Il contratto preliminare immobiliare, c.d. “compromesso”, è un contratto a tutti gli effetti, da cui scaturiscono degli ineludibili obblighi tra le parti, che convengono di stipulare un contratto definitivo, ossia il rogito notarile di compravendita. Secondo l’art. 1351 c.c., a pena di nullità, esso deve essere redatto in forma scritta, nella forma di scrittura privata, (anche senza autentica del Notaio), oppure di atto pubblico, quando interviene il Notaio. Pur essendo un contratto c.d. “preparatorio”, in cui le parti, nel rispetto dell’autonomia negoziale, possono prevedere delle clausole e delle condizioni particolari, esso deve contenere alcuni elementi essenziali del rogito definitivo, tra cui indicare espressamente se le somme che vengono versate dall’acquirente sono a titolo di caparra, oppure a titolo di acconto contratto – Il Consiglio Nazionale del Notariato, in collaborazione con le principali associazioni a tutela dei consumatori, nel 2021 ha elaborato un’importante e utile guida per il cittadino, dal titolo “Garanzia preliminare”. Di seguito verranno esaminati sommariamente alcuni passaggi salienti: 1) La trascrizione del preliminare: al fine di evitare spiacevoli situazioni quale, ad esempio, la doppia vendita dell’immobile, nonostante la sottoscrizione del compromesso, è opportuno trascrivere il preliminare nei Registri Immobiliari. Detta trascrizione è possibile solo con l’intervento del Notaio, ergo con la redazione di un atto pubblico, oppure una scrittura privata autenticata dal Notaio. 2) In caso di inadempimento, a tutela della parte adempiente, la legge prevede la risoluzione e il recesso dal contratto, qualora non sia possibile richiedere l’esecuzione in forma specifica, ricorrendo al Giudice. 3) Nel periodo intercorrente tra il preliminare e il rogito notarile di vendita, la legge prevede numerosi obblighi, sia in capo al venditore, sia in capo all’acquirente. 4) In caso di fallimento del costruttore, sarà a discrezione del curatore, di dare o meno esecuzione al contratto. 5) Il contratto preliminare di vendita d’immobile è soggetto a registrazione entro i 30 giorni dalla sottoscrizione, provvedendo altresì al pagamento delle somme dovute a titolo di imposta di registro, da determinarsi secondo la tipologia di vendita, se soggetta ad iva oppure non soggetta ad iva, nonché per l’imposta di bollo. Qualora il preliminare sia redatto con rogito notarile oppure con scrittura privata autenticata dal Notaio, quest’ultimo provvederà ad espletare detto adempimento, unitamente ad altri annessi e connessi. 6) Nel caso in cui, oggetto del preliminare sia un immobile da costruire, il costruttore è tenuto all’obbligo di consegnare all’acquirente, in qualità di persona fisica, una polizza fideiussoria, rilasciata da una banca o una Compagnia di assicurazioni, a tutela e garanzia di situazioni di “crisi d’impresa” e di eventuali vizi e gravi difetti dell’immobile, qualora il costruttore non ottemperi all’obbligo di stipulare la polizza decennale postuma. 7) Termine per adempimento. 8) Riserva di nomina – Secondo una recentissima ordinanza, per la richiesta al Giudice di una pronuncia di risoluzione del contratto preliminare, non è necessario che nel medesimo siano indicati espressamente i dati catastali dell’immobile, non avendo questi ultimi un valore determinante, rispetto ad altri elementi identificativi ivi contenuti, atti ad individuare con precisione l’immobile contrattualizzato.
Comunemente conosciuto come “compromesso”, il contratto preliminare di vendita immobile è un contratto a tutti gli effetti, con cui le parti, il promittente venditore (colui che vende) e il promissario acquirente (colui che acquista) si impegnano a stipulare successivamente il contratto definitivo.
Come per qualsiasi altro contratto preliminare, del resto, esso fa scaturire degli effetti obbligatori, ai sensi di legge, poiché con la sua sottoscrizione, le parti assumono l’obbligo reciproco, di adempiere a quanto siglato nel contratto medesimo, tenendo presente che possono subentrare delle “sopravvenienze”, nell’arco temporale intercorrente tra la sottoscrizione del contratto preliminare e il rogito notarile di vendita, quale contratto definitivo.
