L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che viene costituito su beni o diritti relativi a immobili (usufrutto, superficie, enfiteusi), o beni mobili registrati (motoveicoli, autoveicoli, navi, aeromobili ecc.), affinchĂ© le pretese vantate dal creditore siano comunque soddisfatte, con la vendita forzata dei beni ipotecati, in caso di inadempimento da parte del debitore. Essa può riguardare beni appartenenti al debitore o ad un terzo e si perfeziona mediante l’iscrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, qualora gravi su un immobile, oppure il Pubblico Registro Automobilistico (PRA), il Registro Navale, il Registro Aeronautico, nel caso in cui si tratti di un bene mobile registrato. Dal compimento di detta formalitĂ , decorre la garanzia a favore del creditore e si determina il c.d. “grado di ipoteca”, ossia l’ordine di preferenza tra i vari creditori, in forza del diritto di prelazione, in base alla successione temporale delle iscrizioni. La sua efficacia dura vent’anni dalla data di iscrizione, decorsi i quali, senza alcuna rinnovazione, il bene torna libero da vincoli – Ai sensi dell’art.2808 c.c., l’ipoteca può essere di tre tipologie, secondo il titolo in forza del quale viene iscritta: l’ipoteca volontaria si costituisce per volontĂ delle parti, mentre l’ipoteca legale è disposta in casi tassativi secondo la legge e, infine, l’ipoteca giudiziale è stabilita da un provvedimento dell’autoritĂ giudiziaria – Iscrizione di ipoteca su un immobile posseduto dai coniugi in regime di comunione legale dei beni – L’Agenzia delle Entrate – Riscossione può iscrivere ipoteca legale sull’immobile del contribuente, soltanto qualora il debito sia superiore a 20.000,00 euro. L’ipoteca viene iscritta per una somma pari al doppio dell’importo del debito. Qualora, decorsi 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca legale, il debitore non abbia avviato delle iniziative, a propria difesa, l’Agenzia delle Entrate – Riscossione può dare seguito alla procedura esecutiva del pignoramento dell’immobile ipotecato e alla sua vendita all’asta, solo in presenza di alcuni inderogabili requisiti. In ogni caso, qualora il debitore possieda solo un immobile, che non sia di lusso, adibito ad abitazione principale, in cui risieda anagraficamente, esso sarĂ impignorabile da parte dell’ADER – Casistiche di estinzione dell’ipoteca, tra cui quella automatica – Cancellazione di ipoteca: è prevista la procedura ordinaria e la cancellazione semplificata. La seconda è applicabile esclusivamente per le ipoteche a garanzia di mutui – L’eventuale annotazione di permanenza di ipoteca da parte del creditore – Dal 2016, è possibile consultare il “Registro delle Comunicazioni”, sul sito web dell’Agenzia delle Entrate, per conoscere lo stato della pratica di cancellazione dell’ipoteca – Iscrizione di ipoteca sproporzionata: una recente ordinanza della Cassazione Civile ha modificato l’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimitĂ . Con detta pronuncia, è stato sancito che, qualora l’ipoteca iscritta dal creditore sia eccessiva, rispetto al credito vantato, è tenuto a risarcire il danno causato al debitore medesimo, per la difficoltĂ procuratagli nell’accesso al credito e per l’impossibilitĂ di negoziazione dei beni ipotecati.
Il caso piĂą ricorrente si verifica quando, quale garanzia del regolare rimborso di un mutuo, oltre che delle annesse spese accessorie, la banca richiede sempre di iscrivere ipoteca su uno o piĂą immobili, di proprietĂ del debitore (o di un terzo, che accetti di garantire un debito altrui), con un valore adeguato, che viene determinato da una perizia. In caso di mancato pagamento da parte del mutuatario, la banca potrĂ procedere con la vendita all’asta dell’immobile gravato da ipoteca e prelevare, dalla somma realizzata con detta vendita, l’importo necessario per soddisfare il proprio credito.
