IL RETRATTO SUCCESSORIO

Nella quotidianità, può accadere che un coerede venda la propria quota dell’eredità ad una persona estranea al contesto familiare, senza avvisare gli altri eredi. Quasi sempre, ciò non è gradito da parte di questi ultimi, poiché non desiderano la condivisione dei beni ereditari, con un soggetto terzo, che coltivi interessi diversi da quelli pertinenti la famiglia. Al fine di rimediare alla violazione del diritto, spettante agli altri eredi, ossia la prelazione ereditaria, il Legislatore è intervenuto con il c.d. “retratto successorio”, ossia la possibilità per un erede (o più eredi) di riscattare la quota venduta ad un soggetto terzo, alle stesse condizioni praticate verso l’acquirente – Prelazione ereditaria e prelazione testamentaria: esame sommario delle differenze – Termine di prescrizione entro cui esercitare il diritto di retratto successorio – Quali sono i costi conseguenti all’esercizio del diritto di retratto successorio – Secondo una recentissima sentenza della Corte di Cassazione Civile, il giudizio per il diritto di retratto successorio, deve essere promosso solo nei confronti dell’acquirente della quota, escludendo così il litisconsorzio necessario con gli alienanti.   

Secondo un vecchio proverbio “i figli si conoscono nella vecchiaia, i fratelli nell’eredità e gli amici nelle difficoltà”. In effetti, come è risaputo, in molte situazioni ereditarie (meno male, non è una consuetudine), scaturiscono dei conflitti tra gli eredi, che possono diventare insanabili, con risvolti giudiziari, in seguito alla violazione di diritti spettanti singolarmente ai medesimi, da parte di uno o più coeredi. 

Nello specifico, quando sono più persone ad ereditare il patrimonio del de cujus, si forma la c.d. “comunione ereditaria”; ciò significa che gli eredi diventano comproprietari dei beni facenti parte dell’eredità.

La comunione ereditaria deve essere ben distinta dalla “comunione ordinaria”; quest’ultima scaturisce quando la proprietà o altro diritto reale (ad esempio, l’usufrutto, il diritto d’uso o il diritto di abitazione), su uno o su più beni ereditari, spetti a più persone, per un motivo diverso dalla successione mortis causa.

A titolo di suffragio, si invita il lettore ad un necessario approfondimento, inerente alla divisione del patrimonio ereditario, cliccando al seguente link internet https://notaiosibille.it/la-divisione-ereditaria da cui emerge l’articolo pubblicato sul nostro sito web, in data 20/03/2026, dal titolo “La divisione ereditaria”.   

La comunione ordinaria si verifica, ad esempio, in caso di acquisto di un bene, congiuntamente, da più soggetti, oppure quando un soggetto acquista da una persona una quota del medesimo bene. Nella comunione ordinaria ogni comproprietario può vendere liberamente la propria quota ad un soggetto terzo mentre, nella comunione ereditaria, qualora un coerede voglia vendere la sua quota dell’eredità, foss’anche parzialmente, deve prima darne notizia agli altri coeredi, cui viene riconosciuto il c.d. “diritto di prelazione”, ai sensi dell’art. 732 c.c. .

Con l’introduzione di tale norma codicistica nel nostro ordinamento, il Legislatore ha riconosciuto il diritto ai coeredi di essere preferiti, nell’acquisto di quote dei beni ereditari, rispetto ai soggetti terzi, alle medesime condizioni.  

Pertanto, in osservanza delle vigenti leggi, qualora un coerede voglia vendere la propria quota di eredità, prima che avvenga la divisione ereditaria, deve notificare la proposta di vendita agli altri coeredi. Essa deve essere redatta in forma scritta, qualora oggetto della vendita siano beni immobili e deve contenere la descrizione della quota o della frazione di quota che si intende vendere, nonché il prezzo richiesto. In ogni caso, anche quando la proposta di vendita non verta beni immobili, è sempre consigliabile ricorrere alla forma scritta, a mezzo raccomandata postale con avviso di ricevimento, oppure con posta elettronica certificata, prestando attenzione alla conservazione della copia della documentazione inviata e della prova di avvenuta ricezione da parte del coerede (o coeredi) destinatario/i.

A seguire, occorre attendere il decorso di due mesi,dalla data dell’ultima delle notificazioni, (qualora ve ne sia stata più di una), essendo questo il termine entro il quale i coeredi possono esercitare il loro “diritto di prelazione”.