Può accadere, infatti che, pur avendo raggiunto un’intesa di massima nella contrattazione, le parti possano aver subordinato la conclusione effettiva della vendita, con la stipula del rogito notarile, al verificarsi di specifici presupposti; ad esempio, subordinando il perfezionamento della vendita, al rilascio di una licenza edilizia, oppure all’ottenimento del mutuo bancario, da parte della banca.
Secondo quanto previsto dall’art. 1351 c.c., il contratto preliminare di vendita immobile è nullo, qualora non sia redatto in forma scritta. Detta condizione viene fissata in ossequio al principio, secondo cui, ai sensi dell’art.1350 c.1, c.c., il preliminare deve essere redatto nella stessa forma, con cui la legge prescrive che venga redatto il contratto definitivo, ossia mediante atto pubblico, oppure scrittura privata (anche senza autentica del Notaio), oppure con scrittura privata autenticata, quando interviene il Notaio.
Nel caso in cui, l’oggetto del preliminare di vendita sia un immobile da costruire, la cui costruzione sia autorizzata da titoli edilizi richiesti/presentati dal 16/03/2019, il cui “promissario acquirente” sia una persona fisica e il cui “promittente venditore” sia uncostruttore,ai sensi del D.Lgs. n.14/2019, vige l’obbligo di stipulare con atto pubblico, ossia rogito notarile, oppure con scrittura privata autenticata, a pena di nullità del contratto.
A corredo, si precisa che, il requisito richiesto dalla legge della forma scritta viene compiuto anche se la volontà delle parti contraenti risulta da scritti aventi date diverse tra loro, non contestuali, come accade nel caso in cui venga fatta una “proposta di promessa di vendita”, cui fa seguito “l’accettazione con la promessa di acquistare”, da parte del promissario acquirente.
Pur trattandosi di un contratto preparatorio di un successivo contratto definitivo, secondo l’art.1325 c.c., esso deve contenere alcuni elementi essenziali, quali:
- il consenso espresso delle parti intervenute nel contratto preliminare, che siano rese da un soggetto con la capacità di agire; (ad esempio, un minore non può sottoscrivere un contratto preliminare);
- l’oggetto, ossia il bene immobile promesso in vendita, indicando tutti gli elementi identificativi possibili a disposizione, (indirizzo, tipologia di immobile, i dati catastali, allegando anche le relative planimetrie catastali, ecc.), in modo da rendere inequivocabile la sua individuazione;
- il prezzo concordato tra le parti;
- la modalità e i tempi con cui dovrà essere effettuato il pagamento;
- indicazione della provvigione convenuta con l’eventuale agenzia immobiliare, della quale devono essere indicati i dati identificativi;
- Eventuali diritti pregiudizievoli di terzi (ad esempio, nel caso in cui gravi un’ipoteca sull’immobile a favore di soggetti terzi).
Nella redazione del contratto preliminare, le parti possono inserire delle clausole e/o condizioni specifiche, fermo restando che devono prevedere, imprescindibilmente, gli elementi essenziali, affinché il contratto medesimo possa ritenersi validamente concluso.
Si evidenzia che, pur non essendo un elemento essenziale del contratto preliminare l’indicazione del termine entro cui stipulare il rogito notarile di vendita, solitamente viene indicato, in modo da fissare l’adempimento alle reciproche obbligazioni, entro una certa data.
Secondo l’orientamento giurisprudenziale prevalente, con la recente sentenza n.21647/2019 della Cassazione Civile, sez. II, nonché con altre pronunce, sia pure datate (sentenza n.19414/2010, Cassazione Civile sezione III, nonché sentenza n.15796/2009 Cassazione Civile, sez. III) è stato sancito che, qualora nel contratto preliminare non sia indicato un termine entro cui stipulare il rogito notarile, la parte che vi ha interesse può esigere l’esecuzione immediata della prestazione, per gli effetti del principio previsto dall’art.1183, c.1, c.c., secondo cui, se non è fissato un termine per l’adempimento, il creditore può esigerla istantaneamente.
