Il mutuo ipotecario è la forma piĂą diffusa di credito immobiliare: trattasi di un finanziamento, la cui durata varia dai 5 ai 30 anni. Vi si fa ricorso per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, in particolare per la casa di abitazione principale. Viene chiamato ipotecario, poichĂ© il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca sull’immobile, che viene iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, a favore dell’ente erogatore, (solitamente una banca o un intermediario finanziario), a titolo di garanzia, nell’eventualitĂ di un mancato pagamento del mutuo, da parte del mutuatario – Il mutuo ipotecario viene pagato con delle rate, da parte del mutuatario, a delle scadenze prestabilite nel rogito notarile, secondo un piano di ammortamento. Il piano di ammortamento piĂą diffuso in Italia è il c.d. metodo “francese”, con il quale viene determinata una rata di importo fisso/costante, composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente. Secondo la sentenza della Cassazione Civile Sezioni Unite, n. 15340 del 29/05/2024, anche nel caso di mancata pattuizione e indicazione delle modalitĂ di ammortamento e calcolo degli interessi passivi del mutuo ipotecario nel rogito notarile, il mutuo è valido ed efficace comunque. Con tale pronuncia viene salvato l’ammortamento “alla francese” – Il mutuo ipotecario può essere di quattro tipologie: 1) mutuo a tasso fisso; 2) mutuo a tasso variabile; 3) mutuo a tasso misto; 4) mutuo a tasso doppio. Solitamente il parametro di riferimento per il tasso fisso è l’Eurirs, mentre per il tasso variabile i parametri di riferimento sono o l’Euribor, oppure il tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea – Come si calcolano gli interessi sul mutuo ipotecario: formula – E’ possibile ridurre l’importo della rata di mutuo con tre possibili alternative: la rinegoziazione, la surroga o la sostituzione – Procedura/formula per il calcolo degli interessi passivi detraibili, in seguito alla rinegoziazione del mutuo – Per la detrazione ai fini irpef, nella dichiarazione dei redditi delle persone fisiche, le vigenti disposizioni tributarie dettano regole diverse previste per gli interessi passivi sul mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale, rispetto a quelle da applicare per la costruzione dell’abitazione principale.
Secondo il Codice del Consumo (D.Lgs. n.206/2005) i consumatori hanno il diritto ad un’informazione chiara, esauriente e comprensibile nella forma letterale con cui viene resa, fin dal 1° ottobre 2003, in forza di una Delibera del C.I.C.R. (Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio).
Tale principio è oggi sancito, con riferimento al credito immobiliare ai consumatori, nel Testo Unico delle Leggi, in materia bancaria e creditizia (D.Lgs. n.385 del 01/09/1993).
Per effetto delle succitate norme, nonché della delibera C.I.C.R. di cui al D.M. 29/06/2016, le banche sono tenute all’obbligo di mettere a disposizione del cliente, su materiale cartaceo, nei locali aperti al pubblico o sul sito web della banca medesima, un foglio informativo, contenente le informazioni generali, inerenti ai contratti di credito offerti dalla banca, tra cui: la possibile durata del contratto, il tipo di garanzie accettate e, in caso di ipoteca, la necessità di una perizia per valutare l’immobile dato a garanzia, le modalità di rimborso del credito, le tipologie di interesse applicate, la documentazione necessaria da fornire da parte del cliente, per la valutazione della sua capacità di rimborso, nonché della sua affidabilità economico finanziaria, il tasso di mora nel caso di ritardati o mancati pagamenti e altri rischi, ecc. .
L’ipoteca consiste nella garanzia che la banca acquisisce, con la concessione del mutuo ipotecario al cliente, al fine di agevolare il recupero forzato del proprio credito, quando il mutuatario non assolve ai pagamenti concordati nel contratto. Essa viene chiamata “di primo grado”, quando non sussistono altre precedenti ipoteche iscritte. Per definire l’importo dell’ipoteca da iscrivere sull’immobile, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, oltre al capitale mutuato, devono essere aggiunti gli interessi pattuiti nel contratto di mutuo, nonché gli interessi applicati nel caso di ritardo nei pagamenti, le spese di istruttoria, le eventuali spese di giudizio, le spese di perizia, le spese per l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari, il costo del premio di assicurazione, ecc. .