Nel caso in cui, entro il succitato termine di due mesi, uno dei coeredi accetti la proposta di vendita formulata, il contratto di vendita si conclude con il medesimo; di contro, nell’ipotesi in cui, entro detto termine di due mesi, dall’ultima notificazione effettuata ai coeredi, nessuno di essi esprima la volontà di acquistare la quota di eredità proposta, il coerede che ha formulato la proposta di vendita è libero di vendere ad un soggetto estraneo alla famiglia.

Un’ulteriore situazione che potrebbe verificarsi, è quella in cui uno degli eredi abbia venduto la sua quota di eredità, ad un soggetto terzo, senza darne notizia ai coeredi e uno (o più di uno) di questi ultimi, avrebbero voluto acquistarla. In siffatta ipotesi, la legge prevede un’apposita tutela, disponendo che, in assenza della notificazione della proposta di vendita agli altri coeredi, essi hanno diritto a riscattare la quota dall’acquirente, nonché da ogni suo successivo avente causa, fino a quando permane la comunione ereditaria.

Tale tutela/diritto consiste nel c.d. “retratto successorio”; esso si esercita mediante una “dichiarazione unilaterale recettizia”, in forma scritta, davanti ad un Notaio, che ne garantisce la data certa e la corretta formalizzazione. In detta dichiarazione, il coerede esprime la sua volontà di riscattare la quota posta in vendita, da un altro coerede, non avendo ricevuto alcuna comunicazione da parte di quest’ultimo, vedendosi così impedito l’esercizio del diritto di prelazione ereditaria.

Si precisa che, per esercitare il diritto di retratto successorio, non è necessario il consenso del coerede, che ha venduto la sua quota ad un soggetto terzo.

Detta dichiarazione produce gli effetti giuridici conseguenti, nel momento in cui giunge al destinatario mentre, il corrispondente obbligo di pagamento del relativo prezzo può avvenire anche posteriormente alla data in cui viene resa la dichiarazione.

Di seguito, viene illustrata, a titolo esemplificativo, una situazione in cui venga esercitato il succitato diritto di riscatto della quota (retratto successorio).

Tre fratelli Paolo, Mario, Giovanni e la sorella Grazia, (tutti nomi di fantasia), hanno ereditato dalla madre Anna (vedova) un terreno agricolo. Paolo decide di vendere la propria quota, pari a ¼ del terreno agricolo, quale unico bene dell’intero patrimonio ereditario, a Marco, quale proprietario del terreno confinante, al prezzo di euro 40.000,00, senza notificare nulla agli altri fratelli e alla sorella. Mario e Grazia, quali coeredi prelazionari, interessati all’acquisto del terreno, pagano 20.000,00 euro cadauno, per il prezzo complessivo di euro 40.000,00 a Marco e riscattano la proprietà, che viene assegnata ad entrambi, in parti uguali.          

PRELAZIONE EREDITARIA E PRELAZIONE TESTAMENTARIA: ESAME DELLE DIFFERENZE

Come si è accennato più sopra, nell’ambito del diritto successorio, la prelazione ereditaria è una norma che attribuisce ad uno o più coeredi, il diritto di acquistare la quota dell’eredità di un coerede, a parità di condizioni, prima che sia venduta a soggetti terzi.

Trattasi di un diritto personale e intrasmissibile; ciò significa che può essere esercitato soltanto dal coerede che ne ha diritto, ma non dai suoi eredi.

Preme evidenziare che il diritto di prelazione ereditaria riconosce ai coeredi la possibilità di avere la priorità sulla quota di eredità, ma non sui singoli oggetti o beni ereditari.

La prelazione ereditaria non si applica nel caso in cui il coerede intenda donare la propria quota ad un altro soggetto, poiché la norma codicistica che la disciplina si riferisce solo al caso della vendita.

Detto diritto di prelazione ereditaria permane fino a quando sussiste la comunione ereditaria; pertanto, qualora si sia provveduto ad effettuare la divisione ereditaria, il coerede che intende vendere la propria quota di eredità, non è più tenuto ad osservare le disposizioni di legge, inerenti alla prelazione ereditaria, da far esercitare agli altri eredi.

Di conseguenza, termina anche il diritto di riscatto della quota, da esercitare con il succitato “retratto successorio”.

Il coerede, che esercita il diritto di riscatto della quota, può acquistare detta “porzione”, che è stata precedentemente venduta a soggetti terzi, diventandone nuovamente il proprietario oppure, qualora il diritto al riscatto sia stato esercitato da più coeredi, diventerà co-proprietario della quota medesima. Per quanto riguarda il prezzo da pagare per il riscatto, come trattato più sopra, sarà il medesimo importo pagato dal terzo acquirente, per acquistare la quota del coerede.