Tuttavia, nello specifico rapporto contrattuale del preliminare di vendita immobile, spetterà al Giudice, investito della controversia da dirimere, in seguito all’inadempimento, definire un congruo lasso temporale, intercorrente tra la data del preliminare e la richiesta avanzata dalla parte, avente interesse all’esecuzione immediata.
Nel caso in cui, invece, sia stata fissata la data entro la quale stipulare il rogito notarile di vendita, non essendo detto termine, un elemento essenziale del contratto preliminare, secondo l’ordinanza n.9226/2020 emessa dalla Cassazione Civile sez. II, esso è derogabile, poiché l’utilizzo di espressioni quali, ad esempio, “entro e non oltre il…”, oppure forme similari, non costituiscono un termine essenziale del contratto. Nella prassi, infatti, è ricorrente il verificarsi di un impedimento oggettivo, che impedisca di rispettare la data fissata per il rogito notarile; a tal fine, è previsto dalla legge che ciascuna parte possa richiedere una proroga, purché tale rinvio sia giustificabile e congruo, oltre a non pregiudicare la prestazione.
Per quanto riguarda l’elemento riferito al pagamento del prezzo concordato, occorrerà specificare la modalità con cui deve effettuarsi (bonifico bancario, assegno bancario, assegno circolare, ecc.), nonché indicare le scadenze previste, cui il promissario acquirente è tenuto ad adempiere, dettagliando esaustivamente ciascuna singola rata, allorquando sia previsto un pagamento rateale.
Nello specifico, l’indicazione del pagamento di caparre, oppure a titolo di acconto contratto determina l’insorgenza di iva dovuta e/o di imposta di registro. In particolare, secondo gli artt.2 e 3 del D.P.R. 633/72, le somme pagate a titolo di caparra confirmatoria sono escluse dal campo di applicazione dell’iva. In osservanza del principio dell’alternatività iva/registro, (disciplinata dall’art. 40 del D.P.R. n.131/86, secondo cui gli atti che scontano l’iva sono assoggettati all’imposta di registro in misura fissa, dunque non proporzionale), con effetto dal 01/01/2025 la caparra è soggetta all’imposta di registro, nella misura del 0,50% e non più nella misura del 3%, per l’intervenuta modifica ad opera del D.Lgs. n.139/2024, in vigore dal 03/10/2024.
Nel caso in cui sia previsto il pagamento di uno o più acconti sul prezzo pattuito, da corrispondere ad un soggetto non passivo d’imposta, (ad esempio, ad un promittente venditore persona fisica), anch’essi saranno soggetti all’imposta di registro nella misura dello 0,50% (e non più alla previgente misura del 3%, ai sensi del succitato D.Lgs. n.139/2024).
Qualora, invece, il pagamento di uno o più acconti venga effettuato a favore di un promittente venditore, in qualità di soggetto passivo d’imposta (ad esempio, un costruttore, avente partita iva), l’acconto o gli acconti pattuiti saranno soggetti ad iva, sia in sede di contratto preliminare, sia in sede di rogito notarile di vendita. In sede di stipula di quest’ultimo, sarà calcolata l’iva dovuta sul prezzo finale di vendita; da tale importo di iva dovuta dal “promissario acquirente” sarà decurtata l’iva pagata precedentemente, in sede di pagamento acconti.
In sede di rogito notarile di vendita sarà effettuato il ricalcolo con l’imposta di registro proporzionale, determinata sul prezzo finale di vendita, dalla quale sarà scomputata l’imposta di registro versata su uno o più acconti.
Si evidenzia che, pur essendo il contratto preliminare di vendita immobile un contratto autonomo, ben distinto dal rogito notarile, tra il primo e il secondo, intercorre un c.d. “collegamento negoziale”, poiché è solo con il contratto definitivo, ossia con il rogito notarile di vendita, che avviene il trasferimento del diritto di proprietà, trattandosi di contratto ad effetti reali (o di altri diritti reali di godimento),
IL CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO, IN COLLABORAZIONE CON LE PRINCIPALI ASSOCIAZIONI A TUTELA DEI CONSUMATORI, NEL 2021 HA ELABORATO UN’IMPORTANTE E UTILE GUIDA PER IL CITTADINO, DAL TITOLO “GARANZIA PRELIMINARE”. DI SEGUITO, VERRANNO ESAMINATI SOMMARIAMENTE ALCUNI PASSAGGI SALIENTI.