E’ ormai prassi consolidata da parte delle banche, di iscrivere l’ipoteca sull’immobile, pari al doppio dell’importo finanziato al mutuatario; ad esempio, a fronte di un mutuo concesso di euro 100.000,00, l’ipoteca verrĂ iscritta su detto immobile per euro 200.000,00.
Tale maggiorazione tiene conto degli interessi pattuiti per il rimborso del mutuo, degli eventuali interessi moratori, nonché delle eventuali spese che la banca dovrebbe sostenere, per il recupero del proprio credito, in caso di mancato adempimento da parte del mutuatario.
Al creditore ipotecario la legge riserva il diritto di prelazione; esso consiste nel diritto spettante alla banca di soddisfarsi sulla somma ricavata dalla vendita forzata dell’immobile, con precedenza, rispetto ad altri eventuali creditori del medesimo debitore.
Qualora, piĂą creditori iscrivano ipoteca a garanzia del proprio credito, sul medesimo bene del debitore, l’ordine temporale/cronologico delle diverse iscrizioni determina il grado dell’ipoteca. Nella fattispecie, l’ipoteca iscritta dalla banca sull’immobile, per la stipula del mutuo, in assenza di precedenti ipoteche iscritte sullo stesso immobile, sarĂ un’ipoteca di primo grado. In tal caso, con la somma ricavata dalla vendita forzata, in primis, verrĂ soddisfatto il creditore con ipoteca di primo grado e, qualora vi sia una somma residua, saranno soddisfatti i creditori di secondo grado e, via di seguito, quello di terzo grado, ecc. .
Naturalmente, il ruolo rivestito dal Notaio, nelle operazioni aventi ad oggetto l’iscrizione di ipoteche, è molto importante, poichĂ© il professionista garantisce il rispetto delle specifiche normative, tutelando con la necessaria ed imprescindibile imparzialitĂ , sia gli acquirenti, sia i venditori, da eventuali cause in giudizio, prevenendo, dunque, dei potenziali contenziosi tra le parti intervenute nel rogito notarile.
Entrando nello specifico, prima della stipula del rogito di compravendita, il Notaio verifica dai Registri Immobiliari se sull’immobile in questione gravano altre ipoteche, pignoramenti o altri vincoli. Nel caso in cui l’acquirente ricorra ad un mutuo, per finanziare l’acquisto dell’immobile, il Notaio redige l’atto di costituzione di ipoteca.
Qualora l’immobile oggetto dell’atto di compravendita risulti gravato da ipoteca, il Notaio provvederĂ a cancellarla, prima del trasferimento di proprietĂ dell’immobile; a tal fine, interagirĂ con il creditore (banca), verificando che il saldo del mutuo da pagare risulti effettivamente completamente saldato.
Invero, preme evidenziare che l’estinzione del debito non determina, automaticamente, la cancellazione di ipoteca; infatti, è necessario un atto formale del Notaio per rimuovere l’iscrizione dell’ipoteca, a suo tempo effettuata.
Con l’iscrizione dell’ipoteca su un determinato bene, il proprietario (quale debitore o terzo datore di ipoteca), conserva il diritto di proprietĂ sul bene gravato dal vincolo, potendo continuare a goderne e ad utilizzarlo. Altresì, il bene ipotecato può essere anche venduto, ma l’acquirente compra un bene gravato di ipoteca.
Ciò avviene, in base al principio del c.d. “diritto di seguito“, secondo cui il creditore può procedere ad esecuzione forzata sul bene ipotecato, anche nei confronti dell’eventuale soggetto terzo, acquirente del medesimo bene, al quale sia stato venduto da parte del debitore.
L’ipoteca può essere iscritta sui beni immobili, su alcuni diritti reali mobiliari (usufrutto, superficie, enfiteusi), nonchĂ© sui beni mobili registrati (motoveicoli, autoveicoli, navi, aeromobili ecc.).
Preme evidenziare che non è possibile ipotecare i beni mobili; per essi è però possibile costituire un diritto di pegno.
