Deposito del Prezzo al Notaio sul conto dedicato

Quale ulteriore tutela dell’acquirente nelle transazioni, da parte del Legislatore, con la Legge 147/2013 è stato introdotto nel nostro ordinamento l’obbligo del deposito del prezzo al Notaio, da parte dell’acquirente medesimo. Successivamente, con le intervenute modifiche, ad opera della legge annuale sulla concorrenza (L.n.124/2017), entrata in vigore il 29/08/2017, è stato soppresso tale obbligo, tramutandolo in facoltà, da manifestarsi da una delle parti contraenti, solitamente l’acquirente. Tale opzione può manifestarsi dalla parte che ne abbia interesse, al Notaio, fino alla data della stipula del rogito notarile; a tale facoltà, l’altra parte contraente non può opporsi – Il deposito del prezzo al Notaio viene effettuato a favore del Notaio medesimo, solitamente con un assegno circolare non trasferibile, oppure con un bonifico bancario, su un conto bancario apposito, denominato “conto dedicato ai sensi della L.n.147/2013”. Su detto conto viene versato il saldo del prezzo, oppure l’intero corrispettivo contrattualizzato, inerente agli atti pertinenti i diritti reali di godimento, oppure le aziende. Resta esclusa, invece, la cessione delle partecipazioni. Esame delle caratteristiche principali di detto conto corrente bancario dedicato – Con il deposito del prezzo al Notaio, si salvaguarda quanto pagato in sede di stipula di rogito notarile, nella malaugurata ipotesi in cui, tra la data della stipula del medesimo e la data della trascrizione ai Pubblici Registri, si verificasse una situazione pregiudizievole per chi ha effettuato il deposito del prezzo (solitamente l’acquirente), ad esempio l’intervenuta iscrizione di ipoteche. Esame di alcuni esempi di casistiche di tali azioni pregiudizievoli – Con il Comunicato Stampa del 14/11/2017, il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato sul proprio sito web le istruzioni del deposito del prezzo al Notaio nella compravendita. Trattasi di una breve guida semplice, pratica, intuitiva, da consultare all’occorrenza – Il Consiglio Nazionale del Notariato ha emanato l’importante Studio n.419-2017/C, inerentemente al conto corrente dedicato e agli annessi obblighi in capo al Notaio. Esame di alcuni aspetti salienti – Nel precedente Studio n.418-2017/C, viene consigliato, dal Consiglio Nazionale del Notariato, di inserire la clausola risolutiva espressa nel preliminare di compravendita, con la quale viene descritta analiticamente l’obbligazione assunta che, qualora non venga adempiuta, determina la risoluzione del contratto. Tale previsione giova ad evitare di avviare una causa in tribunale dalla parte adempiente, che comporterebbe dei costi legali e processuali ingenti, di cui non si conosce prioritariamente, né l’entità dei medesimi, né l’esito finale del giudizio – Come è noto, il Notaio, oltre ad essere il sostituto d’imposta, assume un ruolo importante negli atti di cui viene investito, con l’incarico professionale conferitogli. Secondo una recente ordinanza della Cassazione Civile, il Notaio, nell’accertamento dell’identità personale di un soggetto, non deve limitarsi a verificare la carta d’identità o altro documento parificato, bensì deve attenersi ai princìpi di diligenza, prudenza e perizia professionale, nonché sulla base di qualunque elemento, atto a produrre tale convincimento.

E’ innegabile, che il Legislatore sia intervenuto, a più riprese, per tutelare la posizione dell’acquirente di immobili. Risale al 1996, con l’entrata in vigore del D.L. n.669, (convertito nella Legge n.30 del 28/02/1997), il “primo step” voluto dal Legislatore, a tutela dell’acquirente, nelle transazioni immobiliari.

Con detta norma codicistica, è stato introdotto il nuovo art. 2645 bis c.c., che disciplina la trascrizione del contratto preliminare. Essa prevede la trascrizione con efficacia provvisoria del contratto preliminare, stipulato con atto pubblico, oppure con scrittura privata autenticata dal Notaio, oppure, ancora, quando essa viene accertata con unapronuncia del Giudice. A seguire, con l’entrata in vigore del D.Lgs. n.122/2005, è stato introdotto l’obbligo per il costruttore, di rilasciare una polizza fideiussoria, all’acquirente persona fisica di un “immobile da costruire”, (nuovo o da ristrutturare), a garanzia del rischio di subire delle perdite, per i pagamenti effettuati nell’arco temporale tra la sottoscrizione del preliminare e la stipula del rogito notarile di compravendita.

