Le Pertinenze

Trattasi di beni giuridici, dotati di una propria autonomia; esse, con un atto di destinazione/volontà intrapreso dal proprietario, vengono assegnate al servizio e all’ornamento del bene, in modo permanente. Le caratteristiche generali delle pertinenze sono disciplinate dall’art.817 e seguenti c.c. . La connessione di pertinenza tra beni giuridici può scaturire tra un bene mobile e un bene immobile (ad esempio, l’antenna wireless installata sul tetto dell’edificio), tra beni mobili (ad esempio, l’airbag e l’autovettura), oppure ancora tra due beni immobili (ad esempio, un appartamento e una cantina). Esame sommario delle caratteristiche generali. – Per usufruire delle agevolazioni prima casa, l’acquisto delle pertinenze deve essere effettuato per immobili accatastati nelle categorie catastali C/2, C6, C/7, ossia rispettivamente, cantina, garage e tettoia. – Secondo la Risposta ad Interpello n.83/2018 dell’Agenzia delle Entrate, qualora la pertinenza venga venduta separatamente dall’abitazione principale, entro i 5 anni successivi all’acquisto, scaturisce una plusvalenza tassabile ai fini reddituali – La Legge di Bilancio 2025 (L.n.207 del 30/12/2024) ha rimodulato, in modo incisivo, le regole per la fruizione dei Bonus fiscali dedicati all’ammodernamento del patrimonio edilizio.  Tra questi, figura il bonus garage, con cui viene riconosciuta una detrazione ai fini IRPEF agli acquirenti di box e parcheggi pertinenziali della propria abitazione, purché siano di nuova costruzione. Nel caso in cui si tratti di un immobile diverso dall’abitazione principale, ad esempio, una seconda casa, detta detrazione IRPEF viene riconosciuta nella misura del 36% per l’anno 2025 e del 30% per il 2026 e il 2027. – Secondo una recente ordinanza della Cassazione Civile, per usufruire delle agevolazioni prima casa, la pertinenza non deve essere necessariamente classificata in C/2, C/6 oppure C/7, bensì può essere agevolato anche l’acquisto di un lastrico solare. – Potrebbe accadere che la pertinenza non venga citata nell’atto notarile di vendita. Secondo una recente ordinanza della Cassazione, qualora la pertinenza non venga menzionata nell’atto di vendita, stante il nesso di pertinenzialità tra gli immobili, anche per essa si intende perfezionato il trasferimento di proprietà, con l’atto notarile medesimo, qualora non sia diversamente disposto.  

Il concetto di pertinenza si può riassumere in questa breve citazione latina: “accessorium sequitur principale”, ossia la cosa accessoria ha la stessa sorte giuridica della cosa principale cui si associa. In effetti, le pertinenze sono dei beni giuridici che, pur svolgendo la loro funzione autonomamente, vengono assegnate al servizio e all’ornamento del bene principale, in modo permanente, con un atto di destinazione di volontà del proprietario, per il quale non è richiesta   una forma particolare. Occorre evidenziare che, oltre al proprietario, tale atto di volontà di destinazione spetta anche a qualunque soggetto titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie e servitù). 

Il legame che si viene a creare tra il bene asservito e la pertinenza può scaturire in diverse forme:

• tra un bene mobile e un bene immobile (ad esempio, l’antenna wireless installata sul tetto dell’edificio);
• tra beni mobili (ad esempio, l’airbag e l’autovettura);
• tra due beni immobili (ad esempio, un appartamento e il garage).

Le caratteristiche generali delle pertinenze sono disciplinate dall’art. 817 e seguenti del Codice Civile. 

In particolare, secondo l’art.818 c.c., “gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto”. Ciò significa che, ad esempio, nel caso di una cantina destinata a pertinenza di un’abitazione, in sede di rogito notarile di vendita essa sarà alienata insieme alla casa, salvo sia disposto diversamente, nell’atto  notarile medesimo; pertanto, il trasferimento di proprietà della pertinenza sarà contestuale a quello dell’abitazione, con la stipula dell’atto notarile e la successiva registrazione all’Agenzia delle Entrate e alla trascrizione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, a cura del Notaio rogante.

Con la sentenza n.18651 del 05/08/2013 la Cassazione Civile, sezione II ha sancito che l’atto di vendita di una pertinenza, successivo all’avvenuta alienazione del bene principale, non è opponibile all’acquirente della cosa principale, poiché quest’ultimo aveva già acquisito la proprietà della pertinenza, in sede di stipula dell’atto notarile, con cui aveva acquistato il bene principale. 

