Prezzo – Valore

Al fine di contrastare l’evasione di imposte, scaturenti dagli atti traslativi degli immobili, il Legislatore, con la Legge Finanziaria 2006 (Legge n.266/2005) ha introdotto una disciplina molto efficace, chiamata “prezzo-valore”. I soggetti che possono avvalersi di tale possibilità sono esclusivamente gli acquirenti persone fisiche, che non agiscono nell’esercizio della propria attività eventualmente svolta, commerciale, artistica o professionale –  Con tale procedura, l’Amministrazione Finanziaria non può accertare un maggior valore del bene immobile abitativo venduto, (accatastato con categorie catastali di tipo A, ad esclusione di A/10, ossia gli uffici), in base ai prezzi di mercato di quel dato periodo, rispetto a quello indicato nel rogito notarile dal venditore e dall’acquirente, bensì deve attenersi al c.d. “prezzo-valore” indicato nell’atto notarile. Affinché tale opzione abbia efficacia, occorre che venga fatta espressa richiesta, nell’atto notarile, da parte dell’acquirente, di avvalersi di tale possibilità/opportunità –  Determinazione del valore catastale: tale prezzo-valore viene determinato moltiplicando la rendita catastale, desumibile dalla visura catastale dell’immobile, per un coefficiente –  Diversamente da quanto previsto dalla normativa per l’acquisto della prima casa, nell’atto notarile di acquisto di un immobile di tipo abitativo, con l’opzione del prezzo valore, può confluire contestualmente l’acquisto di un numero illimitato di pertinenze dell’abitazione, pur sempre con il limite della tipologia di pertinenza (C2 – depositi, cantine), (C6 – boxes oppure posti auto scoperti) (C7 – tettoie e verande) – Anche l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n.2/E/2014,  ha recepito  la sentenza della Corte Costituzionale n.6/2014, con la quale è stata ritenuta incostituzionale la norma sul c.d. “prezzo-valore”, nella parte in cui non si prevede la possibilità di applicare tale modalità di determinazione della base  imponibile delle imposte dell’atto notarile, anche nel caso di acquisto effettuato con la procedura di esecuzione forzata, oppure ricorrendo all’asta con pubblico incanto.       

AL FINE DI CONTRASTARE L’EVASIONE DI IMPOSTE, SCATURENTI DAGLI ATTI TRASLATIVI DEGLI IMMOBILI, IL LEGISLATORE, CON LA LEGGE FINANZIARIA 2006 (LEGGE N.266/2005) HA INTRODOTTO UNA DISCIPLINA MOLTO EFFICACE, CHIAMATA “PREZZO-VALORE”. I SOGGETTI CHE POSSONO AVVALERSI DI TALE POSSIBILITA’ SONO ESCLUSIVAMENTE GLI ACQUIRENTI PERSONE FISICHE, CHE NON AGISCONO NELL’ESERCIZIO DELLA PROPRIA ATTIVITA’ EVENTUALMENTE SVOLTA, COMMERCIALE, ARTISTICA O PROFESSIONALE. 

Già i latini sostenevano che “extremis malis, extrema remedia” (a mali estremi, estremi rimedi).

Alcune misure adottate dal Legislatore, nel corso degli anni, hanno sicuramente dato una svolta, quali rimedi per contrastare l’evasione di imposte. Tra queste, figura la disciplina del c.d. “prezzo-valore”, una procedura introdotta nel nostro ordinamento, con l’art. 1, comma 497, Legge Finanziaria 2006 (L.n.266/2005), con effetto dal 1° gennaio 2006, con la quale l’imposta di registro, relativa all’acquisto di un immobile abitativo, viene pagata dall’acquirente in misura ridotta, rispetto all’aliquota ordinaria, prevista dal D.P.R. 131/86 (Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro – D.P.R. 131 del 26/04/1986).

Con tale norma, è stata prevista una deroga al criterio di determinazione della base imponibile, statuendo che, qualora ricorrano determinati presupposti oggettivi e soggettivi, per il calcolo dell’imposta di registro dovuta, occorre prendere come base di riferimento, il “valore catastale”, ossia il c.d. “prezzo-valore”, invece del corrispettivo pattuito dalle parti contraenti, riportato nell’atto notarile.