Trattasi di un recente ed utile “vademecum”, da consultare con attenzione, la cui lettura è di sicuro suffragio, per districarsi nelle innumerevoli previsioni della legge, nell’ambito della redazione del contratto preliminare immobiliare.
Di seguito, saranno trattati alcuni passaggi salienti di detta “guida per il cittadino”, di cui si segnala il sotto indicato link internet, per una sua completa lettura ed il necessario approfondimento, approcciandosi alla redazione/sottoscrizione di un contratto preliminare di vendita di immobile.
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1) La trascrizione del preliminare: al fine di evitare spiacevoli situazioni quale, ad esempio, la doppia vendita dell’immobile, nonostante la sottoscrizione del compromesso, è opportuno trascrivere il preliminare nei Registri Immobiliari. Detta trascrizione è possibile solo con l’intervento del Notaio, ergo con la redazione di un atto pubblico, oppure una scrittura privata autenticata dal Notaio.
“Meglio prevenire che curare” è un proverbio che, in questo contesto, è sicuramente appropriato. Le casistiche di incorrere nel rischio di dover agire in giudizio, per il recupero del denaro pagato all’atto della sottoscrizione di un preliminare di vendita immobiliare (foss’anche parziale, il recupero di dette somme, nella migliore delle ipotesi) sono le più disparate. Ad esempio, il venditore potrebbe vendere lo stesso immobile a persone diverse, oppure costituire su di esso dei diritti reali di godimento, ad esempio, un diritto d’uso, oppure potrebbe concedere l’iscrizione di un’ipoteca su di esso, al fine di ottenere credito da parte della banca.
Per evitare delle situazioni spiacevoli, come quelle su accennate, che comportano, potenzialmente, l’avvio di un giudizio in tribunale, è possibile ricorrere alla trascrizione del preliminare alla Conservatoria dei Registri Immobiliari. Ad eccezione del caso specifico del preliminare di vendita di immobile da costruire, per il quale la trascrizione del contratto preliminare è obbligatorio, a pena di nullità, negli altri casi la trascrizione del preliminare è opzionale, rappresentando una tutela che può sempre essere azionata, da parte dei contraenti, ricorrendo all’intervento del Notaio.
Essa dovrà essere espletata da parte del Notaio che ha redatto l’atto pubblico, oppure che ha autenticato la scrittura privata, entro 30 giorni dalla stipula del contratto. La trascrizione del preliminare comporta un effetto c.d. “prenotativo”, vale a dire che gli effetti giuridici della trascrizione del rogito notarile di vendita (quello definitivo), decorrono dalla data di trascrizione del preliminare. come se fossero trascritti entrambi nella medesima data.
Per la sola trascrizione, fermo restando gli altri costi che comporta la registrazione dell’atto (vedasi nel prosieguo dell’articolo), occorrerà:
- pagare l’imposta fissa di trascrizione di euro 200,00;
- gli attuali diritti fissi di trascrizione pari ad euro 35,00.
E’ sicuramente consigliabile trascrivere il preliminare, ricorrendo all’intervento del Notaio, anche quando non sussiste l’obbligo previsto dalla legge.
2) In caso di inadempimento, a tutela della parte adempiente, la legge prevede la risoluzione e il recesso dal contratto, qualora non sia possibile richiedere l’esecuzione in forma specifica.
Nel caso in cui una parte contraente sia inadempiente, la parte adempiente potrà percorrere tre strade, alternative tra loro:
a) avviare un giudizio in tribunale, al fine di ottenere dal Giudice una sentenza sostitutiva del rogito notarile di vendita (c.d. esecuzione in forma specifica, di cui all’art. 2932 c.c.);
b) la parte adempiente può richiedere al Giudice la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno subito;
c) qualora nel contratto sia previsto il pagamento di una caparra confirmatoria, la parte adempiente potrà richiedere al Giudice il recesso dal contratto, oltre a trattenere la caparra (nel caso in cui sia il promissario acquirente la parte inadempiente), oppure a farsi pagare il doppio della caparra (nel caso in cui la parte inadempiente sia il promittente venditore).