Per questo motivo, l’ipoteca viene iscritta per un importo notevolmente superiore al mutuo, solitamente in misura pari al doppio del capitale erogato.
IL MUTUO IPOTECARIO VIENE PAGATO CON DELLE RATE, DA PARTE DEL MUTUATARIO, A DELLE SCADENZE PRESTABILITE NEL ROGITO NOTARILE, SECONDO UN PIANO DI AMMORTAMENTO. IL PIANO DI AMMORTAMENTO PIU’ DIFFUSO IN ITALIA E’ IL C.D. METODO “FRANCESE”, CON IL QUALE VIENE DETERMINATA UNA RATA DI IMPORTO FISSO/COSTANTE, COMPOSTA DA UNA QUOTA CAPITALE CRESCENTE E DA UNA QUOTA DI INTERESSI DECRESCENTE. SECONDO LA SENTENZA DELLA CASSAZIONE CIVILE SEZIONI UNITE, N.15340 DEL 29/05/2024, ANCHE NEL CASO DI MANCATA PATTUIZIONE E INDICAZIONE DELLE MODALITA’ DI AMMORTAMENTO E CALCOLO DEGLI INTERESSI PASSIVI DEL MUTUO IPOTECARIO NEL ROGITO NOTARILE, IL MUTUO E’ VALIDO ED EFFICACE COMUNQUE. CON TALE PRONUNCIA VIENE SALVATO L’AMMORTAMENTO “ALLA FRANCESE”.
Il mutuo ipotecario viene rimborsato da parte del cliente (mutuatario) alla banca (mutuante),secondo un piano di ammortamento, quale risultato degli accordi contrattuali intercorsi tra le due parti; in pratica, in detto “progetto di restituzione” del debito, viene indicato l’importo del mutuo erogato, l’importo delle singole rate, con cadenza che può essere mensile/trimestrale/semestrale, la data entro cui il mutuo deve essere pagato, nonché i criteri che vengono adottati per fissare l’importo di ciascuna delle rate, nonché il debito residuo risultante dopo il pagamento di ciascuna delle singole rate.
La rata è composta di due elementi:
- La quota capitale, ossia la quota frazionata del mutuo che viene rimborsato; più specificatamente, la differenza tra l’importo del mutuo erogato e il debito estinto, con le rate già pagate, determina il debito residuo;
- La quota interessi, vale a dire l’interesse maturato, al tasso indicato nel rogito notarile della stipula del mutuo, costituisce il guadagno per la banca che ha erogato il mutuo; il suo importo varia in relazione alla tipologia di tasso (fisso, variabile, ecc.), dall’importo del mutuo e dalla durata del piano di ammortamento.
Sono previste due tipologie di piano di ammortamento:
- il piano di ammortamento “all’italiana” prevede il rimborso del capitale dato a mutuo, mediante il pagamento di rate decrescenti, composte di quote di capitale costanti, per tutta la durata prevista per il piano di ammortamento e quote di interessi decrescenti;
- il piano di ammortamento “alla francese” è il più diffuso in Italia; esso prevede il rimborso del capitale ricevuto per il mutuo, con delle rate costanti, ossia del medesimo importo. Con il trascorrere del tempo, la quota di capitale aumenta progressivamente, mentre quella degli interessi passivi diminuisce man mano, con l’avanzamento del pagamento del mutuo. Ciò significa che, con le prime rate si pagano più interessi e meno capitale mentre, nelle ultime rate si pagano maggiori quote di capitale e minori quote di interesse. Ne consegue che, la “surroga” del mutuo, di cui si tratterà più avanti, nella redazione del presente articolo, risulta molto appetibile/conveniente, qualora sia avviata in una data ravvicinata a quella di stipula del rogito notarile di mutuo.