Successivamente, con la Legge n.147/2013, è stato previsto l’obbligo del deposito del prezzo al Notaio, attribuendo a quest’ultimo il ruolo di “sostituto d’imposta”.

Tale norma deve essere applicata a tutti gli atti immobiliari, aventi quale oggetto il trasferimento della proprietà di immobili, oppure gli atti con cui vengano trasferiti, costituiti o estinti dei diritti reali di godimento su beni immobili o aziende, ricevuti o autenticati.

Dalla lettura della norma, non emerge una distinzione tra tipologie di immobili; pertanto, si ritiene che tale disciplina sia applicabile sia ai beni destinati all’abitazione, sia ai beni strumentali (per natura o per destinazione), sia ai terreni.

Essa prevede che l’acquirente versi, (solitamente con assegni circolari non trasferibili o bonifici disposti a favore del Notaio), su un conto corrente bancario specifico, denominato “conto dedicato ai sensi della Legge n.147/2013”, le somme dovute a titolo di saldo del prezzo contrattualizzato, (o dell’intero corrispettivo, qualora non siano stati pagati degli acconti precedentemente), i tributi, nonché le spese anticipate dal Notaio, inerentemente alla stipula degli atti pubblici o delle scritture private autenticate del medesimo, soggetti alla trascrizione nei Pubblici Registri (Conservatoria dei Registri Immobiliari) nel caso in cui si tratti di immobili, oppure alla trascrizione commerciale (Registro Imprese), nell’ipotesi in cui riguardino le aziende.

Infine, con la legge annuale sulla concorrenza, (Legge n.124/2017), il succitato obbligo è stato mutato in facoltà; detta opzione può essere esercitata da ciascuna delle parti contraenti, ergo, sia da parte del venditore, sia da parte dell’acquirente anche se, solitamente, è quest’ultimo a richiederla al Notaio. Ciò è intuibile, poiché è sicuramente interesse dell’acquirente, che il prezzo versato, alla stipula dell’atto notarile (o della scrittura privata autenticata) rimanga depositato presso il Notaio, fino a quando l’atto medesimo sia registrato all’Agenzia delle Entrate, nonché sia trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, verificando l’assenza, a cura del Notaio medesimo, di gravami (ad esempio, ipoteche, pegni, sequestri, pignoramenti ecc.), oppure delle formalità pregiudizievoli ulteriori, rispetto a quelle risultanti in sede di stipula dell’atto notarile.

Tuttavia, la scelta del deposito del prezzo al Notaio potrebbe provenire dal venditore, al fine di tutelarsi da potenziali assegni circolari falsificati. In effetti, il Notaio, ricevendo in deposito il prezzo, alcuni giorni prima della stipula del rogito notarile di compravendita, ottiene l’accreditamento sul conto di tale somma; dunque, la somma è disponibile.  

La trascrizione del rogito notarile di compravendita immobiliare, nella Conservatoria dei Registri Immobiliari, è un adempimento notarile di fondamentale importanza, poiché con essa viene perfezionata la pubblicità legale dell’atto notarile medesimo; essa permette di rendere conoscibile e, dunque, opponibile ai terzi, l’avvenuto passaggio di proprietà dell’immobile, dal venditore all’acquirente. In pratica, nella fase intercorrente tra la stipula del rogito notarile di compravendita, la predisposizione, la presentazione per la trascrizione nella Conservatoria dei Registri Immobiliari e l’effettiva iscrizione in detto Pubblico Registro, trascorrono alcuni giorni; durante questo lasso di tempo, i terzi non sono a conoscenza dell’avvenuto passaggio di proprietà dell’immobile. Ad esempio, potrebbe accadere che un creditore del venditore, ignaro dell’avvenuto trasferimento di proprietà, iscriva un’ipoteca giudiziale su detto immobile, oggetto della compravendita. 

In detta ipotesi, la legge prevede che l’ipoteca giudiziale, iscritta dal creditore del venditore, (quand’anche venga iscritta dopo la stipula del rogito notarile di compravendita), prevalga sull’acquisto dell’acquirente; concretamente, l’acquirente si troverebbe nella situazione di aver acquistato un immobile ipotecato, a causa del venditore, pur avendo adempiuto contrattualmente, con il pagamento dell’intero prezzo.       