Si evidenzia un aspetto molto interessante: con la trascrizione del preliminare. Il promissario acquirente vanta un privilegio sull’immobile, che garantisce il pagamento del doppio della caparra e la restituzione delle somme pagate a titolo di acconto.
3) Nel periodo intercorrente tra il preliminare e il rogito notarile di vendita, la legge prevede numerosi obblighi, sia in capo al venditore, sia in capo all’acquirente.
Per quanto attiene alla figura del “promittente venditore”, egli sarà tenuto a fornire, a titolo di esempio non esaustivo, la seguente documentazione: la copia dell’atto notarile di acquisto, la planimetria catastale, copia dell’eventuale contratto di mutuo, tutti i titoli abilitativi edilizi inerenti all’immobile, inclusi quelli pertinenti eventuali condoni edilizi, copia del regolamento condominiale, certificato di agibilità o segnalazione certificata di agibilità, ecc. .
Con riferimento alla figura del “promissario acquirente”, alla stipula del rogito notarile di vendita dovrà fornire, ad esempio, la copia dei bonifici od altri mezzi tracciabili del pagamento per la caparra, del prezzo dell’immobile e dell’eventuale provvigione al mediatore, oltre all’estratto dell’atto di matrimonio, dell’unione civile, oppure comprovanti la convivenza di fatto.
Sarà inoltre opportuno che il promittente acquirente si attivi, almeno il giorno prima della stipula del rogito notarile, per visionare l’immobile da acquistare, verificando se viene consegnato, secondo gli accordi presi con il promittente venditore.
4) In caso di fallimento del costruttore, sarà a discrezione del curatore, di dare o meno esecuzione al contratto.
Al verificarsi del fallimento del costruttore, il curatore valuterà se dare, o non dare, esecuzione al contratto preliminare. In caso affermativo, il “promissario acquirente” acquisirà la proprietà dell’immobile, pagando il saldo del prezzo convenuto nel contratto mentre, in caso negativo, l’acquirente avrà il diritto di ottenere il rimborso delle somme versate, qualora tra i beni rimasti al costruttore fallito, residuino delle somme sufficienti per tale rimborso (caso rarissimo!).
Si evidenzia che, nel caso in cui, oggetto del preliminare trascritto nella Conservatoria dei Registri Immobiliari, sia un immobile adibito ad abitazione ed il contratto medesimo sia concluso ad un prezzo congruo, esso non può esse revocato se viene destinato ad abitazione principale dell’acquirente o dei suoi parenti e affini entro il terzo grado.
Pertanto, nella casistica di riferimento, a maggior tutela del promissario acquirente, sarà buona norma riportare nel testo del contratto preliminare il motivo per cui viene acquistato l’immobile, oggetto del contratto medesimo.
5) Il contratto preliminare di vendita d’immobile è soggetto a registrazione entro i 30 giorni dalla sottoscrizione, provvedendo altresì al pagamento delle somme dovute a titolo di imposta di registro, da determinarsi secondo la tipologia di vendita, se soggetta ad iva oppure non soggetta ad iva, nonché per l’imposta di bollo. Qualora il preliminare sia redatto con rogito notarile, oppure con scrittura privata autenticata dal Notaio, quest’ultimo provvederà ad espletare detto adempimento, unitamente ad altri annessi e connessi.
Entro 30 giorni dall’avvenuta sottoscrizione del contratto preliminare, (quale nuovo termine sostituito al precedente di 20 giorni, ai sensi dell’art.14 del D.L.n.73/2022), è necessario procedere alla relativa registrazione, compilando il modello “RAP” (Registrazione di atti privati), disponibile nell’ apposita area web del sito dell’Agenzia delle Entrate.
Esso dovrà essere trasmesso telematicamente, da parte dell’agenzia immobiliare eventualmente incaricata, oppure dal professionista che ha provveduto a redigere il contratto medesimo (geometra, architetto, commercialista ecc.), previa compilazione dei dati richiesti, unitamente a degli allegati, tra i quali, il file del contratto preliminare sottoscritto dalle parti, oltre ad ulteriori documenti quali, ad esempio, mappe catastali, planimetrie, disegni ecc. .