Con la recente sentenza n.15340 del 29/05/2024 pronunciata dalla Corte di Cassazione Civile, a Sezioni Unite, è stato sancito che, anche nel caso di mancata pattuizione e indicazione delle modalità di ammortamento e calcolo degli interessi passivi del mutuo ipotecario nel rogito notarile, il mutuo è valido ed efficace comunque. Con tale pronuncia viene salvato l’ammortamento “alla francese”
IL MUTUO IPOTECARIO PUO’ ESSERE DI QUATTRO TIPOLOGIE: 1) MUTUO A TASSO FISSO; 2) MUTUO A TASSO VARIABILE; 3) MUTUO A TASSO MISTO; 4) MUTUO A TASSO DOPPIO. SOLITAMENTE IL PARAMETRO DI RIFERIMENTO PER IL TASSO FISSO E’ L’EURIRS, MENTRE PER IL TASSO VARIABILE I PARAMETRI DI RIFERIMENTO SONO O L’EURIBOR, OPPURE IL TASSO UFFICIALE FISSATO DALLA BANCA CENTRALE EUROPEA.
Le diverse tipologie di mutuo, con riferimento al tasso di interesse praticabile da parte della banca, sono le seguenti:
- mutuo a tasso fisso: il tasso di interesse resta invariato per tutta la durata del mutuo ed è preferito da chi teme che le oscillazioni del mercato possano determinare un aumento dei tassi di interesse. A fronte di questo vantaggio/beneficio per il mutuatario, di solito la banca applica delle condizioni meno appetibili, sotto il profilo economico, rispetto a quelle correlate al tasso variabile;
- mutuo a tasso variabile: il tasso di interesse può variare a delle date prestabilite, rispetto al tasso iniziale, poiché segue le oscillazioni di un parametro di riferimento, stabilito sui mercati monetari e finanziari;
- mutuo a tasso misto: il tasso di interesse può mutare, da fisso a variabile e viceversa, a delle scadenze stabilite, nonché con delle condizioni pattuite tra le parti (banca mutuante e mutuatario) nel rogito notarile di stipula del mutuo;
- mutuo a tasso doppio: il mutuo è suddiviso in due parti, di cui una viene regolata con le condizioni previste per il tasso fisso e l’altra con le condizioni previste per il tasso variabile.
Il tasso di interesse che, normalmente viene proposto “unilateralmente” da parte della bancaal cliente, come accennato più sopra, è determinato in base a dei parametri fissati dai mercati monetari e finanziari.
Tale risultato viene maggiorato dalla banca del c.d. “spread”, ossia della differenza tra il parametro preso come base di riferimento e il tasso di interesse effettivamente applicato dalla banca.
Solitamente il parametro di riferimento per il tasso fisso è l’Eurirs, (detto anche IRS) mentre, per il tasso variabile, i parametri di riferimento sono l’Euribor, oppure il tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea.
Per un maggior approfondimento della materia, si rinvia ai seguenti tre link sottostanti, evidenziando che, un supporto specifico, reso da parte di un consulente esperto nel settore finanziario, sarebbe un valore aggiunto, prima di scegliere la banca con cui stipulare il rogito notarile del mutuo.
https://mutuionline.24oreborsaonline.ilsole24ore.com/guide-mutui/irs.asp
https://www.euribor-rates.eu/it/https:
https://mutuionline.24oreborsaonline.ilsole24ore.com/guide-mutui/tasso-bce.asp
COME SI CALCOLANO GLI INTERESSI SUL MUTUO IPOTECARIO: FORMULA
L’interesse costituisce il “costo del denaro”, vale a dire il compenso richiesto dalla banca per l’erogazione del mutuo; il suo importo è direttamente proporzionale all’importo del capitale concesso a titolo di mutuo, al tasso espresso in percentuale, nonché alla durata del mutuo medesimo.