Pertanto, tale agevolazione non è prevista per le compravendite immobiliari soggette ad iva; ad esempio, nel caso di vendita di fabbricato di civile abitazione, con eventuali relative pertinenze, da parte di un’impresa costruttrice o ristrutturatrice, (entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori, oppure anche successivamente, qualora sia manifestata l’opzione in tal senso, da parte del venditore), in quanto soggette a registrazione, in misura fissa, pari a euro 200,00.

La succitata norma del prezzo-valore ha previsto, quale requisito soggettivo, che la cessione dell’immobile venga effettuata, esclusivamente nei confronti di persone fisiche, che non agiscono nell’esercizio della propria attività, eventualmente svolta, di tipo commerciale, artistico o professionale. Ergo, tale procedura non si può applicare nel caso in cui l’acquirente, sia un soggetto titolare di partita iva, che acquista l’immobile abitativo, per l’esercizio dell’attività imprenditoriale o professionale.

Per quanto riguarda invece la figura del cedente, è ininfluente che eserciti un’attività d’impresa, purché la cessione dell’immobile abitativo non sia un’operazione assoggettata ad iva (per obbligo, oppure per opzione, come già trattato più sopra), poiché la procedura del “prezzo-valore” non è applicabile agli atti traslativi di immobili abitativi, soggetti ad iva.

Per quanto riguarda il requisito oggettivo, previsto dalla norma in questione, occorre precisare che il c.d. “prezzo-valore” ha per oggetto esclusivamente la cessione di immobili di tipo abitativo, indipendentemente dalla categoria catastale con cui vengono censiti al Catasto Fabbricati; pertanto, l’agevolazione sarà invocabile da parte dell’acquirente, in sede di rogito notarile di acquisto, anche qualora l’immobile sia di lusso, ossia classificato nelle categorie catastali A/1, (abitazione di tipo signorile), A/8 (immobili di lusso) e A/9 (castelli, palazzi eminenti), oltre ad eventuali relative pertinenze, ossia immobili classificati nelle categorie catastali C/2 (depositi, cantine), C/6 (boxes oppure posti auto scoperti), C/7 (tettoie e verande).

Occorre evidenziare che, in presenza di immobili di lusso, non si potrà applicare l’agevolazione della “prima casa”.

Particolare non trascurabile: diversamente da quanto previsto dalla normativa sulla “prima casa”, il criterio di prezzo-valore può essere applicato per un numero illimitato di acquisti, sia a titolo di abitazione principale, sia a titolo di seconda casa, sia di pertinenze (C/2, C/6 e C/7).

Di contro, il criterio del prezzo-valore non potrà essere applicato ai trasferimenti immobiliari per fabbricati aventi destinazione diversa da quella abitativa quali, ad esempio, i capannoni industriali, gli uffici, i negozi, ecc. .

A corredo, si precisa che il criterio di prezzo-valore è applicabile sia per i trasferimenti di proprietà, sia per il trasferimento di un altro diritto reale di godimento di cosa altrui (ad esempio, il diritto di superficie, il diritto di usufrutto, il diritto d’uso, il diritto di abitazione, ecc.).

Per quanto riguarda l’ambito dei terreni agricoli, il criterio del c.d. “prezzo-valore” non può essere applicato per i relativi trasferimenti di proprietà; la relativa base imponibile sarà rappresentata dal valore venale in comune commercio dell’immobile trasferito, ossia il prezzo normalmente praticato per immobili aventi le medesime caratteristiche e situati nella medesima località/territorio, oppure, qualora sia superiore, dal corrispettivo pattuito, indicato nell’atto notarile. (Risoluzione Agenzia Entrate n.121/E/2007).  

