valore di acquisto dei terreni agricoli ed edificabili, nonché delle partecipazioni. Con la Legge di Bilancio 2024 (L.n.213 del 30/12/2023, art.1, commi 52 e 53), sono stati riaperti i termini, per la rivalutazione dei terreni agricoli, terreni edificabili, nonché delle partecipazioni, posseduti con riferimento alla data del 01/01/2024, fissando la scadenza del 30/06/2024. L’aliquota prevista originariamente, per l’affrancamento della plusvalenza derivante dalla cessione di terreni edificabili, terreni agricoli, nonché delle partecipazioni, era del 4%. Nel corso di poco più di un ventennio, tale aliquota è praticamente quadruplicata, nel 2023, quando ha raggiunto il 16%. Per l’anno 2024 non vi sono state modifiche, in merito alla misura della tassazione, rispetto al 2023; pertanto, anche per la rivalutazione riaperta con la Legge di Bilancio 2024, l’aliquota di tassazione de quo, da calcolare sul valore di perizia, è ancora del 16%.
I soggetti destinatari di tale agevolazione sono:
- Persone fisiche che detengono il terreno a titolo personale, quindi, non in regime di impresa;
- Società semplici, nonché le società ed associazioni ad esse equiparate, come disciplinato dall’art. 5 del D.P.R. 917 del 22/12/1986 (Testo Unico delle Imposte sui redditi – TUIR);
- Enti non commerciali (relativamente alle sole attività non commerciali esercitate, qualora esercitassero anche delle attività commerciali);
- Soggetti non residenti in Italia, per i quali, le plusvalenze sono imponibili in Italia.
Potrà essere effettuata una rivalutazione di cui alla succitata norma, nei seguenti due casi:
- Soggetto che non abbia mai utilizzato tale procedura, in precedenza, pagando l’imposta sostitutiva nella misura del 16% sul valore risultante dalla perizia;
- Soggetto che deve vendere ad un prezzo maggiore, rispetto a quello risultante da una precedente perizia; ad esempio, perché si è trovato l’acquirente interessato a quel particolare terreno, disposto a pagare un prezzo maggiore, rispetto a quello auspicato dal venditore a suo tempo, oppure perché nell’arco di parecchi anni, i prezzi al mq. dei terreni, sono naturalmente aumentati, soprattutto con l’evoluzione verificatasi nel mercato immobiliare.
In questo caso, il soggetto che intende effettuare una nuova rivalutazione, pagherà la differenza tra l’imposta sostitutiva del 16%, sul nuovo valore periziato e l’imposta pagata a suo tempo, per la precedente rivalutazione. A titolo di suffragio, si espone il seguente esempio:
Tizio ha rivalutato un terreno periziato al 01/01/2014, pari ad euro 20.000,00, pagando un’imposta sostitutiva del 4% calcolata su detto importo, ossia euro 800,00. La nuova perizia del medesimo terreno, con riferimento al possesso alla data del 01/01/2024, è di euro 35.000,00, determinando un’imposta sostitutiva dovuta pari ad euro 5.600,00. Tizio dovrà dunque pagare la differenza dovuta tra la nuova imposta sostitutiva per la rivalutazione 2024 e l’imposta sostitutiva pagata per la rivalutazione, con riferimento al possesso alla data del 01/01/2014 (euro 5.600,00 – euro 800,00) = euro 4.800,00.
Ipotizzando una cessione del terreno ad euro 35.000,00, da parte di Tizio, dunque coincidente con il valore periziato al 01/01/2024, non emergerà alcuna plusvalenza, da far confluire nel suo reddito complessivo, per il pagamento delle imposte derivanti dalla dichiarazione dei redditi, relativa all’anno in cui è stato venduto il terreno ed incassato il relativo corrispettivo.
Certamente, non può essere trascurato, quanto disciplinato dall’art. 7, comma 6, della Legge 448/2001, istitutiva della norma sulla rivalutazione de quo, secondo cui il valore periziato costituisce il valore minimo di riferimento, non solo ai fini delle imposte sui redditi, ma anche ai fini dell’imposta di registro, nonché dell’imposta ipotecaria e catastale.