Con l’avvenuta trascrizione dell’atto notarile alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, scatta una “presunzione legale”, ossia, da tale iscrizione, si presume che i terzi vengano a conoscenza del passaggio di proprietà; con detta iscrizione l’atto notarile trascritto è opponibile ai terzi.

La richiesta al Notaio, del deposito del prezzo, può essere manifestata fino alla data della stipula del rogito notarile. Tuttavia, è necessario effettuarla con un congruo anticipo, almeno nei giorni immediatamente precedenti alla stipula del rogito notarile di compravendita, consentendo in tal modo che, sul conto dedicato, risultino accreditate le somme da versare dalla parte acquirente, precedentemente calcolate a cura del Notaio.

Se una delle parti esercita tale facoltà, l’altra parte contraente non può opporsi.

IL DEPOSITO DEL PREZZO AL NOTAIO VIENE EFFETTUATO A FAVORE DEL NOTAIO MEDESIMO, SOLITAMENTE CON UN ASSEGNO CIRCOLARE NON TRASFERIBILE, OPPURE CON UN BONIFICO BANCARIO, SU UN CONTO BANCARIO APPOSITO, DENOMINATO “CONTO DEDICATO AI SENSI DELLA L.N.147/2013”. SU DETTO CONTO VIENE VERSATO IL SALDO DEL PREZZO, OPPURE L’INTERO CORRISPETTIVO CONTRATTUALIZZATO, INERENTE AGLI ATTI PERTINENTI I DIRITTI REALI DI GODIMENTO, OPPURE LE AZIENDE. RESTA ESCLUSA, INVECE, LA CESSIONE DELLE PARTECIPAZIONI. ESAME DELLE CARATTERISTICHE PRINCIPALI DI DETTO CONTO CORRENTE BANCARIO DEDICATO.  

Le regole emergenti dalla norma che disciplina il deposito del prezzo al Notaio, come su accennato, si applicano, oltre che nel caso di compravendita immobiliare, a tutti gli atti di trasferimento della proprietà, nonché di trasferimento, costituzione o estinzione di altri diritti reali di godimento su immobili, oppure su aziende, mentre resta esclusa la cessione delle partecipazioni.    

La legge prevede che, qualora venga fatta richiesta al Notaio del deposito del prezzo, da una delle parti contraenti, le parti devono versare al medesimo, antecedentemente o in sede di stipula del rogito notarile, oltre al saldo del prezzo contrattualizzato, (oppure all’intero corrispettivo, nel caso in cui non siano stati versati precedentemente degli acconti), anche l’importo dei tributi dovuti,nonché delle altre spese inerenti all’atto notarile.

Il pagamento delle succitate somme al Notaio deve avvenire esclusivamente a mezzo di assegno circolare non trasferibile, oppure a mezzo di bonifico bancario, disposto alcuni giorni prima della stipula del rogito notarile di compravendita, in modo che, il giorno fissato per l’atto notarile, l’importo richiesto sia già accreditato sul conto dedicato; in caso contrario, detto rogito notarile non può essere stipulato e deve essere rinviato ad un’altra data, in attesa dell’avvenuto accredito delle somme richieste.

Pur essendo opportuno che il pagamento delle somme da versare sul conto dedicato, venga effettuato qualche giorno prima della stipula del rogito notarile di compravendita, per i motivi su trattati, in casi particolari può accadere che, detto pagamento venga effettuato contestualmente al rogito notarile. Ciò avviene, ad esempio, quando l’acquisto è finanziato da un mutuo bancario; in tal caso,come risaputo, la banca mette a disposizione i fondi, soltanto al momento della stipula del rogito notarile di compravendita. 

Le somme versate sul “conto dedicato” costituiscono un patrimonio separato, rispetto a quello inerente alla sfera personale o professionale del Notaio. Ne consegue che:

• qualora il Notaio sia coniugato, esse non confluiscono nell’eventuale regime di comunione legale dei beni;
• esse sono escluse dalla successione, nel caso di eventuale premorienza del Notaio;
• sono impignorabili da parte di qualunque soggetto, sia dai creditori del Notaio, sia dai creditori del venditore;
• il Notaio non può rifiutarsi di custodire e tenere in deposito le somme che l’acquirente deve pagare al venditore, fino a quando non sarà espletata la formalità della trascrizione del rogito di compravendita immobiliare nella Conservatoria dei Registri Immobiliari. E’ solo da questo preciso momento, che l’acquirente ha la piena consapevolezza del perfezionamento dell’acquisto effettuato, senza alcun problema e, quindi, prendere atto che non sono emersi pesi o gravami come ipoteca giudiziale, sequestro penale, pignoramento immobiliare, domande giudiziali ecc.;
• le parti intervenute al rogito notarile di compravendita possono affidare al Notaio le somme necessarie per estinguere eventuali passività, gravanti sull’immobile del venditore. Ad esempio, nel caso di un immobile acquistato con un mutuo bancario ipotecario, ancora in corso di ammortamento, l’acquirente versa al Notaio l’intero prezzo contrattualizzato con il venditore, in modo tale che, la parte corrispondente al residuo importo da pagare, risultante dal piano di ammortamento del mutuo, venga girato a favore della banca, per l’estinzione del mutuo e la conseguente cancellazione di ipoteca. In tale ipotesi, il Notaio procede allo svincolo del prezzo, soltanto dopo il rilascio, da parte della banca, quale creditore ipotecario, della quietanza attestante l’estinzione dell’obbligazione, garantita da ipoteca (art.40 bis D.Lgs. n.385/1993).    

Tale pagamento deve essere effettuato con due assegni circolari non trasferibili distinti, (oppure due bonifici bancari distinti), intestati a favore del Notaio, i cui importi saranno comunicati alle parti contraenti, alcuni giorni prima della stipula del rogito notarile. Un assegno circolare non trasferibile sarà utilizzato per il pagamento del saldo del prezzo, nonché delle spese inerenti all’atto notarile e l’altro sarà destinato al pagamento dell’onorario spettante al Notaio, unitamente agli accessori di legge.    

Gli interessi attivi che maturano su tale conto dedicato saranno devoluti allo Stato, in quanto sono destinati ad un Fondo a beneficio delle piccole e medie imprese.

Il Notaio può disporre di dette somme versate sul conto dedicato, soltanto per gli impieghi specifici, scaturenti dall’atto notarile, conservandone idonea documentazione, ai sensi delle vigenti leggi, tra cui la legge Notarile (L.n.89 del 16/02/1913). 

Nell’ambito del c.d. “adempimento unico notarile”, devono essere versati sul “conto dedicato ai sensi della L.n.147/2013”, tutti i tributi incassati dal Notaio quali, ad esempio, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e catastale; altresì, devono confluire in detto conto dedicato, le anticipazioni di spese, (escluse dalla base imponibile iva ai sensi dell’art.15 del D.P.R. 633/72), tra cui l’imposta di  bollo, i diritti di segreteria pagati alla Camera di Commercio, a mezzo del servizio fornito da Telemaco Infocamere, la tassa di archivio e le tariffe sostenute per le visure nei Registri Immobiliari e nel Registro Imprese.

Sono espressamente esclusi dall’obbligo del versamento sul conto dedicato l’onorario spettante al Notaio, nonché i relativi oneri accessori di legge, i diritti, i rimborsi spese. Nella legislazione precedente, prevista dalla Legge n.147/2013, dette voci dovevano confluire anch’esse sul conto dedicato. 

CON IL DEPOSITO DEL PREZZO AL NOTAIO, SI SALVAGUARDA QUANTO PAGATO IN SEDE DI STIPULA DEL ROGITO NOTARILE, NELLA MALAUGURATA IPOTESI IN CUI, TRA LA DATA DELLA STIPULA DEL MEDESIMO E LA DATA DELLA TRASCRIZIONE AI PUBBLICI REGISTRI, SI VERIFICASSE UNA SITUAZIONE PREGIUDIZIEVOLE PER CHI HA EFFETTUATO IL DEPOSITO DEL PREZZO, (SOLITAMENTE L’ACQUIRENTE), AD ESEMPIO, L’INTERVENUTA ISCRIZIONE DI IPOTECHE. ESAME DI ALCUNI ESEMPI DI CASISTICHE DI TALI AZIONI PREGIUDIZIEVOLI.  

Con l’incarico del deposito fiduciario del prezzo al Notaio, la parte richiedente investe il professionista di un’importante ruolo, ossia quella di sostituto d’imposta/responsabile d’imposta; ciò, a prescindere dallafigura imparziale e “super-partes” del Notaio medesimo, sempre garantita, anche quando non viene richiesto tale adempimento. 