Con la succitata pronuncia, viene richiamato l’art. 818, 3° comma, c.c., secondo cui la cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi, che abbiano acquisito antecedentemente dei diritti sulla cosa principale.

Secondo l’art.819 c.c., la destinazione quale pertinenza di una certa cosa, al servizio o all’ornamento di una cosa principale, non può limitare i diritti preesistenti su quest’ultima, a favore di soggetti terzi. Nel caso in cui si tratti di beni immobili oppure di beni mobili registrati (autovetture, caravan, ecc.), i diritti vantati dai soggetti terzi possono essere fatti valere soltanto se scaturiscono da atti aventi data certa anteriore, rispetto all’atto di destinazione effettuato dal proprietario del bene principale. Detta norma codicistica, implicitamente, suffraga l’imprescindibile necessaria trascrizione degli atti ai Pubblici Registri, quale pubblicità legale (Conservatoria dei Registri Immobiliari per gli immobili e Pubblico Registro Automobilistico per i beni mobili registrati).

PER USUFRUIRE DELLE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA, L’ACQUISTO DELLE PERTINENZE DEVE ESSERE EFFETTUATO PER IMMOBILI ACCATASTATI NELLE CATEGORIE CATASTALI C/2, C/6, C/7, OSSIA RISPETTIVAMENTE, CANTINA, GARAGE E TETTOIA.       

L’agevolazione della c.d. “prima casa” è usufruibile anche per l’acquisto delle pertinenze dell’abitazione principale, ma è prevista una regola imprescindibile, da rispettare, al fine di non incorrere in problemi con il Fisco, con potenziali sanzioni e interessi da pagare. Esse devono essere tassativamente accatastate al N.C.E.U. (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) nelle categorie catastali C/2 (cantine, magazzini e locali di deposito), C/6 (rimesse, autorimesse, stalle, scuderie), nonché C/7 (tettoie chiuse e aperte), con il limite massimo consentito di una pertinenza, per ciascuna di dette categorie catastali. Si evidenzia che, anche in caso di acquisto separato della pertinenza, successivo all’acquisto dell’abitazione principale, si può usufruire delle agevolazioni previste dalla “prima casa”, ai fini delle imposte indirette (imposta di registro/iva, imposta ipotecaria e catastale). Occorre precisare che non è previsto dalla normativa un limite di dimensioni per l’acquisto di un immobile da destinare a pertinenza dell’abitazione principale. Esse, per essere considerate tali, non devono necessariamente essere ubicate nel medesimo edificio dell’abitazione principale, essendo sufficiente che si trovino vicino alla medesima (ad esempio, è consentito che la pertinenza si trovi nella medesima via o nelle vie adiacenti e, comunque, nel medesimo Comune). 

SECONDO LA RISPOSTA A INTERPELLO N.83/2018 DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE, QUALORA LA PERTINENZA VENGA VENDUTA SEPARATAMENTE DALL’ABITAZIONE PRINCIPALE, ENTRO I 5 ANNI SUCCESSIVI ALL’ACQUISTO, SCATURISCE UNA PLUSVALENZA TASSABILE AI FINI REDDITUALI.

E’ ritenuto un atto di intento speculativo la cessione di una pertinenza, entro i 5 anni dalla data di acquisto, con un atto notarile separato, quand’anche essa sia stata acquistata unitamente all’abitazione principale.

Quanto sopra è il contenuto della Risposta all’Interpello n.83/2018 fornita dall’Agenzia delle Entrate. In detto documento di prassi, viene chiarito che non viene tassata la vendita dell’abitazione principale entro i 5 anni, nel caso in cui il bene sia stato adibito a tale scopo, per la maggior parte del periodo del possesso (si evidenzia, non per l’intero periodo di possesso), da parte del proprietario o di uno dei suoi familiari.

Si ricorda che, secondo quanto dispone l’art. 5 del TUIR (D.P.R. 917/86 – Testo Unico delle Imposte sui redditi), per familiari si intende il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo. Con la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n.82/E/2008 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, nella rosa dei familiari, è compreso anche il coniuge in regime di separazione.

Dunque, per l’immobile abitativo, utilizzato con i dettami sopra trattati, quale abitazione principale, viene escluso ogni intento speculativo, qualora sia venduto entro i 5 anni dall’acquisto.

Diversa è invece l’interpretazione fornita da parte dell’Agenzia delle Entrate, con la succitata Risposta ad Interpello n.83/2018, per la vendita della pertinenza, entro i 5 anni dall’avvenuto acquisto, quand’anche ad essa sia stato attribuito il vincolo di pertinenzialità nel rogito notarile con cui è stata acquistata, contestualmente all’acquisto dell’abitazione principale.