L’ipoteca ha efficacia vent’anni, dalla data di iscrizione della medesima alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, nel caso si tratti di un immobile, oppure nel Pubblico Registro Automobilistico (PRA), piuttosto che al Registro Navale o al Registro Aeronautico, qualora sia iscritta su un bene mobile registrato. Decorso il termine ventennale, (qualora non vi sia una rinnovazione di ipoteca, in caso di mancata estinzione del debito), il bene ipotecato ritorna libero da vincoli.
AI SENSI DELL’ART. 2808 C.C., L’IPOTECA PUO’ ESSERE DI TRE TIPOLOGIE, SECONDO IL TITOLO IN FORZA DEL QUALE VIENE ISCRITTA: L’IPOTECA VOLONTARIA SI COSTITUISCE PER VOLONTA’ DELLE PARTI, MENTRE L’IPOTECA LEGALE E’ DISPOSTA IN CASI TASSATIVI SECONDO LA LEGGE E, INFINE, L’IPOTECA GIUDIZIALE E’ STABILITA DA UN PROVVEDIMENTO DELL’AUTORITA’ GIUDIZIARIA.
Secondo l’art. 2808 c.c., in relazione al titolo in forza del quale viene iscritta nei Pubblici Registri, l’ipoteca può essere di tre tipi:
• volontaria, disciplinata dall’art. 2821 e seguenti del c.c.; essa consiste in un contratto siglato tra il debitore (o terzo datore di ipoteca) e il creditore, oppure in base ad un atto unilaterale del debitore (o terzo datore di ipoteca), escluso il testamento. Esso dovrĂ essere redatto con un atto pubblico, ossia rogato dal Notaio, oppure con scrittura privata autenticata dal Notaio;
• giudiziale, quando il relativo atto costitutivo sia un provvedimento emesso dall’autoritĂ giudiziaria. Ad esempio, la parte vittoriosa in giudizio, munita di una sentenza di pagamento di una somma a proprio favore, oppure di adempimento di un’obbligazione nei propri confronti, oppure ancora di risarcimento di un certo importo, per danni subiti, potrĂ richiedere l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale.
Altresì, essa potrĂ essere iscritta, ad esempio, in forza di un lodo arbitrale, oppure di un verbale di mediazione civile, (di cui al D.Lgs. n.28/2010, come risultante dalle intervenute modifiche ad opera della recente “Riforma Cartabia“), sottoscritto dalle parti e dagli avvocati, poichĂ© entrambi sono titoli immediatamente esecutivi per l’espropriazione forzata;
• legale, che viene iscritta, ad esempio, qualora nell‘atto di compravendita di un bene immobile, non vi sia espressa rinuncia all’ipoteca; essa scaturisce a garanzia degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione. Pertanto, il Conservatore dei Registri Immobiliari provvederĂ all’iscrizione dell’ipoteca legale, per ogni atto notarile di vendita o di alienazione, nel quale non vi sia un’espressa rinuncia all’ipoteca legale. L’ipoteca legale sorge anche a favore dei soci, nonchĂ© dei coeredi, per il pagamento del conguaglio, di un contratto di divisione o di divisione giudiziale.
Ciascuna delle tre tipologie di ipoteca su trattate ha efficacia per vent’anni; trascorso tale periodo, qualora non siano rinnovate, per esse scatta l’estinzione.
ISCRIZIONE DI IPOTECA SU UN IMMOBILE POSSEDUTO DAI CONIUGI IN REGIME DI COMUNIONE LEGALE DEI BENI.
Come è noto, quando i coniugi scelgono il regime di comunione legale dei beni, tutti i beni acquistati durante il matrimonio, appartengono nella misura del 50% cadauno, a ciascuno dei due coniugi.
Ciò può implicare delle conseguenze notevoli, quando uno dei coniugi concede a soggetti terzi l’iscrizione di ipoteca su un immobile comune ad entrambi i coniugi. In siffatta situazione, il Notaio di fiducia verificherĂ che il necessario consenso reciproco obbligatorio, richiesto dalla legge ad entrambi i coniugi, per iscrivere un’ipoteca su un bene immobile comune, venga espresso secondo le disposizioni previste dalla normativa vigente, all’atto della stipula dell’atto notarile, al fine di evitare potenziali future contestazioni.