Qualora, invece, si sia optato per la stipula di un atto pubblico, oppure di una scrittura privata autenticata, il Notaio provvederà ad espletare il relativo adempimento della registrazione del preliminare, calcolando le dovute imposte da pagare da parte del promissario acquirente, (come accade nella prassi), nonché agli altri adempimenti connessi, tra cui la trascrizione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Per quanto riguarda l’aspetto tributario, di seguito si riassumono le principali voci di costo a carico del promissario acquirente, oltre all’onorario del Notaio, unitamente agli oneri accessori di legge:
- imposta di registro in misura fissa, pari ad euro 200,00, indipendentemente dal valore dell’immobile indicato nel contratto preliminare;
- imposta di bollo, nella misura di euro 16,00 ogni quattro facciate e, comunque, ogni 100 righe. Qualora il contratto preliminare sia redatto con l’intervento del Notaio (atto pubblico, oppure scrittura privata autenticata), l’imposta di bollo è di euro 155,00;
- 0,50% a titolo di imposta di registro, delle somme indicate nel contratto, a titolo di caparra confirmatoria;
- 0,50% a titolo di imposta di registro (percentuale sostituita alla previgente, nella misura del 3%, ad opera del D.Lgs. n.139/2024), sulle somme pagate a titolo di acconto non soggette ad iva.
In sede di stipula del rogito notarile di vendita (definitivo), saranno decurtate le imposte già pagate, a titolo di imposta di registro, o a titolo di iva, dal totale dovuto, riferito a ciascun tipo di imposta.
6) Nel caso in cui, oggetto del preliminare sia un immobile da costruire, il costruttore è tenuto all’obbligo di consegnare all’acquirente, in qualità di persona fisica, una polizza fideiussoria, rilasciata da una banca o una Compagnia di assicurazioni, a tutela e garanzia di situazioni di “crisi d’impresa” e di eventuali vizi e gravi difetti dell’immobile, qualora il costruttore non ottemperi all’obbligo di stipulare la polizza decennale postuma.
Con il D.Lgs. n.122/2005, così come modificato dal D.Lgs. n.14/2019, il Legislatore è intervenuto con l’emanazione di importanti norme, a tutela dell’acquirente persona fisica, qualora l’oggetto della contrattazione sia un immobile da costruire, la cui vendita sia effettuata da un costruttore, quale imprenditore.
In primis, occorre evidenziare che, con le succitate norme, è stato previsto l’obbligo, a carico delle parti contraenti, di concludere il contratto preliminare di vendita di immobile da costruire, nonché quelli il cui titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto/presentato, a far data dal 16/03/2019, con atto pubblico, oppure con scrittura privata autenticata, ergo con l’intervento del Notaio.
Fissati gli elementi soggettivi di cui sopra, di seguito vengono riassunti sommariamente gli obblighi cui è tenuto il costruttore, così come disposto dalle succitate norme:
- il costruttore/promittente venditore è tenuto all’obbligo di consegnare al promissario acquirente, antecedentemente o all’atto della stipula del contratto preliminare di vendita di immobile da costruire, una fideiussione, da rilasciare da parte di una banca o di una Compagnia di Assicurazioni, a titolo di garanzia di tutte le somme che vengono pagate dal “promissario acquirente” al costruttore, fino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento; altresì, tale obbligo è esteso anche per i contratti preliminari di vendita immobile, il cui titolo abilitativo edilizio sia richiesto/presentato, a far data dal 16/03/2019. Tale garanzia opera anche per la restituzione all’acquirente delle somme versate, qualora quest’ultimo receda dal contratto, per la mancata consegna della polizza indennitaria decennale postuma, in sede di stipula di rogito notarile di vendita;
- il costruttore/venditore ha l’obbligo di consegnare all’acquirente, in sede di stipula del rogito notarile di vendita (definitivo), una polizza assicurativa indennitaria decennale, a titolo di garanzia, per il risarcimento degli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile, che possano manifestarsi successivamente alla stipula del rogito notarile di vendita; la mancata consegna di tale polizza, quando riguarda la vendita di immobili, il cui titolo abilitativo edilizio sia richiesto/presentato dal 16/03/2019, costituisce nullità del contratto. Essa potrà essere richiesta esclusivamente da parte dell’acquirente.
