Credito d’imposta sul riacquisto dell’abitazione principale

Il credito d’imposta per il riacquisto di un’abitazione principale è stato introdotto nel nostro ordinamento, dall’art.7 della Legge n.448/1998.

Trattasi di una sorta di “bonus”, da utilizzare da parte del proprietario, in sede di rogito notarile del secondo acquisto, oppure nella dichiarazione dei redditi, nel rispetto di alcuni importanti requisiti, previsti dalla normativa, nonché dalla prassi dell’Amministrazione Finanziaria, con circolari, risoluzioni, risposte ad interpelli ecc. .

Esso consiste nella possibilità di pagare le imposte dovute (imposta di registro in caso di acquisto da soggetto privato oppure, in alternativa l’iva, in caso di acquisto da soggetto iva), in misura minore, rispetto alle condizioni normali previste dalla legge. A suffragio, saranno trattate alcune delle tante casistiche che possono verificarsi.

Secondo l’indagine condotta dal Censis, di cui al comunicato stampa del 12 dicembre 2022, visionabile al link sottostante, “….. per il 91,9% degli italiani la casa è un rifugio sicuro, soprattutto dopo l’esperienza del Covid. L’89,7% si sente tranquillizzato dal fatto di essere proprietario dell’abitazione in cui vive. Per l’83,1% la casa riflette anche la propria identità e la propria responsabilità. E il 54,5% vorrebbe aiutare figli o nipoti ad acquistare la prima casa, perché l’immobile di proprietà resta la pietra angolare della sicurezza economica e esistenziale”.  

https://www.censis.it/economia/casa-gli-italiani-un-popolo-di-proprietari#:~:text=Secondo%20l’indagine%20realizzata%20dal,identit%C3%A0%20e%20la%20propria%20personalit%C3%A0.

Di questo aspetto era sicuramente consapevole il Legislatore quando, a tutela della proprietà, nelle diverse vicissitudini che possono verificarsi nel percorso di vita di ciascuno, con l’art.7 della Legge 448/1998, ha introdotto nel nostro ordinamento, un “credito d’imposta”, ossia una sorta di “bonus”, a favore dell’acquirente, nel caso in cui effettui un successivo acquisto di abitazione principale, nonché eventuali relative pertinenze, entro il termine di un anno, dalla vendita della precedente abitazione principale, (anch’essa con o senza relative pertinenze), nell’osservanza di alcuni imprescindibili requisiti.

Al fine di non far perdere le agevolazioni prima casa al contribuente, il Legislatore ha disposto più proroghe durante il periodo della pandemia Covid 19; da ultimo, il Decreto Legge Milleproroghe (D.L.n.228/2021, convertito dalla Legge n.15/2022) ha portato la sospensione al 31 marzo 2022.

Estrapolando un parziale specchietto, dell’articolo pubblicato in data 10 marzo 2022, sul sito web “Federnotizie”, avente titolo “La sospensione dei termini con riguardo alle agevolazioni prima casa e al credito d’imposta”, di cui al link sottostante, emerge un chiaro “spartiacque”, con riferimento al periodo di 18 mesi, entro il quale la normativa prevede l’obbligo di prendere la residenza nell’immobile acquistato, usufruendo delle agevolazioni prima casa.

https://www.federnotizie.it/la-sospensione-dei-termini-con-riguardo-alle-agevolazioni-prima-casa-e-al-credito-di-imposta-2/

“Nel caso di acquisto con impegno dell’acquirente a trasferire la propria residenza nel comune ove si trova l’abitazione acquistata, il termine di 18 mesi è sospeso nel periodo tra il 23 febbraio 2020 ed il 31 marzo 2022. Pertanto:

– se l’acquisto è avvenuto prima del 23 febbraio 2020 il termine si interrompe al 23 febbraio 2020 per riprendere il suo decorso il 1° aprile 2022 (in sostanza si conteggiano 1 anno, 13 mesi e 7 giorni in più, dovendo essere presi in considerazione la frazione temporale dal 23 al 29 febbraio 2020 pari a 7 giorni, i dieci mesi da marzo a dicembre 2020, l’intero anno 2021 e i tre mesi da gennaio a marzo 2022). Esempio: acquisto effettuato il 14 novembre 2019; il termine per il cambio di residenza non sarà scaduto il 14 maggio 2021 (termine ordinario) bensì, scadrà, per effetto della sospensione dei termini, il 21 giugno 2023

– se l’acquisto è avvenuto o avverrà tra il 23 febbraio 2020 ed il 31 marzo 2022 l’individuazione del termine ultimo per il cambio di residenza è più semplice: sarà in ogni caso il 30 settembre 2023; in sostanza viene “neutralizzato” tutto il periodo dal 23 febbraio 2020 al 31 marzo 2022, ed il termine di 18 mesi comincerà a decorrere dal 1° aprile 2022 (per scadere il 30 settembre 2023).

– se l’acquisto avverrà dal 1° aprile 2022: riprenderà ad operare il regime ordinario”.