In detto documento di prassi, l’Agenzia delle Entrate richiama l’art.10, comma 3-bis del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui redditi), secondo il quale viene considerata abitazione principale l’immobile abitativo in cui la persona fisica, (che la detiene a titolo di proprietà o di altro diritto reale), o i suoi familiari dimorano abitualmente. Secondo l’art. 817 c.c., si considera pertinenza l’immobile, classificato in una categoria catastale diversa da quella abitativa, che venga destinato ad un utilizzo perdurante nel tempo, a servizio dell’abitazione principale di una persona fisica.

La plusvalenza generata dalla vendita della pertinenza separatamente, entro i 5 anni dall’acquisto, sarà tassata ai fini delle imposte sui redditi (Irpef), ai sensi dell’art. 67, lett. b, del TUIR, quale reddito diverso.  

In contrapposizione, qualora la pertinenza sia venduta contestualmente all’abitazione principale, con il medesimo atto notarile, l’eventuale plusvalenza che possa scaturire è esclusa da tassazione.

LA LEGGE DI BILANCIO 2025 (L.N.207 DEL 30/12/2024) HA RIMODULATO, IN MODO INCISIVO, LE REGOLE PER LA FRUIZIONE DEI BONUS FISCALI DEDICATI ALL’AMMODERNAMENTO DEL PATRIMONIO EDILIZIO. TRA QUESTI, FIGURA IL BONUS GARAGE, CON CUI VIENE RICONOSCIUTA UNA DETRAZIONE AI FINI IRPEF AGLI ACQUIRENTI DI BOX E PARCHEGGI PERTINENZIALI DELLA PROPRIA ABITAZIONE, PURCHE’ SIANO DI NUOVA COSTRUZIONE. TALE DETRAZIONE IRPEF E’ STATA FISSATA NELLA MISURA DEL 36% PER L’ANNO D’IMPOSTA 2025 E DEL 30% PER GLI ANNI D’IMPOSTA 2026 E 2027. NEL CASO IN CUI SI TRATTI DI UN IMMOBILE DESTINATO AD ABITAZIONE PRINCIPALE, DETTA DETRAZIONE IRPEF VIENE ELEVATA AL 50% PER L’ANNO 2025 E AL 36% PER GLI ANNI D’IMPOSTA 2026 E IL 2027. 

Una bella “sforbiciata” alla percentuale di detrazione IRPEF riconosciuta alle persone fisiche che sostengono delle spese destinate alle ristrutturazioni edilizie, è stata introdotta nel nostro ordinamento, con i commi 54-55 dell’art.1 della Legge di Bilancio 2025 (L.n.207/2024).

Con l’applicazione di tale norma, si voleva anticipare all’anno d’imposta 2025, quanto già previsto per gli interventi nel comparto edilizio, relativamente al periodo 2028-2033, riducendo al 30% la percentuale di detrazione IRPEF, diminuendo, altresì l’importo massimo di spesa su cui poter effettuare tale detrazione IRPEF, ad euro 48.000,00, per ogni unità immobiliare.   

Senonché, l’art.16 del D.L.63/2013 prevede una proroga dell’innalzamento delle aliquote di detrazione IRPEF, fissate dall’art.16-bis del TUIR, per le spese sostenute negli anni 2025-2026-2027.

Nello specifico, per quanto riguarda le spese sostenute nei sottoelencati anni d’imposta, da parte dell’acquirente, per i costi di costruzione (e non di ristrutturazione) di un box pertinenziale della propria abitazione principale, la percentuale di detrazione IRPEF spettante, sarà la seguente:

anno 2025: 36% della spesa sostenuta, con un limite massimo di euro 96.000,00 euro ogni unità immobiliare.

anno 2026: 30% della spesa sostenuta, con un limite massimo di euro 96.000,00 ogni unità immobiliare;

anno 2027: 30% della spesa sostenuta con un limite massimo di spesa di euro 96.000,00 ogni unità immobiliare

anno 2028 (salvo proroghe od eventuali modifiche): 30% della spesa sostenuta con un limite massimo di euro 48.000,00 ogni unità immobiliare.

A titolo di complemento, qualora il bene oggetto dell’agevolazione sia l’abitazione principale del contribuente, per l’anno d’imposta 2025, la percentuale di detrazione IRPEF è elevata al 50%, mentre per gli anni d’imposta 2026 e 2027 essa è elevata al 36%.