7) Termine per adempimento
Con riferimento alla data indicata dalle parti, nel preliminare di vendita immobiliare, entro cui stipulare il rogito notarile, come trattato più sopra, essa costituisce il termine per l’adempimento delle parti medesime. Una qualunque data, prima di quella fissata nel preliminare di vendita dell’immobile, non potrà essere richiesta, da alcuna delle parti, se l’altra parte non è d’accordo. Trascorso tale termine, sia il “promittente venditore”, sia il “promissario acquirente”, possono richiedere all’altra parte, di sottoscrivere il rogito notarile di vendita, con un preavviso di almeno quindici giorni.
Qualora detta ulteriore data non sia rispettata dalla parte inadempiente, la parte adempiente potrà agire in giudizio, al fine di ottenere l’esecuzione specifica, ai sensi dell’art. 2932 c.c., con una pronuncia del Giudice, che produca gli stessi effetti del contratto definitivo, oppure al fine di ottenere la risoluzione del contratto preliminare e il risarcimento del danno, oppure ancora potrà recedere dal contratto, trattenendo la caparra, qualora sia stato pagato un importo a tale titolo, da parte del promissario acquirente.
Purtroppo, l’avvio di un giudizio, per ottenere l’esecuzione specifica, ai sensi dell’art. 2932 c.c., di cui sopra, non è sempre percorribile; infatti, essa non si può applicare, qualora il contratto preliminare immobiliare lo escluda espressamente, oppure nel caso in cui la parte che intenda ricorrere a tale rimedio, non sia adempiente. E’ dunque consigliabile non sottoscrivere un contratto preliminare immobiliare che escluda tale previsione.
8) Riserva di nomina
Per quanto riguarda l’indicazione della parte acquirente, che interverrà nel rogito notarile di vendita, è opportuno che nel contratto preliminare sia inserita un’apposita clausola di “riserva di nomina”, con la quale sia previsto che la vendita dell’immobile sarà sottoscritta e conclusa da altre persone. Il caso specifico è ricorrente, ad esempio, qualora il genitore sottoscriva il preliminare ma preferisca attendere il rogito, per designare il figlio, quale acquirente dell’immobile.
Secondo una recentissima ordinanza, per la richiesta al Giudice di una pronuncia di risoluzione del contratto preliminare, non è necessario che nel medesimo siano indicati espressamente i dati catastali dell’immobile, non avendo questi ultimi un valore determinante, rispetto ad altri elementi identificativi ivi contenuti, atti ad individuare con precisione l’immobile contrattualizzato.
Con la recente ordinanza n.5536 del 01/03/2024, la Corte di Cassazione Civile, Sez. II si è pronunciata, in merito ad un caso di cui è stata investita, riguardante gli elementi necessari in un contratto preliminare di vendita di immobile, al fine di identificare il bene oggetto della contrattazione.
L’oggetto della controversia riguardava la promessa di acquisto di un terreno, firmando una scrittura privata non autenticata, con la quale veniva descritto in linea generale, il terreno oggetto della vendita, senza indicare i dati catastali.
La Suprema Corte ha accolto il ricorso presentato dal promissario acquirente, deciso ad ottenere la risoluzione del contratto (e non la dichiarazione di nullità, così come pronunciato da parte della Corte di Appello), statuendo che è necessario indicare tutti i dati identificativi necessari, per rendere determinato o determinabile il bene oggetto dell’alienazione e che i dati catastali non rivestono un valore determinante, rispetto ad altri elementi identificativi, da cui si desume con esattezza l’individuazione del bene.
Dalla lettura del presente articolo, emerge chiaramente che è opportuno trascrivere sempre il preliminare di compravendita di un immobile nei Registri Immobiliari, anche quando non viene redatto con atto pubblico, oppure con la scrittura privata autenticata, nei casi in cui la legge non ne preveda l’obbligo. Tuttavia, con l’intervento del proprio Notaio di fiducia, il promissario acquirente potrà, come si suol dire nel gergo comune, “dormire tra due guanciali”, certo di essere tutelato sotto ogni profilo, in quanto supportato dalla pluriennale esperienza maturata nel settore immobiliare dal professionista designato, già fin dalla stipula del preliminare di vendita immobiliare.