Di particolare interesse, è l’aspetto inerente la rivalutazione dei terreni pervenuti per successione o donazione; a tal riguardo, con la Circolare n.27/E del 09/05/2003, l’Agenzia delle Entrate hachiarito che il valore da prendere a riferimento è quello indicato negli atti di successione o donazione.Pertanto, un’eventuale rivalutazione dei terreni, successivamente caduti in successione, effettuata da parte del de cuius, non avrà efficacia per la vendita eventuale dei terreni, da parte degli eredi. Inoltre, questi ultimi non potranno richiedere a rimborso, neppure nell’arco dei 48 mesi, di quanto già pagato da parte del de cuius, per la rivalutazione dei terreni effettuata e saranno, altresì, tenuti ad effettuare il residuo pagamento di quanto dovuto, per la rivalutazione effettuata da parte del de cuius, nel caso in cui abbia scelto di effettuare il pagamento dell’imposta sostitutiva rateizzato.
E’ DI QUESTI GIORNI, IN DATA 07/08/2024, L’AVVENUTA APPROVAZIONE DEL DECRETO OMNIBUS, DA PARTE DEL GOVERNO, CON CUI SONO STATE ADOTTATE VARIE MISURE, TRA CUI LA RIAPERTURA DEI TERMINI PER LA RIVALUTAZIONE DELLE PARTECIPAZIONI, NONCHE’ DEI TERRENI AGRICOLI ED EDIFICABILI, DAL 30/06/2024 AL 30/11/2024. CI SARA’ QUINDI PIU’ TEMPO, PER CHI NON AVESSE ANCORA OPTATO PER QUESTA POSSIBILITA’; AD ESEMPIO, PERCHE’ NON AVEVA ANCORA DEFINITO LE CONDIZIONI/PREZZO DEFINITIVO DI VENDITA DEL TERRENO, ALLA DATA DEL 30/06/2024.
Con Il Decreto Omnibus (D.L.n.113/2024, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.186 del 09 agosto 2024, in vigore dal 10/08/2024) sono stati ulteriormente riaperti i termini, entro cui poter effettuare le rivalutazioni dei terreni agricoli, dei terreni edificabili, nonché delle partecipazioni, differendo la data dal 30/06/2024, prevista con la Legge di Bilancio 2024, al 30/11/2024. Sarà dunque possibile, per coloro che avessero già utilizzato tale normativa in precedenza, effettuare una nuova rivalutazione, così come potrà effettuarla chi non aveva ancora fatto ricorso a tale opportunità. E’ il caso, ad esempio, di chi non avesse ancora definito il prezzo definitivo di vendita del terreno, alla data del 30/06/2024 e non avesse certezza di concludere la vendita, nel frattempo perfezionata con un rogito notarile, oppure nell’ipotesi di una vendita auspicabile, presumibile, che potrebbe verificarsi in futuro.
OCCORRE REDIGERE UNA PERIZIA GIURATA DI STIMA ENTRO LA DATA DEL 30/11/2024; PER QUANTO RIGUARDA LA RIVALUTAZIONE DEI TERRENI AGRICOLI ED EDIFICABILI, E’ NECESSARIO CHE TALE PERIZIA GIURATA SIA REDATTA DAI SOGGETTI ISCRITTI AGLI ALBI DEGLI INGEGNERI, DEGLI ARCHITETTI, DEI GEOMETRI, DEI DOTTORI AGRONOMI, DEGLI AGROTECNICI, DEI PERITI AGRARI E DEI PERITI INDUSTRIALI EDILI, NONCHE’ DEI PERITI REGOLARMENTE ISCRITTI ALLE CAMERE DI COMMERCIO.
La perizia giurata è un’apposita relazione di stima redatta e asseverata, con giuramento da prestarsi da parte del professionista, presso la Cancelleria del Tribunale Civile, il Giudice di Pace, oppure un Notaio. Tale perizia è disciplinata dall’art. 64 del Codice di Procedura Civile, con il quale viene attribuita una responsabilità penale al professionista, nel caso in cui incorra in una colpa grave.
Per quanto riguarda i terreni agricoli ed edificabili, i professionisti abilitati a redigere e giurare tale perizia sono i seguenti: iscritti agli albi degli Ingegneri, degli Architetti, dei Geometri, dei Dottori Agronomi, degli Agrotecnici, dei Periti Agrari e dei Periti Industriali Edili, nonché dei Periti regolarmente iscritti alle Camere di Commercio.
Per fruire dell’agevolazione prevista dalla Legge di Bilancio 2024, nonché come previsto dal succitato recentissimo “Decreto Omnibus” la perizia deve essere redatta, giurata e asseverata, per il terreno agricolo o terreno edificabile, posseduto alla data del 01/01/2024. Pertanto, non potranno essere utilizzate precedenti perizie, redatte, giurate e asseverate, con riferimento a precedenti normative, inerenti alla medesima agevolazione fiscale.