Giova prestare particolare attenzione al fatto che la detrazione IRPEF riconosciuta dalla normativa vigente non spetta sul prezzo di acquisto del box pertinenziale, bensì compete limitatamente alle spese sostenute per la sua realizzazione, che devono essere certificate dal venditore (che non deve essere necessariamente il costruttore del box), attestando il costo di realizzo del box.

Più nello specifico, con la Circolare n. 17/E/2023, l’Agenzia delle Entrate ha illustrato la documentazione necessaria per poter usufruire della detrazione IRPEF, che viene di seguito dettagliata:

• atto notarile di acquisto, oppure preliminare di vendita debitamente registrato all’Agenzia delle Entrate, da cui emerga il carattere di pertinenzialità con l’abitazione principale utilizzata dal proprietario/contribuente;
• ricevuta di bonifico bancario o postale parlante, per i pagamenti effettuati per l’acquisto;
• dichiarazione del costruttore attestante i costi di costruzione riferiti al box/posto auto;
• eventuale ricevuta di raccomandata al Centro Operativo di Pescara, nei casi in cui fosse prevista, da inviare antecedentemente alla presentazione della dichiarazione dei redditi, relativamente al periodo d’imposta in cui sono stati effettuati i pagamenti.  

Con riferimento al requisito richiesto del “bonifico bancario o postale parlante”, si ritiene opportuno precisare che, con la Circolare n. 43/E/2016 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito quanto segue:

“la non completa compilazione del bonifico bancario/postale, che pregiudichi in maniera definitiva il rispetto da parte delle banche e di Poste Italiane SPA dell’obbligo di operare la ritenuta disposta dall’art. 25 del D.L.n.78 del 2010, non consente il riconoscimento della detrazione, salva l’ipotesi della ripetizione del pagamento mediante bonifico, in modo corretto”.  

In detto documento di prassi è altresì indicato un rimedio, per sanare un non corretto adempimento, in merito al bonifico bancario o postale parlante: “si può ritenere che nei casi in cui il ricevimento delle somme da parte dell’impresa che ha ceduto il box pertinenziale risulti attestato dall’atto notarile, come nel caso in esame, il contribuente possa fruire della detrazione di cui all’articolo 16-bis, anche in assenza di pagamento mediante bonifico bancario/postale, ma a condizione che ottenga dal venditore, oltre all’apposita certificazione circa il costo di realizzo del box, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti che i corrispettivi accreditati a suo favore sono stati inclusi nella contabilità dell’impresa ai fini della loro concorrenza alla corretta determinazione del reddito del percipiente”.

Nel caso in cui siano stati pagati degli acconti e l’atto notarile di acquisto sia stato preceduto da un preliminare di vendita, la detrazione IRPEF spetta se la registrazione del preliminare venga effettuata prima della dichiarazione dei redditi, relativa all’anno d’imposta in cui sono stati effettuati i pagamenti e soltanto se, da tale preliminare, emerga il vincolo di pertinenzialità del box o posto auto.

SECONDO UNA RECENTE ORDINANZA DELLA CASSAZIONE CIVILE, PER USUFRUIRE DELLE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA, LA PERTINENZA NON DEVE ESSERE NECESSARIAMENTE CLASSIFICATA IN C/2, C/6 OPPURE C/7, BENSI’ PUO’ ESSERE AGEVOLATO ANCHE L’ACQUISTO DI UN LASTRICO SOLARE.   

Con la pronuncia dell’ordinanza n.22561 del 10/08/2021 della Corte di Cassazione Civile Sezione/Collegio 5, è stato sancito che, per pertinenza, si deve intendere ciò che è disciplinato dall’art.817 c.c., quale norma del nostro ordinamento che indica quali pertinenze, i beni che sono destinati al servizio o all’ornamento di un bene principale.

Secondo gli Ermellini, a nulla rileva il richiamo alla nota II bis, dell’art.1, della Tariffa parte prima, allegata al TUR (Testo Unico dell’Imposta di Registro), da parte dell’Agenzia delle Entrate, (nei cui confronti il contribuente aveva presentato ricorso, per un avviso di liquidazione per maggiori imposte, per aver usufruito delle agevolazioni “prima casa”, per l’acquisto di un lastrico solare, accatastato nella categoria catastale F5), poiché anche i beni classificati in altre categorie catastali, aventi i requisiti previsti dalla legge, possono considerarsi pertinenze.  