Affidarsi al Notaio, per alcune persone, rappresenta un valore aggiunto, una maggiore tranquillità che tutto proceda per il verso giusto.

In effetti, sia pure rare, possono verificarsi delle sorprese non gradite, che potrebbero ostacolare l’esito positivo, conclusivo della transazione immobiliare.

Di seguito, vengono elencate alcune casistiche possibili, che potrebbero verificarsi, in merito alle pregiudizievoli:

• potrebbe essere noto alle parti contraenti, che l’immobile compravenduto sia gravato da un’ipoteca; in tal caso, si può inserire nel rogito notarile una clausola, con cui si prevede di pagare il prezzo dovuto, solo ad avvenuta cancellazione di detto gravame;
• l’immobile potrebbe essere soggetto a “prelazione legale”, in quanto di “interesse storico/artistico e, pertanto, sarebbe sottoposto al vincolo delle “Belle Arti”; nel rogito notarile si può inserire la clausola, con cui il prezzo dell’immobile sarà pagato, soltanto al venir meno della possibilità di esercitare tale diritto di prelazione;
• l’abitazione è sprovvista del certificato di agibilità; nel rogito di compravendita si può prevedere che il prezzo venga pagato, soltanto dopo il rilascio del certificato di agibilità, in seguito alla presentazione ed evasione della segnalazione certificata di conformità edilizia e di agibilità;
• l’immobile presenta degli abusi edilizi; nel rogito notarile di compravendita, si può prevedere che il prezzo sarà pagato, soltanto dopo aver sanato tali abusi edilizi, in seguito alla presentazione ed evasione del necessario titolo edilizio in sanatoria;
• la casa è ancora utilizzata dal venditore; nell’atto di compravendita immobiliare, si può prevedere che il prezzo sarà pagato, soltanto quando essa sarà libera da persone e cose;
• il venditore non ha ancora pagato tutte le spese condominiali dovute, deliberate antecedentemente alla stipula del rogito notarile; al fine di garantire l’acquirente, che potrebbe essere chiamato a rispondere in solido con il venditore, per il pagamento di tali spese, è possibile lasciare in deposito al Notaio, tali spese condominiali, con l’incarico a quest’ultimo, di effettuare i pagamenti dovuti all’amministratore del condominio. 

CON IL COMUNICATO STAMPA DEL 14/11/2017, IL CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO HA PUBBLICATO SUL PROPRIO SITO WEB LE ISTRUZIONI DEL DEPOSITO DEL PREZZO AL NOTAIO NELLA COMPRAVENDITA. TRATTASI DI UNA BREVE GUIDA SEMPLICE, PRATICA, INTUITIVA, DA CONSULTARE ALL’OCCORRENZA.      

A seguito dell’entrata in vigore della legge annuale sulla concorrenza in data 29/08/2017, (L.n.124/2017), il Consiglio Nazionale del Notariato, con il comunicato stampa del 14/11/2017, ha annunciato la pubblicazione, sul proprio sito web, di una breve guida pratica, riassuntiva, di facile comprensione, inerentemente agli aspetti salienti della normativa del deposito del prezzo al Notaio, da consultare velocemente, per un primo approccio all’argomento, all’occorrenza.

Vedasi link sottostante.

https://www.notariato.it/wp-content/uploads/CS_DepositoPrezzo.pdf

IL CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO HA EMANATO L’IMPORTANTE STUDIO N.419-2017/C, INERENTEMENTE AL CONTO CORRENTE DEDICATO E AGLI ANNESSI OBBLIGHI IN CAPO AL NOTAIO. ESAME DI ALCUNI ASPETTI SALIENTI.

Con lo Studio n.419-2017/C, avente titolo “Il conto corrente dedicato e i conseguenti obblighi in capo al Notaio”, il Consiglio Nazionale del Notariato ha esaminato parecchi aspetti, sotto l’aspetto pratico, inerenti all’intervenuta modifica alla Legge n.147/2013, istitutiva dell’obbligo del prezzo al Notaio, ad opera della legge annuale sulla concorrenza, ossia la Legge n.124/2017. Con l’entrata in vigore il 29/08/2017 di quest’ultima, è stato tramutato tale obbligo, in una facoltà, da esercitarsi da parte di una o di entrambe le parti contraenti, che intervengono nel rogito notarile di compravendita immobiliare o di aziende, oppure pertinente i rispettivi diritti reali di godimento.