In caso di inadempimento, il creditore potrĂ soddisfarsi sull’intero immobile, quindi anche sulla quota del coniuge non contraente.
La legge disciplinante il regime della comunione legale dei beni prevede alcune deroghe e, precisamente:
- i beni acquistati prima del matrimonio e i beni pervenuti per successione o per donazione non rientrano nella comunione legale dei beni, essendo esclusivamente di proprietĂ del soggetto acquirente/erede/donatario.
Pertanto, tali beni possono essere gravati da ipoteca esclusivamente da parte del proprietario, avendo i medesimi la natura personale, che viene certificata da parte del Notaio rogante, fatte le dovute ricerche sui Pubblici Registri, secondo l’ambito cui ineriscono i beni medesimi.
L’AGENZIA DELLE ENTRATE-RISCOSSIONE PUO’ ISCRIVERE IPOTECA LEGALE SULL’IMMOBILE DEL CONTRIBUENTE, SOLTANTO QUALORA IL DEBITO SIA SUPERIORE A 20.000,00 EURO. L’IPOTECA VIENE ISCRITTA PER UNA SOMMA PARI AL DOPPIO DELL’IMPORTO DEL DEBITO. QUALORA, DECORSI 6 MESI DALL’ISCRIZIONE DELL’IPOTECA LEGALE, IL DEBITORE NON ABBIA AVVIATO DELLE INIZIATIVE, A PROPRIA DIFESA, L’AGENZIA DELLE ENTRATE- RISCOSSIONE PUO’ DARE SEGUITO ALLA PROCEDURA ESECUTIVA DI PIGNORAMENTO DELL’IMMOBILE IPOTECATO E ALLA SUA VENDITA ALL’ASTA, SOLO IN PRESENZA DI ALCUNI INDEROGABILI REQUISITI. IN OGNI CASO, QUALORA IL DEBITORE POSSIEDA SOLO UN IMMOBILE, CHE NON SIA DI LUSSO, ADIBITO AD ABITAZIONE PRINCIPALE, IN CUI RISIEDA ANAGRAFICAMENTE, ESSO SARA’ IMPIGNORABILE DA PARTE DELL’ADER.
Nel caso in cui il contribuente non paghi una o piĂą cartelle esattoriali, scaturite da omessi o insufficienti versamenti di imposte, tasse, multe, contributi previdenziali, ecc., nonchĂ© dalle conseguenti sanzioni e interessi per tardivi o omessi pagamenti, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione (di seguito, per brevitĂ , indicata come ADER), ha la facoltĂ (non è quindi un obbligo), di iscrivere l’ipoteca, solamente se il debito risulta maggiore di euro 20.000,00. Ai fini del computo di detto limite di importo di euro 20.000,00 devono essere considerati anche i debiti oggetto di contestazione giudiziale (qualora non vi sia stata una sospensione), ossia i debiti per i quali vi sia in corso una causa in tribunale.
Tale limite di importo di 20.000,00 ha sostituito la precedente soglia di euro 8.000,00, per effetto dell’introduzione nel nostro ordinamento del D.L. n.16/2012; detto importo di euro 20.000.00 deve essere calcolato, considerando tutti i ruoli affidati all’Agenzia delle Entrate-Riscossione, compresi i contributi previdenziali (sentenza n.20055/2015 della Sezione Tributaria della Corte di Cassazione).
Ad esempio, per una cartella esattoriale di importo totale di euro 30.000,00, (a titolo di imposte, sanzioni e interessi), l’ADER può iscrivere l’ipoteca legale per euro 60.000,00. Detto gravame, come trattato in premessa del presente articolo, costituisce una garanzia per l’Agente della Riscossione, poichĂ© l’immobile su cui viene iscritta l’ipoteca, non può essere venduto dal proprietario, debitore della cartella esattoriale, se non previo pagamento di detto debito, all’ADER.
Secondo l’ordinamento vigente, prima dell’iscrizione dell’ipoteca, sono previste delle procedure da adottare da parte dell’ADER.