In sostanza, dopo che l’eredità è stata divisa tra i coeredi, qualora uno di essi decida di vendere la sua parte dell’eredità, gli altri coeredi non hanno più il diritto di “avere la precedenza”, rispetto all’acquirente.

L’intento del Legislatore, quando ha introdotto nel nostro ordinamento l’art. 732 c.c., disciplinante la prelazione ereditaria, senza alcun dubbio, era quello di limitare l’accesso di soggetti terzi, non eredi, nel patrimonio del de cujus.

Il motivo è facilmente desumibile: si vuole evitare un’eccessiva ripartizione della proprietà, al fine di prevenire dei potenziali conflitti tra i coeredi e i soggetti terzi, estranei all’eredità; ne deriva che, l’obiettivo è quello di agevolare una divisione ereditaria bonaria.

Un esempio pratico sarà di sicuro suffragio; a tal fine, si ipotizzi che Mario Rossi (quale nome di fantasia), in qualità di vedovo) deceda senza lasciare un testamento. Il suo patrimonio è composto da due appartamenti; gli subentrano, quali eredi legittimi, i 4 figli, che diventano tutti comproprietari, per la medesima quota, dei due appartamenti. Qualora uno dei 4 figli, decidesse di vendere la propria quota ereditaria, pari ad un quarto dell’intera eredità (composta da due appartamenti), dovrebbe notificare ai 3 fratelli l’intenzione di vendere la propria quota e il relativo prezzo; questi ultimi potrebbero, eventualmente, esercitare il loro diritto di prelazione, sulla quota dell’erede che intende vendere.

Di particolare interesse è l’aspetto relativo alla vendita della quota, ad un altro coerede, che sia coniugato in regime di comunione legale dei beni; in tal caso, non opera la prelazione ereditaria, in quanto il coniuge del coerede acquista la propria metà, ai sensi di legge.         

Si evidenzia che, anche nella successione legittima, nota anche come “successione ab intestato”, può emergere una comunione ereditaria tra coeredi; pertanto, anche in tale ipotesi, si applica il diritto di prelazione. 

A titolo di memoria, si ricorda che, la successione legittima raggruppa alcune norme giuridiche, disciplinanti i diritti e i doveri dei beneficiari dell’eredità di una persona deceduta, nel caso in cui quest’ultima non abbia redatto un testamento scritto; pertanto, le quote di eredità si determinano secondo quanto previsto dalle vigenti leggi, con riferimento alla data di apertura della successione, coincidente con la data del decesso della persona.

In ogni caso, ai fini del diritto di prelazione, è irrilevante che la comunione ereditaria sia scaturita in seguito ad una successione testamentaria, oppure ad una successione legittima, ossia quando non sia stato redatto un testamento.

A titolo di corredo, si invita il lettore ad un necessario approfondimento della materia inerente al testamento, cliccando sul seguente link internet https://notaiosibille.it/il-testamento/, da cui scaturisce l’articolo pubblicato sul nostro sito web, in data 13/11/2025, dal titolo “Il testamento”.

Nel caso di prelazione testamentaria, come è intuibile, il diritto di prelazione deriva dal testamento, in cui potrebbe venire inserita una clausola, con la quale viene riconosciuto il diritto di prelazione, su certi beni ereditari, a favore di determinate persone.

Un esempio di clausola con cui viene riconosciuto tale diritto di prelazione, in un testamento, potrebbe essere il seguente:

“Voglio e dispongo che tutti i miei figli, nel caso di vendita delle quote, come sopra descritte e assegnate a ciascuno di essi, si preferiscano reciprocamente”. 

Un aspetto non trascurabile è quello riferito alla conseguenza della violazione di una clausola di prelazione testamentaria, che si estrinseca in una probabile richiesta di risarcimento del danno, da parte dei coeredi, che ritengano di essere stati danneggiati, dalla mancata osservanza di detta clausola, rispetto a quanto avviene, in caso di violazione della prelazione ereditaria, cui consegue, potenzialmente, un retratto successorio, esercitato da parte dei coeredi interessati all’acquisto della quota del bene ereditario, posto in vendita a soggetti terzi, da uno (o più) coeredi.

Ergo, in caso di prelazione testamentaria, non può essere esercitato il diritto di riscatto (retratto successorio) da parte dei coeredi.

I vantaggi scaturenti dalla prelazione ereditaria, espressamente prevista dal succitato art. 732 c.c., sono notevoli, per chi desidera mantenere integro il patrimonio ereditario, tra parenti.