Da tale pronuncia si evince che “ciò che rileva per definire le pertinenze non è la classificazione catastale, ma il rapporto di complementarietà funzionale che pur lasciando inalterata l’individualità dei singoli beni, comporta l’applicazione dello stesso trattamento giuridico”

Del medesimo tenore, della succitata ordinanza n.22561/2021, è stata la recente ordinanza n.6316 del 25/02/2022 della Cassazione Civile, sezione VI, la quale ha sancito quanto segue:

“Sia in tema di pertinenze di immobile destinato ad abitazione principale, che in tema di agevolazione tributaria per “acquisto prima casa”, il concetto di pertinenza è fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra, senza che rilevi la qualificazione catastale dell’area che ha esclusivo rilievo formale (Cass. n.3148/2015)”. Inoltre, è stato stabilito che “In tema di imposta di registro, ai fini dell’estensione dell’aliquota agevolata per l’acquisto della prima casa, deve intendersi compreso tra le pertinenze dell’immobile, destinate al servizio e all’ornamento dell’abitazione oggetto dell’acquisto, ai sensi della nota II bis all’art.1 della tariffa allegata al D.P.R.26 aprile 1986, n.131, come modificata dall’art. 3 della legge 28 dicembre 1995, n.549, e sulla base della nozione dettata dall’art. 817 cod. civ., anche il lastrico solare di proprietà esclusiva dell’acquirente, senza che rilevi che il bene sia censito unitamente all’immobile principale, né che l’acquisto della pertinenza sia concluso con atto separato, assumendo la norma tributaria – nel riferimento alle unità immobiliari di classificazione catastale C/2, C/6, C/7, – mera valenza complementare rispetto alla citata nozione civilistica (Cass.n.6259 del 13/03/2013. E’ stato altresì di recente precisato (Cass. n.22561 del 2021 in relazione al lastrico solare) …….. .

3.2.La norma non comprende pertanto una elencazione esclusiva (come invece ritiene l’Amministrazione Finanziaria), in quanto il carattere pertinenziale di un bene rispetto ad un altro bene dipende dalla circostanza che la pertinenza sia destinata “a servizio od ornamento” (articolo  817 del codice civile) del “bene principale”, che dipende, a sua volta, da un fattore oggettivo (l’obiettivo carattere strumentale di un bene rispetto all’altro) e da un fattore soggettivo (la volontà del titolare dei beni in questioni di “asservire” l’uno all’altro. Elementi questi ricorrenti nella fattispecie”.

Dalle succitate pronunce degli Ermellini, si evince una maggiore apertura, rispetto al passato, sull’orientamento della giurisprudenza di legittimità, per le tipologie di pertinenze che possono essere considerate tali; nell’attesa di un allineamento, a tale orientamento, da parte dell’Amministrazione Finanziaria, si auspica un intervento delle Sezioni Unite.

POTREBBE ACCADERE CHE LA PERTINENZA NON VENGA CITATA NELL’ATTO DI VENDITA, SECONDO UNA RECENTE ORDINANZA DELLA CASSAZIONE, QUALORA LA PERTINENZA NON VENGA MENZIONATA NELL’ATTO DI VENDITA, STANTE IL NESSO DI PERTINENZIALITA’ TRA GLI IMMOILI, ANCHE PER ESSA SI INTENDE PERFEZIONATO IL TRASFERIMENTO DI PROPRIETA’, CON L’ATTO NOTARILE MEDESIMO, QUALORA NON SIA DIVERSAMENTE DISPOSTO.  

Anche qualora, nel rogito notarile di vendita, non venga menzionata la pertinenza, secondo la Suprema Corte, il trasferimento di proprietà della medesima avviene comunque, contestualmente a quello dell’abitazione principale, con il medesimo atto notarile; ciò si verifica se nell’atto pubblico non viene espressamente prevista l’esclusione. 

Quanto sopra, è stato sancito dalla recente ordinanza n.21656 del 23/08/2019, pronunciata dalla Cassazione Civile, Sezione II.

Secondo l’art. 818 c.c., “Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto”. Non si tratta di un principio di diritto, ma di una norma, inequivocabile.

In più occasioni la Cassazione si è espressa ribadendo che il Notaio rogante, nell’espletamento della sua funzione di pubblico ufficiale, non ha alcuna responsabilità per la cosa oggetto della compravendita, poiché la sua attività principale si concretizza nel rendere pubbliche le volontà delle parti.

Tuttavia, poter fare affidamento sul proprio Notaio di fiducia, certi che le verifiche urbanistiche e catastali siano fatte scrupolosamente, dalla consultazione dei Pubblici Registri, grazie ad una pluriennale e consolidata esperienza in materia immobiliare, consente di evitare potenziali contenziosi con il fisco che, talora, possono comportare importi ingenti, sia a titolo di sanzioni, sia a titolo di interessi.