Quando il tempo è espresso in anni, la formula per calcolare gli interessi è la seguente:
I = (C *r*t) / 100 (“C” indica l’importo erogato dalla banca per il mutuo, “r” rappresenta la percentuale dell’interesse applicato e “t” indica il numero degli anni di durata del mutuo).
Quando il tempo è espresso in mesi, la formula è la seguente:
I= (C*r*m) / 1.200
Quando il tempo è espresso in giorni, la formula è la seguente:
I=(C*r*g) / 36.500 (o 36.000) secondo le condizioni proposte dalle diverse banche
E’ POSSIBILE RIDURRE L’IMPORTO DELLA RATA DI MUTUO CON TRE POSSIBILI ALTERNATIVE: LA RINEGOZIAZIONE, LA SURROGA O LA SOSTITUZIONE.
Il cliente può rivolgersi direttamente alla banca chiedendo la “rinegoziazione” di una o più condizioni siglate nel rogito notarile del mutuo; pertanto, si potrà variare la tipologia di tasso d’interesse applicato, da fisso a variabile, o viceversa, una riduzione dello “spread” del mutuo, il tasso di interesse applicato, oppure la durata del mutuo. Ad esempio, in tempi di carenza di liquidità , è possibile prolungare la durata del mutuo, in modo da avere una rata con importo minore da pagare. Per tale “rinegoziazione” non sono previsti costi a carico del cliente; tuttavia, la banca non è obbligata a concedere la rinegoziazione richiesta dal cliente.
Qualora la richiesta di rinegoziazione non sia concessa da parte della banca, è possibile valutare l’opzione della “surroga”. Tale procedura è stata introdotta dall’art.8 del D.L. n.7 del 31/01/2007 (c.d. Decreto Bersani-bis), convertito nella Legge n.40/2007, al fine di favorire la concorrenza nel mercato dei mutui bancari, permettendo al debitore (mutuatario) di sostituire agevolmente la banca, con cui è stato stipulato il mutuo originario, con una nuova banca. Con la surrogazione, si realizza quindi la portabilità del mutuo, a condizioni migliori, rispetto a quelle applicate dalla precedente banca; la nuova banca subentra alla banca precedente, quale nuova mutuante del debito residuo del cliente e si sostituirà a quest’ultima, quale beneficiaria dell’ipoteca iscritta inizialmente sull’immobile; un vantaggio indiscutibile a favore della nuova banca, essendo maggiormente garantita, con potenziali minori rischi, in caso di ritardato od omesso pagamento delle rate di mutuo, da parte del cliente. Anche per la procedura della surroga non sono previsti costi a carico del cliente, poiché le spese di perizia e le spese notarili sono interamente a carico della nuova banca.
In ultima analisi, il mutuatario può ricorrere alla “sostituzione” del mutuo originario, stipulando un nuovo contratto di mutuo, con una diversa banca. Rispetto alle due procedure su indicate, con la sostituzione del mutuo il cliente mutuatario si accolla le spese correlate alla stipula del nuovo finanziamento (costi per perizia, spese di istruttoria, oltre alle spese notarili, nonché per ulteriori oneri accessori).
PROCEDURA/FORMULA PER IL CALCOLO DEGLI INTERESSI PASSIVI DETRAIBILI, IN SEGUITO ALLA RINEGOZIAZIONE DEL MUTUO.
Secondo le vigenti disposizioni tributarie, (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR – Testo Unico delle Imposte sui redditi), in presenza di un mutuo ipotecario, stipulato per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, nonché alle sue eventuali pertinenze, al contraente del mutuo spetta una detrazione lorda, ai fini irpef, pari al 19% degli interessi passivi e relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione/indicizzazione). Tale percentuale di detrazione spetta su un importo massimo degli interessi passivi e relativi oneri accessori pari a 4.000,00 euro.