A tal fine, si precisa che l’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n.53/E/2015, ha recepito l’orientamento della copiosa giurisprudenza di legittimità, con cui ha riconosciuto l’ammissibilità di una perizia giurata, anche successivamente alla data di vendita del terreno.
A seguire, con la Risposta a interpello n.153/E/2018, è stata ribadita l’importanza della perizia giurata che deve essere effettuata entro il termine della scadenza della norma; nel caso che ci occupa, la scadenza della perizia giurata è il 30/11/2024.
Si evidenzia che il costo sostenuto dal contribuente per la redazione della perizia giurata, può essere assommato al valore di stima del terreno, da prendere come base di riferimento, per il calcolo della plusvalenza. Pertanto, il compenso pagato al professionista, concorre alla diminuzione dell’eventuale plusvalenza, scaturente dalla cessione del terreno.
CON LA CIRCOLARE N.1/E DEL 22/01/2021 L’AGENZIA DELLE ENTRATE HA RICONOSCIUTO LA POSSIBILITA’ DI VENDERE UN TERRENO AD UN PREZZO INFERIORE A QUELLO PERIZIATO, SENZA CHE CIO’ PREGIUDICHI PER IL CONTRIBUENTE, IL DIRITTO DI AVVALERSI DEL VALORE PRECEDENTEMENTE RIVALUTATO, MODIFICANDO QUINDI LA SUA POSIZIONE.
Con la Circolare n. 1/E del 22/01/2021 l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto tale eventualità, senza che ciò pregiudichi la possibilità di avvalersi del valore precedentemente periziato, modificando, in tal modo, la propria posizione.
Con precedenti documenti di prassi, l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate era estremamente rigido, ammettendo tale possibilità (Circolare n.53/E del 27/05/2015), nel caso in cui, pur essendo stato indicato nel rogito notarile di vendita, un valore inferiore a quello periziato, la differenza fosse da ricondurre ad un mero errore, oppure, nel caso in cui tale scostamento avesse una certa rilevanza, fosse fatta menzione nell’atto notarile, dell’avvenuta rivalutazione, ai fini della determinazione delle imposte indirette (imposta di registro, ipotecaria e catastale).
La Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n.2321 del 31/01/2020, finalmente ha posto fine al poderoso contenzioso, che si era venuto a creare negli anni, prevedendo, oltre alla possibilità di vendere un terreno ad un prezzo inferiore a quello periziato, anche l’impossibilità, per l’Amministrazione Finanziaria, di accertare la plusvalenza secondo il valore storico del bene.
OCCORRE VERSARE UN’IMPOSTA SOSTITUTIVA DELLE IMPOSTE SUI REDDITI, ENTRO IL 30/11/2024, IN UN’UNICA SOLUZIONE, OPPURE IN TRE RATE, NELLA MISURA DEL 16%, SUL VALORE DI PERIZIA, UTILIZZANDO IL MODELLO F24, INDICANDO IL CODICE TRIBUTO 8056 PER I TERRENI.
Il versamento dell’imposta sostitutiva, nella misura del 16%, da calcolare sul valore periziato, può essere versata, con il modello f24, in un’unica soluzione, il 30/11/2024, (coincidente con la data ultima per poter asseverare la perizia giurata), oppure in tre rate e, precisamente:
- 1^ rata scadente il 30/11/2024;
- 2^ rata scadente il 30/11/2025;
- 3^ rata scadente il 30/11/2026.
Si ricorda che, nel caso di pagamento rateizzato, occorrerà maggiore la seconda e terza rata degli interessi del 3% annuo.
E’ molto importante versare l’imposta sostitutiva dovuta, in tempo utile, entro la scadenza prevista del 30/11/2024, in un’unica soluzione, oppure quale prima rata poiché, qualora tali alternativi versamenti, siano effettuati oltre tale termine, il valore periziato non può essere utilizzato, per il calcolo della plusvalenza realizzata, in seguito alla cessione del terreno.
Avere come riferimento un Notaio di fiducia, che approfondisca nei dettagli la documentazione tecnica e fiscale, pertinente la cessione del terreno, sarà di sicuro suffragio, per la tranquillità del Cliente, di ottemperare alle norme vigenti, anche al fine di evitare potenziali, estenuanti e costosi contenziosi con il fisco.
