Plusvalenza derivante da cessione immobiliare – Trattasi di un guadagno, conseguito dalla vendita di un bene immobile, ad un prezzo maggiore, rispetto al suo valore di acquisto, qualora l’alienazione avvenga per immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, con l’esclusione riservata ad alcune casistiche particolari tra le quali, ad esempio, gli immobili pervenuti per successione e quelli che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione, siano stati adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari –
Con lo Studio n.182-2019T il Consiglio Nazionale del Notariato ha approfondito alcune questioni, inerenti alle plusvalenze immobiliari: esame di alcune casistiche – Chi vende un bene immobile, un terreno agricolo o un terreno edificabile, che abbia generato una plusvalenza, può richiedere al Notaio di pagare l’imposta sostitutiva sulla plusvalenza, attualmente prevista nella misura del 26% sull’incremento del valore. Resta salva la facoltà di pagare tale imposta sostitutiva in sede di pagamento delle imposte, derivanti dalla dichiarazione dei redditi, relativa all’anno in cui è stata realizzata tale plusvalenza – Con la recente sentenza n.194/2024 della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Calabria, è stato enunciato il principio secondo cui, è illegittimo il provvedimento di accertamento tributario, che accerti la plusvalenza immobiliare, ai fini irpef, limitandosi ai valori dichiarati ai fini dell’imposta di registro, nell’atto di compravendita.
“Dura lex, sed lex” (dura legge, ma è legge), ci hanno insegnato i latini.
E’ una citazione che ben si adatta all’argomento trattato nel presente articolo, in cui si esamineranno, sia pure non esaustivamente, per necessità di spazio, alcuni aspetti salienti, inerenti alla “plusvalenza” derivante dalla cessione di un immobile, nel caso in cui il cedente sia una persona fisica, rinviando ad ulteriori approfondimenti, annessi e connessi.
Nella maggioranza dei casi, la persona che vende un immobile non è assoggettata ad alcuna tassazione, anche qualora dalla vendita ottenga un profitto/guadagno, rappresentato dalla differenza tra il valore di rivendita e il prezzo pagato per il relativo acquisto. A titolo di esempio, si ha una plusvalenza quando acquisto un bene immobile pagando euro 1.000,00, rivendendolo ad euro 1500,00. La differenza di euro 500,00 costituisce per il venditore, soggetto privato/persona fisica, una plusvalenza.
Detto guadagno, denominato ai fini tributari “plusvalenza”, viene infatti tassato soltanto in alcuni casi, espressamente disciplinati quali “redditi diversi”, dagli artt.67 e 68 del TUIR (Testo Unico delle Imposte Dirette – DPR 917/86), quali ad esempio, la vendita di fabbricati o di terreni agricoli mentre, quella scaturente dalla vendita di terreni edificabili viene sempre tassata.
Di seguito, viene riportato quanto recita la lettera b) del succitato art. 67 del Tuir, vigente alla data odierna: “al di fuori delle ipotesi di cui alla lettera b-bis), le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante”.
Con riferimento alla succitata norma, le plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati e dei terreni non edificabili (a prescindere dal fatto che siano abitativi oppure non abitativi, urbani, piuttosto che rurali), sono soggette a tassazione, qualora si verifichino le seguenti condizioni:
- Devono derivare da vendite di immobili acquistati a titolo oneroso;
- Gli immobili devono essere stati acquistati o costruiti da meno di cinque anni;
- Non deve essere un immobile, adibito ad abitazione principale, da parte del cedente o dei suoi familiari, per la maggior parte del periodo di possesso, dalla data di acquisto alla data della cessione;
- Al verificarsi di una donazione, la plusvalenza è soggetta a tassazione soltanto nel caso in cui il donante (dante causa), abbia acquistato o costruito l’immobile, da meno di cinque anni, rispetto alla data in cui avviene la cessione dell’immobile, da parte del donatario.
- Le plusvalenze generate dalle cessioni di terreni edificabili sono sempre assoggettate a tassazione, a qualsiasi titolo siano pervenuti e, quindi, per compravendita, donazione, successione, anche se sono già decorsi i cinque anni.
Preme evidenziare il riferimento di detta succitata norma, ai “fabbricati costruiti” da meno di cinque anni: si tratta dell’ipotesi in cui sia stato acquistato un terreno da più di cinque anni, sul quale sia stata realizzata la costruzione, nel quinquennio precedente alla cessione; in tal caso, la plusvalenza derivante dalla cessione del fabbricato è assoggettata a tassazione. Si ritiene che, il decorso dei cinque anni debba essere calcolato, a partire dal momento in cui la costruzione sia stata ultimata; tale evento si verifica con l’apposita comunicazione effettuata al Comune ove è sito il fabbricato costruito, oppure dal certificato di agibilità. In ambito tributario, il concetto di ultimazione dei lavori di costruzione di un immobile, è indipendente dall’accatastamento del bene o dalla data della certificazione, rilasciata in sede di collaudo, prevalendo invece l’effettivo utilizzo del bene.