Ciononostante, si possono presentare problemi, nel momento in cui taluno degli eredi decida di vendere la propria quota dei beni ereditari a soggetti estranei, per una miriade di motivi, tra cui l’insorgenza di conflitti familiari, per la divisione ereditaria.

Ad esempio, può accadere che il coerede venditore abbia notificato ai coeredi, in modo erroneo, trascurando le norme che disciplinano la prelazione ereditaria, oppure può verificarsi che, al momento della vendita della quota di un bene ereditario, la comunione ereditaria fosse già stata sciolta; pertanto, come più sopra trattato, il presupposto per esercitare il diritto di prelazione non sussiste più.

Tali evenienze possono far scaturire delle azioni legali il cui costo, in merito alle spese legali e processuali, è indeterminabile a priori, non potendo prevedere la durata e l’evolversi del giudizio in Tribunale, qualora non si addivenga ad una risoluzione della controversia insorta, ricorrendo alla mediazione civile, quale condizione sine qua non, di procedibilità in giudizio, trattandosi di materia obbligatoria, ai sensi del vigente art. 5 del D. Lgs. n.28/2010, quale risultante da ultimo, in seguito all’entrata in vigore, dal 26/11/2024, del Decreto correttivo della Riforma Cartabia (D. Lgs. n.164 del 31/10/2024). 

TERMINE DI PRESCRIZIONE ENTRO CUI ESERCITARE IL DIRITTO DI RETRATTO SUCCESSORIO (DIRITTO DI RISCATTO DELLA QUOTA)

Occorre precisare che, la permanenza nel tempo della comunione ereditaria non garantisce il diritto di riscatto eterno.

A fronte di un periodo di due mesi, dalla data dell’ultima notificazione della proposta di vendita, sancito dall’art. 732 c.c., disciplinante la prelazione ereditaria, per il retratto successorio (diritto di riscatto della quota) è previsto il periodo di dieci anni, in cui esercitare tale diritto, quale termine di prescrizione ordinaria. Preme evidenziare che, i dieci anni decorrono dalla data dell’avvenuta vendita della quota e non da quando si scopre tale evento; pertanto, qualora nel frattempo, intervenga la divisione ereditaria definitiva, il diritto di retratto successorio si estingue, poiché viene meno il presupposto, essendosi estinta la comunione ereditaria.

In pratica, il diritto di riscatto della quota si estingue al verificarsi del primo tra i due eventi succitati: il compimento dei dieci anni, dalla vendita della quota, oppure lo scioglimento della comunione ereditaria, in seguito all’avvenuta divisione ereditaria.

A titolo di suffragio, si riporta il seguente esempio:

Giovanni e Mario (tutti nomi di fantasia) sono coeredi dei beni del padre, deceduto nel 2016. Mario vende la propria quota ereditaria ad un amico nel 2017, senza notificare nulla a Giovanni, della propria intenzione di vendere. Quest’ultimo viene a conoscenza della vendita, solamente nel 2024, contattato occasionalmente dall’acquirente, per questioni pertinenti la gestione di un immobile ereditario. In siffatta ipotesi, Giovanni può ancora esercitare il diritto di riscatto, poiché dalla vendita, avvenuta nel 2017, non sono ancora decorsi dieci anni e la comunione ereditaria non è ancora stata sciolta; pertanto, il diritto di riscatto, nell’anno 2024, era ancora esercitabile. Qualora, invece Giovanni avesse scoperto la vendita nel 2028, la situazione sarebbe ben diversa, poiché, a tale epoca, sarebbero già trascorsi dieci anni dalla vendita, avvenuta nel 2017 e il diritto di riscatto sarebbe ormai prescritto, indipendentemente dal fatto che la comunione ereditaria sia ancora vigente. 

QUALI SONO I COSTI DA SOSTENERE PER L’ESERCIZIO DEL DIRITTO DI RETRATTO SUCCESSORIO.  

Come più sopra argomentato, il diritto di retratto successorio (c.d. diritto di riscatto della quota), secondo le vigenti disposizioni dettate dall’art. 732 c.c., viene esercitato alle medesime condizioni economiche della vendita originaria. Ciò significa che il coerede, il quale esercita il diritto di retratto successorio, deve pagare al soggetto terzo, quale acquirente, il medesimo prezzo che quest’ultimo ha pagato per la quota, al coerede venditore.

Oltre al prezzo con il quale si è perfezionata la vendita originaria, il coerede riscattante deve anche pagare le seguenti voci di spesa:

• Gli interessi legali, calcolati sul prezzo di vendita, dalla data del pagamento effettuato da parte dell’acquirente della quota;
• Gli onorari notarili ed oneri accessori pertinenti, nonché le imposte di registro, ipotecaria e catastale, pagate da parte dell’acquirente;
• Le spese sostenute da parte dall’acquirente, per le eventuali migliorie e riparazioni: all’acquirente spetta il rimborso delle eventuali spese sostenute per migliorie e riparazioni, ai sensi dell’art. 1150 c.c.. 