Trascorsi 60 giorni dalla notifica della cartella esattoriale al debitore (o 90 giorni dalla notifica dell’accertamento esecutivo), l’ADER può iscrivere l’ipoteca legale sulla casa adibita ad abitazione principale, oppure su altro immobile. In ogni caso, prima di procedere all’iscrizione ipotecaria, l’ADER deve intimare al debitore il pagamento della somma di cui è debitore, entro i successivi 30 giorni. Con detta comunicazione, preventiva, che consenta al debitore di interloquire in materia, l’ADER comunica l’importo del debito per il quale intende procedere ad iscrivere l’ipoteca, ma non è tenuta ad indicare l’immobile su cui intende iscrivere l’ipoteca, qualora il debitore sia proprietario di piĂą immobili.
Si precisa che, l’eventuale mancata notificazione del preavviso di iscrizione ipotecaria, da parte dell’ADER, che comporta la nullitĂ dell’iscrizione ipotecaria, deve essere contestata entro i 60 giorni dalla notifica della comunicazione di avvenuta iscrizione dell’ipoteca.
Decorso il termine di 30 giorni di cui sopra, l’ipoteca viene iscritta alla Conservatoria dei Registri Immobiliari competente, soltanto nel caso in cui, in detto arco temporale, il debitore non abbia provveduto a saldare il debito, oppure non abbia richiesto la rateizzazione, oppure ancora non sia in possesso di provvedimenti di sgravio o di sospensione; il debitore viene informato dall’ADER dell’avvenuta iscrizione ipotecaria, con un’apposita comunicazione.
Trascorsi 6 mesi dall’iscrizione ipotecaria, l’ADER può procedere con il pignoramento dell’immobile ipotecato. Quest’ultimo consiste nel procedimento di esecuzione forzata, con il quale l’ADER fa vendere all’asta l’immobile, su cui ha iscritto precedentemente l’ipoteca, al fine di soddisfare il proprio credito, con la somma ricavata dalla vendita; naturalmente, al debitore sarĂ restituita l’eventuale somma residua, derivante dalla vendita forzata dell’immobile.
Tale eventualitĂ si verifica, ad esempio, qualora il debitore non abbia ottenuto una rateizzazione del debito, oppure una sospensione legale della riscossione, a seguito della presentazione di un’istanza da parte del medesimo, oppure nel caso in cui non abbia ottenuto l’annullamento del debito da parte del Giudice, con l’avvio di una causa in tribunale.
In ogni caso, preme evidenziare che, ai sensi dell’art.76 D.P.R. 602/73, così come modificato dall’art.50 D.L.152/2021, sono state introdotte dal Legislatore delle limitazioni alla procedura del pignoramento, da parte dell’ADER e, precisamente:
• l’importo complessivo del credito vantato, per cui l’ADER intende avviare il pignoramento, deve essere superiore ad euro 120.000,00;
• il valore degli immobili del debitore sia superiore ad euro 120.000,00, fermo restando che devono essere trascorsi almeno 6 mesi dall’iscrizione ipotecaria, senza che il debitore abbia saldato il debito, oppure abbia richiesto ed ottenuto una rateizzazione del debito, oppure ancora abbia ottenuto degli sgravi o delle sospensioni.
Per quanto riguarda l’immobile adibito ad abitazione principale, (c.d. prima casa), preme evidenziare che essa non potrĂ mai essere pignorata da ADER, in presenza dei sottoelencati requisiti:
1. deve essere l’unico immobile di proprietĂ del debitore;
2. deve essere adibito ad abitazione principale, in cui il debitore ha dichiarato la propria residenza anagrafica;
3. non deve essere bene di lusso, in base alle caratteristiche previste dal Decreto del Ministro per i Lavori Pubblici del 02/08/1969;
4. non deve essere una villa, né un castello o un palazzo di pregio artistico o storico, classificati al Nuovo Catasto Edilizio urbano, rispettivamente, con la categoria A/8 e A/9.
CASISTICHE DI ESTINZIONE DELL’IPOTECA, TRA CUI QUELLA AUTOMATICA.