Pertanto, chi ha acquistato o acquisterà un’abitazione principale, (con o senza eventuali pertinenze), ricorrendo alle agevolazioni previste per la prima casa, a far data dal 1° aprile 2022, non deve fare calcoli complessi, con riferimento alla sospensione dei termini, per usufruire del “credito d’imposta” in questione.     

Il presente articolo ha come obiettivo quello di poter sommariamente descrivere il perimetro della normativa di riferimento, molto complessa, suffragando con alcuni documenti di prassi, emanati dall’Amministrazione Finanziaria, al fine di fornire alcuni esempi pratici, ricorrenti nella quotidianità, rinviando ad ulteriori approfondimenti, che potrebbero successivamente essere approntati, sull’argomento in questione.

Al fine di rendere più agevole la lettura, si ritiene opportuno scindere la trattazione dell’argomento, secondo le diverse sfaccettature, richiamando il necessario approfondimento, da parte del lettore, della normativa sulle agevolazioni per la prima casa poiché, per necessità di spazio, non sarebbe possibile trattare contestualmente l’argomento.   

Tuttavia, sia pure molto riassuntiva, si ritiene doverosa la presente precisazione, in materia di agevolazioni prima casa.

Tale agevolazione consente di pagare le imposte in misura ridotta, sull’atto notarile di acquisto di un’abitazione (e relative pertinenze), qualora sussistano determinate condizioni.

In via generale, chi acquista da un privato (oppure da un’impresa che vende in regime di esenzione iva), è tenuto a versare un’imposta di registro del 2%, anziché nella misura ordinaria del 9%, sul valore catastale dell’immobile mentre, le imposte ipotecaria e catastale devono essere versate nella misura fissa di euro 50,00 ciascuna.  

Nel caso in cui il venditore sia un’impresa, con la vendita assoggettata ad iva, l’acquirente dovrà pagare all’impresa l’iva, calcolata sul prezzo di vendita, pari al 4%, anziché del 10%. In tale situazione, le imposte di registro, catastale e ipotecaria, sono dovute nella misura fissa di euro 200,00 ciascuna.

1. PRESUPPOSTI DEL CREDITO D’IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE (ED EVENTUALI PERTINENZE)
2. Il riacquisto deve essere effettuato usufruendo delle agevolazioni previste per la prima casa;
3. Esso deve essere a titolo oneroso, vale a dire che deve avvenire con la vendita, anche all’asta, oppure con la permuta, il trasferimento di un bene in pagamento di un debito, la divisione con conguaglio; pertanto, non sono previsti gli atti a titolo gratuito, ossia le successioni a causa di morte e le donazioni;
4. E’ necessario che l’acquirente abbia già fatto in precedenza un acquisto di abitazione, ricorrendo alle agevolazioni previste per la prima casa; il nuovo acquisto deve avvenire entro un anno dalla rivendita della precedente abitazione, oppure anche prima di tale termine, purché dichiari, in sede di rogito notarile, di rivendere la precedente prima casa, entro un anno dal riacquisto.

• OGGETTO DEL CREDITO D’IMPOSTA SUL RIACQUISTO DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE (ED EVENTUALI PERTINENZE)

1. Si evidenzia che, la normativa istitutiva attribuisce il credito d’imposta de quo, per ogni atto di vendita e riacquisto di prima casa, posteriormente alla sua entrata in vigore, indipendentemente da quando sia avvenuto l’acquisto della precedente abitazione principale; quindi anche qualora ciò sia avvenuto prima del 1998, purché a quel tempo, fosse già stata richiesta l’agevolazione per la prima casa. A tal fine, si rammenta che la normativa sulle agevolazioni della prima casa è stata introdotta nel 1982, nel nostro ordinamento, ai fini dell’imposta di registro mentre, per gli atti soggetti ad iva, essa è intervenuta nel 1993;
2. Il credito d’imposta sul riacquisto dell’abitazione principale, introdotto con l’art.7 della Legge n.448/1998 spetta con aliquota agevolata, soltanto in misura pari all’imposta proporzionale di registro, oppure all’imposta sul valore aggiunto, pagata a suo tempo, per l’acquisto della precedente abitazione principale (nonché di eventuali pertinenze), nell’atto notarile con cui era stata acquistata la precedente prima casa, già venduta, oppure per la quale si è preso l’impegno, in sede di rogito notarile di riacquisto, di venderla entro l’anno successivo al riacquisto medesimo.  In ogni caso, esso non può essere superiore all’imposta di registro o all’iva, pagati con il riacquisto;
3. Il credito d’imposta in questione non può essere rimborsato, qualora non sia utilizzato per l’intero importo e nell’osservanza delle norme vigenti.