Qualora il mutuo originario venga estinto, ad esempio, perché sostituito con altro mutuo a condizioni più favorevoli, oppure in caso di surrogazione, per volontà del mutuatario, il diritto alla detrazione degli interessi viene determinato con un importo non superiore a quello che emergerebbe, dalla quota residua di capitale da rimborsare del mutuo estinto, cui andranno assommati le spese e gli oneri correlati, con l’estinzione del vecchio mutuo e la stipula del nuovo mutuo.
Per determinare la percentuale di detrazione degli interessi passivi su mutuo ipotecario, di cui si po’ usufruire, nel caso di estinzione o di surrogazione, è necessario applicare la seguente formula.
% interessi passivi detraibili = 100 X (QUOTA RESIDUA MUTUO PRECEDENTE+ONERI ACCESSORI CORRELATI) / IMPORTO DEL NUOVO MUTUO
Un esempio pratico sarĂ di suffragio a quanto sopra trattato.
Si ipotizzi il caso di un mutuatario che ha rinegoziato un mutuo residuo di euro 200.000,00, oltre a rate scadute e non pagate per euro 10.000,00, nonché un rateo di interessi maturato per il periodo in corso, pari ad euro 1.500,00, sostenendo degli oneri correlati a tale operazione, per euro 3.000,00.
In seguito alla rinegoziazione, la banca concede una quota capitale a titolo di mutuo ipotecario, pari ad euro 220.000,00.
Applicando la formula su indicata, avremo il seguente risultato:
% interessi passivi detraibili = 100 X (200.000,00+10.000,00+1.500,00+3.000,00) / 220.000,00.
Dal conteggio su esposto, al contribuente spetta il diritto alla detrazione degli interessi passivi bancari, nella misura del 97,50%, sempre con l’osservanza del limite massimo annuo complessivo di euro 4.000,00.
PER LA DETRAZIONE AI FINI IRPEF, NELLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI DELLE PERSONE FISICHE, LE VIGENTI DISPOSIZIONI TRIBUTARIE DETTANO REGOLE DIVERSE, PREVISTE PER GLI INTERESSI PASSIVI SU MUTUO IPOTECARIO STIPULATO PER L’ACQUISTO DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE, RISPETTO A QUELLE DA APPLICARE PER LA COSTRUZIONE DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE.
Per quanto attiene alla percentuale di detrazione ai fini irpef degli interessi passivi, pagati per un mutuo ipotecario, per l’acquisto di un’abitazione principale (nonchĂ© di eventuali pertinenze), la norma tributaria che disciplina tale casistica è l’art. 15, comma 1, lett. b) TUIR (D.P.R. 917/86 – Testo Unico delle Imposte sui redditi). In particolare, per fruire di detta detrazione ai fini irpef, occorre rispettare alcuni requisiti.
Per i mutui stipulati dal 01/01/2001, è necessario che l’immobile acquistato sia adibito dal mutuatario ad abitazione principale, entro un anno dalla data del rogito notarile di acquisto. Più specificatamente, l’acquisto deve avvenire nell’anno antecedente, oppure nell’anno successivo alla data di stipula del rogito notarile del mutuo.
Pertanto il contribuente può scegliere se:
- acquistare l’immobile, sottoscrivere il rogito notarile di acquisto e, entro un anno, sottoscrivere il rogito notarile del mutuo ipotecario;
- sottoscrivere il rogito notarile del mutuo ipotecario e, entro un anno, sottoscrivere il rogito notarile di acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale.
A titolo di suffragio, di seguito si riporta con copia e incolla, lo specchietto di pagina 9), della guida reperita dal sito dell’Agenzia delle Entrate, avente titolo “Tutte le agevolazioni della dichiarazione 2024”, alla sezione dedicata agli interessi passivi sui mutui.

Vedasi link sottostante
La percentuale della detrazione ai fini irpef, degli interessi passivi sul mutuo ipotecario è del 19%, spettante su un importo massimo di interessi e oneri accessori, pari ad euro 4.000,00, rispettando il requisito sine qua non, di adibire l’immobile ad abitazione principale, entro un anno dall’acquisto.