Secondo quanto disposto dall’art. 2878 c.c., a prescindere dal titolo in forza del quale è stata costituita, l’ipoteca si estingue a seguito delle seguenti casistiche:
1. cancellazione dell’iscrizione;
2. pagamento del debito, ossia con l’estinguersi dell’obbligazione;
3. perimento del bene ipotecato, salvo la possibilitĂ di sostituire con un’indennitĂ , il bene distrutto, come previsto dall’art.2742 c.c.;
4. rinuncia da parte del creditore;
5. mancata rinnovazione dell’ipoteca, al compimento del ventennio, previsto dall’art.2847 c.c.;
6. per decorso del termine per il quale è stata iscritta l’ipoteca;
7. con la pronuncia di un provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione dell’ipoteca.
L’estinzione automatica dell’ipoteca è condizionata alla mancata comunicazione, entro trenta giorni dalla suddetta estinzione, della dichiarazione, da parte del creditore, di permanenza dell’ipoteca. Secondo l’art.13, c.8-septies della Legge Bersani bis (L.40/2007) il creditore è tenuto a rilasciare al debitore una quietanza, attestante la data di estinzione dell’obbligazione e a trasmettere al Conservatore dei Registri Immobiliari la relativa comunicazione, entro 30 giorni dalla stessa data.
Detta comunicazione è un obbligo in capo al creditore, che non richiede un’iniziativa del mutuatario, la cui violazione non comporta sanzioni per il creditore medesimo, ma solo una responsabilitĂ civile per danni; essa deve essere effettuata senza oneri a carico del debitore, mentre sono invece valide le clausole che, riguardo alla procedura tradizionale (c.d. ordinaria) di cancellazione, continuino a prevedere le spese a carico del mutuatario. La comunicazione in oggetto ha natura di dichiarazione di scienza; pertanto, in quanto tale, è revocabile in caso di errore o, comunque, di non veridicitĂ della stessa.
CANCELLAZIONE DI IPOTECA: E’ PREVISTA LA PROCEDURA ORDINARIA E LA CANCELLAZIONE SEMPLIFICATA LA SECONDA E’ APPLICABILE ESCLUSIVAMENTE PER LE IPOTECHE A GARANZIA DI MUTUI.
Innanzitutto, preme sottolineare che è possibile ottenere la cancellazione dell’ipoteca, qualora il debito venga parzialmente annullato, dietro la presentazione da parte del debitore di un’istanza di autotutela, ricorrendone i presupposti di legge, oppure in via giudiziale e, in seguito a ciò, l’importo del debito scenda al di sotto dell’importo di euro 20.000,00. Per ottenere la cancellazione dell’ipoteca, è necessario presentare un’istanza motivata all’ADER e, qualora quest’ultima non vi provveda, occorre avviare un giudizio in tribunale, al fine di ottenere un provvedimento del Giudice, con cui venga ordinato all’Agente della Riscossione di provvedere alla cancellazione dell’ipoteca.
La disciplina della c.d. “procedura semplificata” per la cancellazione di determinate ipoteche a garanzia di mutui è stata introdotta dall’art.13, commi 8-sexies e seguenti, della L.40 del 02/04/2007 (c.d. Legge Bersani bis); altri chiarimenti sono stati forniti con la Circolare dell’Agenzia del Territorio n.5/T del 01/06/2007. Essa riguarda esclusivamente le ipoteche a garanzia di mutui; sono quindi escluse, dalla nuova disposizione, le ipoteche legali e giudiziali, nonchĂ© le ipoteche volontarie, a garanzia di debiti non nascenti da contratto di mutuo, quali ad esempio, quelle che garantiscono altri finanziamenti qualificabili come aperture di credito e simili, oppure quelle a garanzia di obbligazioni non scaturenti da un contratto di finanziamento.
Altresì, la semplificazione non riguarda le fattispecie di estinzione parziale dell’obbligazione garantita, a fronte della quale la legge prevede l’obbligo o la facoltĂ del creditore di consentire la riduzione dell’ipoteca.