Per quanto riguarda la casistica riferita ai beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, la plusvalenza sarà calcolata, quale differenza scaturente tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto o di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente al bene, debitamente documentato (imposte pagate sull’acquisto, le spese notarili per l’atto di acquisto). Questi costi devono risultare dalla fattura del Notaio mentre, qualora l’acquisto fosse stato assoggettato ad iva, una delle prove documentali sarà costituita dalla fattura emessa dall’impresa che ha venduto l’immobile.
A titolo di suffragio, si richiama la Risoluzione n.23/E del 28/01/2009 dell’Agenzia delle Entrate, con la quale è stato chiarito che, nell’ipotesi in cui sia stato acquistato un terreno edificabile, sul quale sia stata avviata la costruzione di un fabbricato, la successiva cessione di quest’ultimo, ancorché non ultimato, è da considerarsi cessione di area edificabile; ergo, rientrante nella disciplina della tassazione delle plusvalenze.
Di particolare interesse, è il caso in cui il cedente, a suo tempo, abbia acquistato il bene immobile, con il “patto di riservato dominio”; all’atto della cessione del medesimo, il quinquennio, ai fini della tassazione della plusvalenza in questione, decorre dal pagamento dell’ultima rata del prezzo di acquisto e non dalla data della stipula dell’atto notarile.
CON LO STUDIO N. 182—2019T IL CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO HA APPROFONDITO ALCUNE QUESTIONI, INERENTI ALLE PLUSVALENZE IMMOBILIARI: ESAME DI ALCUNE CASISTICHE
Periodicamente, il Consiglio Nazionale del Notariato conduce degli studi di approfondimento, su tematiche specifiche, talora anche spinose. Con lo Studio n. 182/2019T sono state approfondite alcune casistiche inerenti alle plusvalenze immobiliari, oggetto di documenti di prassi emanati dall’Amministrazione Finanziaria e di pronunce giurisprudenziali. Per brevità, di seguito vengono trattate alcune questioni di maggior interesse.
a) “Cessione onerosa di fabbricati effettuata dopo cinque anni dall’acquisto: Vendita con riserva di proprietà; vendita a rate”.
Si deve ritenere che non scaturirà mai una plusvalenza, da una vendita con “riserva della proprietà”, effettuata durante il decorso dei cinque anni, successivi all’avvenuto acquisto del bene venduto, nella quale sia stata siglata la scadenza di pagamento dell’ultima rata, postuma al compimento del quinquennio. Ciò, poiché l’effetto traslativo del trasferimento, per espressa previsione normativa, avverrà quando sarà già decorso il quinquennio, con l’avvenuto pagamento dell’ultima rata del prezzo stabilito.
Diverso trattamento viene riservato alla vendita a rate, la quale prevede, in assenza della previsione della clausola di “patto di riservato dominio”, il trasferimento immediato della proprietà a favore dell’acquirente. Secondo l’art.68 lett. f) del TUIR, nel caso di vendita a rate, sarà soggetta a tassazione la parte di plusvalenza incassata nel singolo periodo d’imposta, in base al c.d. ”principio di cassa”, calcolata in proporzione al costo o al valore di acquisto;
b) “Cessione onerosa di fabbricati effettuata dopo cinque anni dall’acquisto – Vendita autonoma di pertinenza di abitazione principale costituente box auto”
Secondo la Risposta ad Interpello n.83 del 22/11/2018 dell’Agenzia delle Entrate, la vendita autonoma della pertinenza dell’abitazione principale, nel caso di specie un box auto, effettuata entro cinque anni dall’acquisto, non è esente da plusvalenza, come lo sarebbe, invece, la cessione dell’abitazione principale, poiché la differenza tra il prezzo di cessione e il prezzo di acquisto genera “reddito diverso”, tassabile ai sensi dell’art. 67 del TUIR.
CHI VENDE UN BENE IMMOBILE, UN TERRENO AGRICOLO O UN TERRENO EDIFICABILE, CHE ABBIA GENERATO UNA PLUSVALENZA, PUO’ RICHIEDERE AL NOTAIO DI PAGARE L’IMPOSTA SOSTITUTIVA DELLA PLUSVALENZA, ATTUALMENTE PREVISTA NELLA MISURA DEL 26%, SULL’INCREMENTO DEL VALORE. RESTA SALVA LA FACOLTA’ DI PAGARE TALE IMPOSTA SOSTITUTIVA, IN SEDE DI PAGAMENTO DELLE IMPOSTE, DERIVANTI DALLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI, RELATIVA ALL’ANNO IN CUI E’ STATA REALIZZATA TALE PLUSVALENZA.