A parere di chi scrive, di particolare interesse è il punto 7.5 di tale Studio, avente titolo “Come ricevere i pagamenti da parte dei clienti”, il cui contenuto, viene di seguito estrapolato sommariamente, per brevità, invitando il lettore ad approfondire l’argomento:

“Il cliente normalmente sino ad oggi è sempre stato abituato ad effettuare un unico pagamento per tasse imposte onorari anticipazioni ed iva.

L’introduzione di questa disciplina impone di riconsiderare questa prassi a favore di una che maggiormente tuteli la trasparenza. In particolare, sarebbe opportuno che il Notaio chiedesse e ricevesse due distinti assegni o bonifici: uno relativo ai compensi e all’iva (e se del caso al netto della ritenuta subita) e l’altro relativo ai tributi da versare in sede di adempimento unico. In questa ipotesi il Notaio verserà i due titoli o riceverà i due pagamenti su due conti correnti diversi. I compensi affluiranno sul conto corrente utilizzato per la gestione dei compensi e delle spese dello studio. Le somme incassate per effettuare il versamento dei tributi saranno accreditate sul conto corrente dedicato.

In tale modo ne beneficerebbe non soltanto la trasparenza, ma anche la categoria del notariato in generale, perché così facendo sarebbe estremamente chiaro al cliente quale è la somma destinata ai tributi e quale, invece, compete al notaio.

Qualora, invece, il cliente paghi in un’unica soluzione, il pagamento dovrà essere destinato al conto corrente dedicato. Il Notaio poi potrà prelevare le somme in applicazione del comma 66 bis, avendo predisposto l’apposito prospetto contabile. Il versamento dell’unico assegno, anche se comprensivo dei compensi, sul conto dedicato è sicuramente possibile e non viola la disposizione in commento. D’altra parte, come già osservato, lo stesso comma 66 bis prevede espressamente che sul predetto conto affluiscano somme non aventi natura né di tributi, né di anticipazioni……..”

Passando poi ai casi ricorrenti del vivere quotidiano, nel medesimo Studio n.419-2017/C, figurano il punto 8., avente titolo “Situazioni frequenti” e il punto 8.1, avente titolo “Finanziamenti e ipoteche”, anch’essi di particolare interesse, il cui contenuto viene di seguito fedelmente riportato:

“8. Situazioni frequenti.

Esistono situazioni ricorrenti nella prassi notarile che meritano di essere brevemente analizzate, per vedere se e come dovranno subire modifiche in forza dell’entrata in vigore della l.124/2017. In particolare, è opportuno verificare come il notaio possa e debba comportarsi in presenza di richiesta di deposito fiduciario tutte le volte in cui vi siano contratti o adempimenti collegati. In particolare, numerose sono le problematiche che coinvolgono le banche.

8.1 Finanziamenti e ipoteche.

La prima osservazione è che anche la costituzione di ipoteca è soggetta all’applicazione dell’art.1, commi 63 ss l.147/2013, tutte le volte che sia effettuata in presenza di un corrispettivo. La ratio è che chiunque presti denaro e voglia avere una garanzia reale, deve averla validamente costituita prima dello svincolo delle somme. Questo, peraltro, richiama una prassi non insolita del sistema bancario che tiene depositate, con il consenso espresso del mutuatario, le somme sino al consolidamento dell’ipoteca. Nel caso di utilizzo del deposito prezzo, pertanto, la consegna della somma al venditore non potrà essere contestuale al mutuo, nemmeno in caso di espressa volontà di banca e debitore, ma dovrà essere effettuato un versamento interinale sul conto corrente dedicato intestato al notaio. Naturalmente, la Banca potrà scegliere di qualificare il deposito presso il notaio come avvenuta erogazione, anche in considerazione della garanzia offerta dall’istituto in commento”

vedasi link sottostante

https://www.notariato.it/wp-content/uploads/419-2017-C.pdf

NEL PRECEDENTE STUDIO N.418-2017/C, VIENE CONSIGLIATO, DAL CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO, DI INSERIRE LA CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA NEL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA, CON LA QUALE VIENE DESCRITTA ANALITICAMENTE L’OBBLIGAZIONE ASSUNTA CHE, QUALORA NON VENGA ADEMPIUTA, DETERMINA LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO. TALE PREVISIONE GIOVA AD EVITARE DI AVVIARE UNA CAUSA IN TRIBUNALE DALLA PARTE ADEMPIENTE, CHE COMPORTEREBBE DEI COSTI LEGALI E PROCESSUALI INGENTI, DI CUI NON SI CONOSCE PRIORITARIAMENTE, NE’ L’ENTITA’ DEI MEDESIMI, NE’ L’ESITO FINALE DEL GIUDIZIO.