V’è anche da dire che, avendo il retratto successorio efficacia ex tunc, ossia retroattiva, il coerede riscattante ha diritto ai frutti (ad esempio, i canoni di locazione), maturati dalla quota venduta dal coerede all’acquirente. Qualora l’acquirente sia stato in buona fede, è tenuto a restituire i frutti maturati, soltanto dalla data della domanda di riscatto mentre, qualora sia stato in mala fede, è tenuto a restituire i frutti maturati, fin dal giorno dell’avvenuto acquisto.

A titolo di corredo, si precisa che, secondo la dottrina e l’orientamento giurisprudenziale prevalente, non è possibile esercitare il diritto di retratto successorio, solamente su una parte della quota venduta.

Pertanto, il coerede deve riscattare l’intera quota venduta dal coerede al soggetto terzo acquirente, alle medesime condizioni economiche poiché, un riscatto parziale creerebbe una disparità di trattamento, tra il riscattante e l’acquirente, instaurando così un rapporto giuridico diverso da quello originario.

Nel caso in cui, più coeredi, vogliano esercitare il diritto di riscatto della quota, venduta al terzo acquirente, da parte del coerede venditore, si può far riferimento all’art.732 c.c., che prevede anche questa ipotesi. In detta evenienza, la quota riscattata viene assegnata a tutti i coeredi riscattanti, in parti uguali, indipendentemente dall’entità delle quote ereditarie di ciascun singolo coerede.

SECONDO UNA RECENTISSIMA SENTENZA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, IL GIUDIZIO PER IL DIRITTO DI RETRATTO SUCCESSORIO DEVE ESSERE PROMOSSO SOLO NEI CONFRONTI DELL’ACQUIRENTE DELLA QUOTA, ESCLUDENDO COSI’ IL LITISCONSORZIO NECESSARIO CON GLI ALIENANTI.  

Con la recentissima sentenza n. 59 del 03/01/2025, la Corte di Cassazione Civile, sez. 2, ha sancito che l’azione di retratto successorio deve essere promossa soltanto nei confronti del soggetto acquirente della quota, escludendo in tal modo, ogni litisconsorzio con gli alienanti. La Suprema Corte ha precisato che, secondo l’art. 732 c.c., viene riconosciuto ai partecipanti ad una comunione ereditaria, due distinti diritti e, precisamente:

• lo “ius prelations”, (c.d. prelazione ereditaria), con il quale, permanendo una comunione ereditaria nel tempo, qualora un partecipante ad essa (coerede) intenda vendere la propria quota, dietro il pagamento di un prezzo, è tenuto a notificare agli altri coeredi, la relativa proposta di vendita, al fine di consentire loro di avvalersi della preferenza accordata; pertanto, non può concludere la vendita con soggetti terzi, senza aver atteso il termine di due mesi, dalla data della notifica, previsto dalla legge;
• lo “ius retractions” (c.d. retratto successorio), quale diritto che può essere esercitato dal partecipante alla comunione, nei confronti del soggetto terzo, acquirente della quota ereditaria, nel caso in cui sia stato violato il diritto di prelazione ereditaria, nei confronti degli altri coeredi, per omessa notifica della proposta di vendita, oppure per aver ignorato detto diritto, riconosciuto loro dalla legge.

Inoltre, trattandosi di due diritti diversi, seppur correlati tra di loro, aventi contenuto e soggetti passivi diversi, si deve escludere il litisconsorzio necessario dell’alienante, nel giudizio di riscatto della quota.

Dalla lettura del presente articolo, si evince che, nell’evoluzione di una comunione ereditaria che, spesso permane per più anni, sono tante le situazioni che possono verificarsi, dettate dalle mutate esigenze dei coeredi, che possono scaturire in conflitti difficilmente gestibili, in sede stragiudiziale.

Al fine di non intraprendere delle iniziative, che potrebbero comportare il sostenimento di spese processuali e legali, non determinabili a priori, è consigliabile di rivolgersi preventivamente al proprio Notaio di fiducia, esponendo il caso specifico, certi di una consulenza professionale, dedicata e mirata, a tutela della posizione di coerede, oltre che al fine di una corretta pianificazione successoria, prevenendo così dei contenziosi, che potrebbero insorgere, in seguito al proprio decesso, tra i propri eredi.