La persona fisica che cede un immobile, nei primi cinque anni dall’acquisto, è tenuta a pagare le imposte sui redditi, scaturenti dall’eventuale plusvalenza, derivante dalla cessione. Il contribuente può scegliere se:
- Pagare le imposte dovute, in sede di dichiarazione dei redditi, con la tassazione ai fini irpef, in base agli scaglioni irpef vigenti nell’anno di riferimento, in cui si è generata la plusvalenza, seguendo il c.d. “principio di cassa”; secondo la Circolare n.02 del 06/02/2024 dell’Agenzia delle Entrate, (con la quale sono state emanate le prime istruzioni operative, per la revisione del sistema d’imposizione sul reddito delle persone fisiche), limitatamente all’anno 2024, per il primo scaglione, con reddito compreso fino ad euro 28.000,00, l’aliquota irpef è del 23%; per il secondo scaglione irpef, compreso tra euro 28.001,00 ed euro 50.000,00 è stata prevista l’aliquota del 35%; infine, per i redditi che superano euro 50.000,00 l’aliquota irpef prevista è del 43%;
- Optare per il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’irpef, nonché dell’addizionale regionale e comunale, calcolata sulla plusvalenza realizzata; tale norma è stata introdotta nel nostro ordinamento con la Legge Finanziaria 2006 (L.266/2005). L’aliquota attualmente prevista è del 26% ed è necessaria una dichiarazione espressa nell’atto notarile di cessione dell’immobile, da parte del venditore.
Attualmente, la possibilità di richiedere al Notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva nella misura del 26% è limitata ai casi in cui la plusvalenza deriva dalla cessione di fabbricati o terreni agricoli acquistati (o costruiti) da meno di cinque anni, ferma restando l’esenzione dalla plusvalenza prevista per le abitazioni principali.
Si evidenzia che, dal primo gennaio 2007, è stata esclusa l’applicazione dell’imposta sostitutiva sulle plusvalenze derivanti dalla vendita dei terreni edificabili, che deve quindi sempre confluire nel reddito complessivo del venditore.
CON LA RECENTE SENTENZA N.194/2024 DELLA CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA DI SECONDO GRADO DELLA CALABRIA, E’ STATO ENUNCIATO IL PRINCIPIO SECONDO CUI, E’ ILLEGITTIMO IL PROVVEDIMENTO DI ACCERTAMENTO TRIBUTARIO, CHE ACCERTI LA PLUSVALENZA IMMOBILIARE, AI FINI IRPEF, LIMITANDOSI AI VALORI DICHIARATI AI FINI DELL’IMPOSTA DI REGISTRO, NELL’ATTO DI COMPRAVENDITA
Con l’introduzione nel nostro ordinamento dell’art.5, D.Lgs. 147/2015, sono aumentate le tutele per la parte venditrice degli immobili, la cui cessione genera una plusvalenza. Con la sentenza n.194/2024, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Calabria si è espressa con il medesimo orientamento; con tale pronuncia, i giudici hanno rigettato l’appello proposto dall’Agenzia delle Entrate, contro l’esito vittorioso del giudizio di primo grado, a favore del contribuente.
Con essa, è stato enunciato il principio secondo cui, è illegittimo il provvedimento di accertamento ai fini tributari, con cui venga accertata la plusvalenza immobiliare, ai fini irpef, limitandosi a considerare i valori dichiarati ai fini dell’imposta di registro, (determinata, secondo una regola generale, in base al valore normale, ossia il prezzo di mercato, in regime di libera concorrenza).
Con l’entrata in vigore del succitato art. 5 del D.Lgs. 147/2015, avente interpretazione autentica e, quindi, con efficacia retroattiva, è stato stabilito che l’Amministrazione Finanziaria deve munirsi di elementi di prova ulteriori, quali, ad esempio, i prezzi di vendita desumibili dagli annunci pubblicati, i diversi prezzi praticati per immobili analoghi, un corrispettivo ritenuto insufficiente, per garantire un profitto equo, nonché le dichiarazioni rese da parte degli acquirenti.
Come si evince dalla lettura del presente articolo, l’argomento in questione è complesso; occorre essere affiancati dal Notaio di fiducia che, con la pluriennale esperienza maturata, garantisca una prestazione professionale ad hoc, al fine di evitare potenziali e dispendiosi contenziosi con il fisco.