Infine, sono escluse dalla nuova disciplina le cancellazioni di trascrizioni di qualsiasi tipo; in particolare, le trascrizioni delle domande giudiziali, di pignoramenti, sequestri. Come su accennato, la semplificazione in esame opera, ai sensi del comma 8-sexies, solo nel caso in cui il creditore mutuante sia un “soggetto esercente attività bancaria o finanziaria”, oppure un ente di previdenza obbligatoria che concede un finanziamento ad un proprio iscritto (il termine “finanziamento” deve ritenersi riferibile, in via di interpretazione restrittiva, unicamente al mutuo).
Pertanto, tutti gli altri mutui concessi da operatori non professionali, non sono ricompresi nell’ambito di applicazione della nuova disciplina; per quanto riguarda il soggetto “mutuatario” il trasferimento delle disposizioni in esame, in sede di conversione in legge, elimina ogni dubbio, consentendo di applicare la nuova disciplina, anche nell’ipotesi di mutuatario non consumatore, ergo, anche per le imprese.
Dunque, solo per l’ipoteca volontaria si può ricorrere alla c.d. “cancellazione semplificata”, ossia un procedimento applicabile alle ipoteche iscritte a garanzia di mutui e finanziamenti, anche non fondiari, concessi da banche o soggetti che esercitano attivitĂ finanziaria e da enti di previdenza obbligatoria ai loro dipendenti e iscritti; per questo tipo di iscrizione ipotecaria è anche possibile ottenere la relativa cancellazione con un provvedimento giudiziario o un atto notarile, trasmesso ai competenti Uffici del Territorio, previo consenso del creditore (che non deve essere una banca), secondo la procedura ordinaria, prevista dal Codice Civile.
L’EVENTUALE ANNOTAZIONE DI PERMANENZA DI IPOTECA DA PARTE DEL CREDITORE.
Secondo il comma 8-novies dell’art.13 della succitata Legge Bersani bis l’estinzione dell’ipoteca non si verifica se il creditore, ricorrendo ad un giustificato motivo oggettivo, comunica all’Ufficio del Territorio (vedasi link sottostante, per il riferimento degli uffici provinciali pertinenti)ed al debitore, nel medesimo termine di 30 giorni successivi alla scadenza dell’ipoteca, (con le modalitĂ previste dal Codice Civile, per la rinnovazione dell’ipoteca), che l’ipoteca stessa permane. In tal caso, l’Ufficio del Territorio, entro il giorno successivo al ricevimento della dichiarazione, procede all’annotazione in margine, all’iscrizione dell’ipoteca e, fino a tale momento, rende comunque conoscibile ai terzi richiedenti la comunicazione inerente alla permanenza dell’ipoteca. Pur in assenza di una espressa previsione di legge, pare evidente che, per effetto dell’annotazione di permanenza, l’ipoteca perduri fino alla sua naturale scadenza ventennale, salvo ulteriori successive cause di estinzione. L’efficacia di tale annotazione è di natura costitutiva, rilevante, quindi, sia per l’opponibilitĂ ai terzi, sia nei rapporti tra creditore e debitore. Il giustificato motivo ostativo (ad esempio, il giustificato timore di un’azione revocatoria del pagamento) è un presupposto da individuarsi, da parte del creditore, sotto la sua responsabilitĂ ; si evidenzia che la legge non ne impone l’indicazione nella domanda di annotazione, anche se tale indicazione pare opportuna.
Ne consegue che, in assenza di tale giustificato motivo, il creditore non potrĂ rifiutarsi di prestare il proprio consenso, con atto notarile, alla cancellazione dell’ipoteca, (con le modalitĂ tradizionali), se richiesto dal debitore, anche prima della scadenza del termine dei trenta giorni.
Inoltre, si ritiene ammissibile la clausola con la quale il creditore rinunci preventivamente alla comunicazione della dichiarazione di permanenza dell’ipoteca.