CON TALE PROCEDURA, L’AMMINISTRAZIONE FINANZIARIA NON PUO’ ACCERTARE UN MAGGIOR VALORE DEL BENE IMMOBILE ABITATIVO VENDUTO, (ACCATASTATO CON CATEGORIE CATASTALI DI TIPO A, AD ESCLUSIONE DI A/10, OSSIA GLI UFFICI), IN BASE AI PREZZI DI MERCATO DI QUEL DATO PERIODO, RISPETTO A QUELLO INDICATO NEL ROGITO NOTARILE DAL VENDITORE E DALL’ACQUIRENTE, BENSI’ DEVE ATTENERSI AL C.D. “PREZZO-VALORE” INDICATO NELL’ATTO NOTARILE. AFFINCHE’ TALE OPZIONE ABBIA EFFICACIA, OCCORRE CHE VENGA FATTA ESPRESSA RICHIESTA, NELL’ATTO NOTARILE, DA PARTE DELL’ACQUIRENTE, DI AVVALERSI DI TALE POSSIBILITA’/OPPORTUNITA’.  

In presenza della richiesta da parte dell’acquirente, dell’applicazione dell’agevolazione prevista dal criterio del “prezzo-valore”, l’Amministrazione Finanziaria non potrà accertare un maggior valore, in base alle caratteristiche dell’immobile abitativo, scaturente dalla differenza tra il valore di mercato del bene, dalla medesima rilevato, in base agli elementi posseduti dalla stessa (ad esempio, in base alle valutazioni desumibili dalle locandine/annunci immobiliari presenti in internet di immobili similari, oppure dalle  ricerche di mercato effettuate nel settore immobiliare) e il prezzo di cessione pattuito tra le parti contraenti, indicato nell’atto notarile; ne consegue che l’Amministrazione Finanziaria, non potrà liquidare una maggior imposta di registro, calcolata sul maggior valore accertato relativamente all’immobile abitativo venduto, con annessi interessi di mora, spese relative alla liquidazione/notifica atto e sanzioni conseguenti.

Essendo sottovalutate le rendite catastali, rispetto al valore di mercato del bene, con cui viene conclusa la vendita, nella maggioranza dei casi, l’applicazione del criterio “prezzo-valore” comporta un notevole risparmio di imposta di registro per l’acquirente, anche per la riduzione dell’onorario notarile del 30%, ovviamente rapportata al prezzo dichiarato nel rogito.  

L’applicazione dell’agevolazione del prezzo-valore non è automatica, bensì è necessario che l’acquirente manifesti la sua volontà nell’atto notarile, di avvalersi di tale facoltà.

Preme sottolineare che, secondo la prassi emanata dall’Agenzia delle Entrate, nel caso in cui l’opzione per il c.d. “prezzo-valore” non venga manifestata nell’atto notarile di acquisto, non potrà più essere espressa in un successivo atto notarile integrativo (Risoluzione n.145/E/2009 richiamata nella Circolare Agenzia Entrate n.18/E/2013).

DETERMINAZIONE DEL VALORE CATASTALE: TALE PREZZO-VALORE VIENE DETERMINATO MOLTIPLICANDO LA RENDITA CATASTALE, DESUMIBILE DALLA VISURA CATASTALE DELL’IMMOBILE, PER UN COEFFICIENTE.

Per determinare il valore catastale dell’immobile acquistato con il criterio del c.d. “prezzo-valore” occorre moltiplicare la rendita catastale, rivalutata del 5%, per specifici coefficienti, distinti in base alla tipologia catastale dell’immobile.

Nello specifico, per gli immobili abitativi di categoria “A” (ad esclusione, come già detto, di quelli accatastati A/10, ossia gli uffici), nonché per le pertinenze (C/2, C/6, C/7), è necessario procedere come segue:

1. Nel caso di immobile destinato ad essere una prima casa, il moltiplicatore è 110; da qui, valore catastale = (rendita catastale x 5%) x 110;
2. Nel caso di immobile destinato ad essere una seconda casa, il moltiplicatore è 120; da qui, valore catastale= (rendita catastale x 5%) x 120.

Il valore catastale, determinato come sopra, rappresenterà la base imponibile, su cui calcolare l’imposta di registro dovuta dall’acquirente, qualora venga espressa l’opzione per l’applicazione del criterio del “prezzo-valore”, nell’atto notarile di acquisto, da parte del medesimo.