Il Consiglio Nazionale del Notariato, a ben vedere, ha dedicato parecchie risorse, alla trattazione della materia del deposito del prezzo al Notaio.

Con lo Studio n.418-2017/C, avente titolo “Compravendita immobiliare e deposito del prezzo”, per rafforzare la compravendita immobiliare, il Consiglio Nazionale del Notariato consiglia di inserire la clausola risolutiva espressa nel preliminare di vendita. 

Ciò, al fine di evitare che il Notaio versi al venditore il prezzo dell’immobile pagato dall’acquirente, nel caso in cui vi siano gravami pregiudizievoli per quest’ultimo.

Si evidenzia che la clausola risolutiva espressa è disciplinata espressamente dall’art. 1456 c.c., il quale recita quanto segue:

“I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite.

In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all’altra che intende valersi della clausola risolutiva”.

Ne consegue che, qualora venga inserita nel contratto preliminare di vendita dell’immobile una clausola risolutiva espressa, descritta nel modo più preciso possibile, indicando l’esatta obbligazione che, qualora non venga adempiuta, determina la risoluzione del contratto, le parti si precostituiscono uno strumento che consente di evitare di avviare una causa in tribunale, che comporterebbe dei costi legali e processuali, la cui entità non è conoscibile prioritariamente, per di più, senza conoscere l’esito finale del giudizio.  

Ad esempio, nel caso in cui il Notaio, in seguito ad alcune verifiche catastali, rilevasse la presenza di iscrizioni ipotecarie sull’immobile oggetto della compravendita, in presenza della clausola risolutiva espressa, l’acquirente può invocare la medesima e il contratto è da considerarsi immediatamente sciolto.

Altresì, il Consiglio Nazionale del Notariato suggerisce l’opportunità che le parti contraenti definiscano la sorte delle somme depositate a favore del Notaio, nel caso in cui quest’ultimo rilevi delle pregiudizievoli per la compravendita, ossia prevedere di restituire all’acquirente quanto versato al Notaio, oppure, in attesa di rinegoziare la vendita, lasciare le somme in deposito al Notaio. 

COME E’ NOTO, IL NOTAIO, OLTRE AD ESSERE IL SOSTITUTO D’IMPOSTA, ASSUME UN RUOLO IMPORTANTE NEGLI ATTI DI CUI VIENE INVESTITO, CON L’INCARICO PROFESSIONALE CONFERITOGLI. SECONDO UNA RECENTE ORDINANZA DELLA CASSAZIONE CIVILE, IL NOTAIO, NELL’ACCERTAMENTO DELL’IDENTITA’ PERSONALE DI UN SOGGETTO, NON DEVE LIMITARSI A VERIFICARE LA CARTA D’IDENTITA’ O ALTRO DOCUMENTO PARIFICATO, BENSI’ DEVE ATTENERSI AI PRINCIPI DI DILIGENZA, PRUDENZA E PERIZIA PROFESSIONALE, NONCHE’ SULLA BASE DI QUALUNQUE ELEMENTO, ATTO A PRODURRE TALE CONVINCIMENTO.

Il giudizio di cui è stata investita la Suprema Corte, III Sez. Civile, con la pronuncia dell’ordinanza n.7746 del 08/04/2020, riguarda la responsabilità del Notaio, nell’espletamento della sua attività professionale.

Nella pronuncia in commento, la Cassazione Civile ricorda le regole di responsabilità del Notaio, che deve attenersi a dei princìpi di diligenza, prudenza e perizia professionale.

Nello specifico, nell’identificare una persona, il Notaio non deve limitarsi a verificare la carta di identità, o altro documento equipollente, bensì deve utilizzare qualunque altro elemento, idoneo a produrre tale convincimento.

Dall’interpretazione del presente articolo, il lettore avrà sicuramente modo di dedurre, secondo la propria personale esperienza, quanto sia importante avere come riferimento un Notaio di fiducia, cui potersi affidare, con tranquillità d’animo, certi di essere tutelati con la necessaria ed indiscutibile professionalità, imparzialità e scrupolosità.