Tale importo massimo di euro 4.000,00, in caso di contitolarità del mutuo ipotecario (o di più contratti di mutuo ipotecari), è riferito all’ammontare complessivo di interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione; ciò significa che tale importo massimo deve essere ripartito tra i mutuatari in parti uguali, oppure nel rispetto delle diverse percentuali stabilite nell’atto di mutuo.
Esempio pratico:
Si ipotizzi il caso di due coniugi che hanno acquistato in data 13/09/2022, in comproprietà al 50% ciascuno, l’immobile da adibire ad abitazione principale, sottoscrivendo entrambi il mutuo ipotecario il 12/12/2022. Gli interessi e relativi oneri accessori risultanti dalle quietanze pagate nel corso del 2023, sono pari ad euro 3.700,00 euro, quindi inferiori al tetto massimo di euro 4.000,00, come sopra trattato.
Nel modello 730/2024 della moglie, relativo all’anno 2023, (lavoratrice dipendente) è stato indicato, nel quadro relativo agli oneri detraibili, l’importo di euro 1.850,00.
Il marito, commerciante in regime forfettario, non può portare in detrazione alcun tipo di onere, ergo neppure la propria quota di interessi (euro 1.850,00). Tale quota, non detraibile da parte del marito, non può detrarla neppure la moglie, quindi risulta persa.
Per quanto attiene il caso della detrazione ai fini irpef, degli interessi passivi sui mutui ipotecari, stipulati per la costruzione dell’abitazione principale, la questione è un po’ più complicata, rispetto al mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale, poiché ci sono più requisiti da rispettare, per avere diritto alla detrazione.
Tale detrazione è pari al 19% degli interessi passivi, nonché relativi oneri accessori, oltre che delle quote di rivalutazione, dipendenti da clausole di indicizzazione, derivanti da mutui ipotecari, stipulati a far data dal 1998, per la costruzione e la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale. Essa viene calcolata su un importo massimo di euro 2.582,28.
Gli interessi passivi, relativi ai mutui ipotecari contratti dal 1998 fino al 31/12/2021, vengono indicati nella dichiarazione dei redditi, relativa all’anno in cui sono stati pagati i medesimi, tra gli oneri detraibili, con codice “10” mentre, quelli relativi ai mutui ipotecari stipulati dal 1° gennaio 2022, vengono indicati nella dichiarazione dei redditi, relativa all’anno in cui tali interessi sono pagati, nel quadro relativo agli oneri detraibili, con codice “46”.
Nel caso di contitolarità del mutuo ipotecario, (o di più contratti di mutuo ipotecario), il limite di euro 2.582,23 si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione.
Di seguito, vengono elencati i requisiti previsti e i limiti fissati per la detrazione de quo, risultante a pagina 32) della succitata guida, reperita dal sito dell’Agenzia delle Entrate, avente titolo “Tutte le agevolazioni della dichiarazione 2024”, alla sezione dedicata agli interessi passivi sui mutui, cui si rimanda, per un maggior approfondimento, al link sottostante.
- “l’unità immobiliare che si costruisce o ristruttura deve essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente;
- il mutuo deve essere stipulato entro sei mesi, antecedenti o successivi, alla data di inizio dei lavori di costruzione o ristrutturazione. A decorrere dal 1° dicembre 2007 per poter fruire della detrazione, la stipula del contratto di mutuo deve avvenire nei sei mesi antecedenti ovvero nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione;
- l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori;
- il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale”.
Dalla lettura del presente articolo, è emerso, come è noto a tutti del resto, che la normativa inerente alla stipula di un mutuo ipotecario è sicuramente molto vasta e complessa, con tanti cavilli cui prestare attenzione. Un’esperienza pluriennale consolidata, maturata dal Notaio di fiducia, è imprescindibile, al fine di non incorrere in potenziali contenziosi con il fisco, entro i termini di accertamento vigenti, sia ai fini delle imposte indirette, sia ai fini delle imposte dirette.