DIVERSAMENTE DA QUANTO PREVISTO DALLA NORMATIVA PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA, NELL’ATTO NOTARILE DI ACQUISTO DI UN IMMOBILE DI TIPO ABITATIVO, CON L’OPZIONE DEL PREZZO-VALORE, PUO’ CONFLUIRE CONTESTUALMENTE L’ACQUISTO DI UN NUMERO ILLIMITATO DI PERTINENZE DELL’ABITAZIONE, PUR SEMPRE CON IL LIMITE DELLA TIPOLOGIA DI PERTINENZA (C2 – DEPOSITI, CANTINE), (C6 –BOXES OPPURE POSTI AUTO SCOPERTI), (C7 – TETTOIE E VERANDE).    

Con la Circolare n.18/E/2013, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, diversamente da quanto previsto in materia di agevolazione “prima casa”, il sistema del c.d. “prezzo-valore” non comporta alcun divieto/limite, né per quanto riguarda la tipologia di pertinenza, né per quanto concerne il numero massimo consentito di pertinenze.    

Di seguito, le “condizioni sine qua non” all’uopo richieste dall’Agenzia delle Entrate:

• Il bene immobile principale, a cui accedono le pertinenze, deve essere un immobile ad uso abitativo;
• Nell’atto notarile di cessione dell’immobile deve essere evidenziato il c.d. “vincolo pertinenziale”, che rende la pertinenza, una parte annessa al bene principale;
• Gli immobili di tipo pertinenziale hanno una loro autonoma rendita catastale, poiché anch’essi hanno un valore economico.

Inoltre, si evidenzia che la norma in questione non impone all’acquirente di acquistare la pertinenza, con lo stesso atto notarile, con cui viene acquistato l’immobile abitativo; pertanto, è possibile utilizzare l’opzione del c.d. “prezzo-valore” anche nel caso di acquisto con atto notarile separato, purché l’acquirente dichiari di destinare l’immobile a pertinenza di una specifica abitazione, di cui è già proprietario.

Ne consegue che l’acquisto della pertinenza non potrà essere anteriore all’acquisto dell’immobile abitativo, poiché in tal caso, il criterio del “prezzo-valore” non sarà applicabile.

ANCHE L’AGENZIA DELLE ENTRATE, CON LA CIRCOLARE N.2/E/2014 HA RECEPITO LA SENTENZA DELLA CORTE COSTITUZIONALE N.6/2014, CON LA QUALE E’ STATA RITENUTA INCONSTITUZIONALE LA NORMA SUL C.D. “PREZZO-VALORE”, NELLA PARTE IN CUI NON SI PREVEDE LA POSSIBILITA’ DI APPLICARE TALE MODALITA’ DI DETERMINAZIONE DELLA BASE IMPONIBILE DELLE IMPOSTE DELL’ ATTO NOTARILE, ANCHE NEL CASO DI ACQUISTO EFFETTUATO CON LA PROCEDURA DI ESECUZIONE FORZATA, OPPURE RICORRENDO ALL’ASTA CON PUBBLICO INCANTO.

Con la sentenza n.6/2014, la Corte Costituzionale ha sancito che deve ritenersi incostituzionale la norma sul c.d. “prezzo-valore”, nella parte in cui non prevede la possibilità di applicare tale procedura di determinazione della base imponibile, per il calcolo dell’imposta di registro, dovuta in relazione all’atto notarile di acquisto dell’immobile abitativo, (nonché di eventuali pertinenze), in presenza delle condizioni previste dalla legge, anche nel caso di acquisto effettuato nella procedura di espropriazione forzata, oppure nell’ipotesi di vendita all’asta con il pubblico incanto.

In seguito, tali principi sono stati recepiti anche dall’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n.2/E/2014, con la quale è stato chiarito che, il sistema di determinazione della base imponibile del c.d.”prezzo-valore” deve trovare applicazione anche nei casi di acquisti effettuati nelle procedure di espropriazione forzata, oppure nell’ipotesi di vendita all’asta con pubblico incanto, disciplinate dall’art.44 del D.P.R. 131/86.     

Poter essere affiancanti da un Notaio di fiducia, con una considerevole professionalità ed esperienza pluriennale, sarà un valore aggiunto, per il perfezionamento del rogito notarile, consentendo al Cliente un notevole risparmio di imposta di registro, applicando il criterio del c.d. “prezzo-valore”, in presenza dei requisiti espressamente previsti dalla normativa de quo.