A titolo di esempio, non esaustivo, si vedano i seguenti casi:

1. Il Signor Bianchi ha acquistato una prima casa nell’anno 2000, l’ha rivenduta nel 2006 ed ha riacquistato, 6 mesi dopo, una nuova prima casa: il credito d’imposta spetta;
2. Il Signor Rossi ha acquistato una prima casa nell’anno 1997, l’ha rivenduta nel 2006 ed ha riacquistato 7 mesi dopo, una nuova prima casa: il credito d’imposta spetta;   
3. Il Signor Verdi ha acquistato una prima casa nell’anno 1979, l’ha rivenduta nel 2006 ed ha riacquistato, 5 mesi dopo, una nuova prima casa: il credito d’imposta non spetta, poiché nel 1979 non esisteva l’agevolazione prevista per la prima casa; 
4. Il Signor Bianchi ha acquistato nel 2004 una prima casa, con un garage pertinenziale, pagando 3.000,00 euro di imposta di registro: il credito d’imposta attuale da utilizzare in sede di riacquisto dell’abitazione principale (ed eventuali pertinenze) spetta per l’intero importo di euro 3,000;
5. Il Signor Rossi ha acquistato nel 2004 una prima casa, con una tettoia pertinenziale, pagando 7.000,00 euro di imposta sul valore aggiunto: il credito d’imposta attuale da utilizzare in sede di riacquisto dell’abitazione principale (ed eventuali pertinenze) spetta per l’intero importo di euro 7.000,00;
6. Il Signor Verdi ha acquistato nel 2004 una prima casa, con due boxes pertinenziali, pagando 2.500,00 euro di imposta di registro, di cui euro 2.200,00 riferiti alla prima casa e al primo garage ed euro 300,00 riferiti al secondo box: il credito d’imposta attuale da utilizzare in sede di riacquisto dell’abitazione principale (ed eventuali pertinenze) spetta nella misura di euro 2.200,00, poiché il secondo box viene considerato alla stregua di acquisto di una “seconda casa”;
7. Il Signor Bianchi ha acquistato una prima casa nel 2004, pagando un’imposta di registro di euro 4.000,00; ha venduto l’abitazione a gennaio 2022 ed ha riacquistato a settembre 2022, una nuova prima casa, per la quale è dovuta un’imposta di registro di euro 7.000,00: il credito d’imposta sarà totalmente utilizzabile per l’importo di euro 4.000,00, poiché esso è inferiore all’imposta di registro dovuta per l’atto notarile di riacquisto.

• MODALITA’ DI FRUIZIONE DEL CREDITO D’IMPOSTA SUL RIACQUISTO DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE E RELATIVE EVENTUALI PERTINENZE

Fermo restando il possesso dei requisiti previsti dalla normativa vigente, per poter fruire del credito d’imposta de quo, è anche necessario che il contribuente manifesti la volontà nell’atto notarile di riacquisto della prima casa, precisando se intende utilizzarlo in diminuzione dell’imposta di registro dovuta, per l’atto notarile di riacquisto. Il comma 2 dell’art.7 della Legge n.448/1998 detta le regole da seguire, per l’utilizzo del credito d’imposta spettante. Esso può essere utilizzato in diminuzione dell’imposta di registro dovuta per l’atto di riacquisto che lo determina, oppure, in alternativa, nelle tre seguenti modalità:

1. Per l’intero importo, in diminuzione di imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute, in relazione ad eventuali successioni e donazioni, che dovessero verificarsi, per gli atti da presentarsi dopo la data di acquisizione del credito d’imposta;
2. In diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche, che scaturiscono dalla dichiarazione dei redditi, da presentare successivamente alla data del riacquisto dell’abitazione principale;
3. In compensazione delle somme dovute, ai sensi del D.Lgs. n.241/1997, mediante modello f24, con altri tributi e contributi dovuti.

A suffragio, si richiama la Circolare n. 17/E/2015, con la quale l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, nel caso in cui il credito d’imposta sia stato utilizzato solo parzialmente, per il pagamento dell’imposta di registro, dovuta per l’atto che l’ha generato, il residuo importo potrà essere utilizzato soltanto:

1. In diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche;
2. In compensazione delle somme dovute, ai sensi del D.Lgs. n.241/1997, mediante modello f24, con altri tributi e contributi dovuti. In tal caso, se il credito d’imposta viene utilizzato solo parzialmente, il residuo importo può essere indicato nello specifico quadro dei modelli di dichiarazione redditi delle persone fisiche, (mod. 730, oppure modello redditi persone fisiche), per poterne usufruire nei successivi periodi di imposta.

V’è da dire che, essendo copiosa la prassi emanata dall’Amministrazione Finanziaria, l’applicazione pratica delle varie casistiche che si possono presentare, è piuttosto complessa, essendo diversi gli orientamenti adottati dagli uffici periferici dell’Agenzia delle Entrate, in sede di controllo, verifica ed eventuali accertamenti, che ne possono derivare, nei confronti del contribuente.

Il supporto del professionista incaricato per la redazione della dichiarazione dei redditi, prestando la dovuta attenzione al contenuto del rogito notarile, giova senz’altro ad evitare potenziali recuperi d’imposte, per indebite detrazioni e/o compensazioni su modello f24, non spettanti oppure spettanti in misura minore, maggiorati di sanzioni ed interessi.

Dalla lettura del presente articolo, emerge chiaramente che l’argomento è molto articolato, ramificato, sfociando in parecchi ambiti, annessi e connessi: la competenza professionale, la scrupolosità e precisione del proprio Notaio di fiducia è imprescindibile, per essere assolutamente certi di usufruire di quanto spettante, in base alla normativa vigente.