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/contatta/assistenza-catastale-e-ipotecaria/in-ufficio
DAL 2016, E’ POSSIBILE CONSULTARE IL “REGISTRO DELLE COMUNICAZIONI “, SUL SITO WEB DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE, PER CONOSCERE LO STATO DELLA PRATICA DI CANCELLAZIONE DELL’IPOTECA.
Il decreto interdirigenziale del 23/05/2007 ha istituito un nuovo registro, denominato “Registro delle Comunicazioni attestanti la data di estinzione dell’obbligazione”. Il Registro può essere consultato con il servizio gratuito d’interrogazione del “Registro delle Comunicazioni”, accedendo con le credenziali Entratel/Fisconline/Sister, anche per conoscere lo stato di lavorazione della cancellazione e i vari esiti possibili: 1) ipoteca cancellata; 2) in lavorazione; 3) non ricevibile; 4) non eseguibile.
(vedasi link sottostante)
ISCRIZIONE DI IPOTECA SPROPORZIONATA: UNA RECENTE ORDINANZA DELLA CASSAZIONE CIVILE HA MODIFICATO L’ORIENTAMENTO CONSOLIDATO DELLA GIURISPRUDENZA DI LEGITTIMITA’. CON DETTA PRONUNCIA, E’ STATO SANCITO CHE, QUALORA L’IPOTECA ISCRITTA DAL CREDITORE SIA ECCESSIVA, RISPETTO AL CREDITO VANTATO, E’ TENUTO A RISARCIRE IL DANNO CAUSATO AL DEBITORE MEDESIMO, PER LA DIFFICOLTA’ PROCURATAGLI, NELL’ACCESSO AL CREDITO E PER L’IMPOSSIBILITA’ DI NEGOZIAZIONE DEI BENI IPOTECATI.
GiĂ con una precedente sentenza (n.6533/2016), la Suprema Corte aveva modificato l’orientamento prevalente della giurisprudenza di legittimitĂ , sancendo che, nell’ipotesi in cui il creditore non sia prudente, nell’aggredire i beni del debitore, incorre nelle sanzioni processuali, per lite temeraria, di cui all’art.96, c.2, c.p.c., con la condanna per aver agito o resistito in giudizio, con mala fede o colpa grave, al risarcimento del danno, che viene liquidato anche d’ufficio, nella pronuncia della sentenza.
Con la recente ordinanza n.39441 del 13/12/2021, la Corte di Cassazione Civile, sez. III è stata investita del caso di abuso del diritto, da parte di una banca, che aveva iscritto un’ipoteca di euro 30.000.000,00 di euro (!!!), in forza di un decreto ingiuntivo, per uno scoperto di conto corrente di un cliente di euro 110.000,00.
Il cliente ha avviato un giudizio in tribunale, sostenendo di essere stato gravemente danneggiato, vista l’abnorme iscrizione di ipoteca da parte della banca, su degli immobili di un considerevole valore economico, rispetto al credito vantato, chiedendo il risarcimento dei danni subiti, sia patrimoniali, sia non patrimoniali, consistenti nell’arresto della propria attivitĂ imprenditoriale, in conseguenza al rifiuto della concessione di un finanziamento, da parte di un’altra banca, in seguito alla perdita d’immagine (e di fiducia, sicuramente), che tale iscrizione ipotecaria aveva determinato nell’intero sistema bancario.
Il cliente, vedendo respinte le proprie domande, sia in primo grado, sia in secondo grado, fermo nell’intento di far valere le proprie ragioni, ha presentato ricorso in Cassazione.
Quest’ultima ha accolto il ricorso, statuendo che, contrariamente a quanto sostenuto dai giudici di merito, l’iscrizione ipotecaria che ecceda i limiti di tutela del credito vantato, determina un esercizio abusivo del diritto di garanzia, legittimando, quindi, la richiesta di risarcimento dei danni formulata dal debitore, che sia stato danneggiato dalla condotta negligente e abusiva del creditore.
La certezza dell’imparzialitĂ del Notaio di fiducia, unita all’imprescindibile competenza professionale pluriennale, conferiscono al Cliente la tranquillitĂ necessaria di affidarsi al professionista, senza alcuna esitazione.
