Agevolazione prima casa e residenza

L’’acquisto dell’immobile abitativo con l’accesso all’agevolazione della “prima casa”, pagando le imposte indirette (imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale) in misura ridotta rispetto all’aliquota ordinaria, prevede il necessario ed  imprescindibile possesso di alcuni requisiti, sia oggettivi, sia soggettivi, da parte dell’acquirente – L’agevolazione prima casa è estesa anche alle pertinenze, classificate con le categorie C/2, C/6 e C/7, esclusivamente una per ciascun tipo di categoria catastale, al momento della stipula dell’atto di acquisto. E’ inoltre possibile acquistare una pertinenza con detta agevolazione, con atto notarile separato, successivo a quello di acquisto dell’immobile abitativo –  Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione Civile ha sancito che, anche il giardino annesso all’abitazione è da considerarsi pertinenza – Acquisto con iva oppure acquisto senza iva: come vengono calcolate le imposte da pagare da parte dell’acquirente – All’atto dell’acquisto dell’immobile abitativo, l’acquirente deve essere già residente nel Comune in cui è situato l’immobile, oppure impegnarsi, con dichiarazione espressa nel rogito notarile, di variarla entro 18 mesi dalla data dell’acquisto: tale termine è perentorio e la mancata osservanza del medesimo ha come conseguenza la perdita dell’agevolazione prima casa –  Relativamente al caso di acquisto di immobile abitativo in costruzione, sia la Corte di Cassazione, sia l’Agenzia delle Entrate hanno chiarito che spetta l’agevolazione prima casa, purché non si tratti di  immobile abitativo di lusso. Nell’ipotesi di acquisto di immobile in costruzione, qualora si preveda di trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato, oltre il termine tassativo dei 18 mesi dalla data dell’acquisto, si ritiene opportuno presentare preventivamente un’istanza di interpello, all’Agenzia delle Entrate, esponendo il caso specifico. Con l’ordinanza della Cassazione Civile n.26604/2022 è stato chiarito che la risposta all’interpello preventivo ha efficacia vincolante per l’Amministrazione Finanziaria.

L’introduzione nel nostro ordinamento della legislazione fiscale, in materia di agevolazioni per gli acquisti della cosiddetta “prima casa” è avvenuta solamente nel 1982, con la Legge n.168 del 22/04/1982 (denominata “Legge Formica”, in quanto identificata con il nome del Ministro che la promosse).

Probabilmente, in tale epoca, l’intento del Legislatore era duplice: da un lato, si è voluto favorire l’acquisto della prima casa, predisponendo un’imposizione tributaria molto ridotta, rispetto a quella da praticare in condizioni normali, per gli acquisti degli immobili mentre, dall’altro lato, si è voluto promuovere il rilancio dell’industria delle costruzioni e, contestualmente l’offerta di abitazioni sul mercato, con la riduzione dei costi dei trasferimenti di proprietà, investendo così l’intera economia nazionale delle inevitabili positive ripercussioni, di tale iniziativa.   

Con l’espressione “agevolazione prima casa” si vuole comprendere un particolare regime fiscale di favore, per l‘acquirente, che può essere invocato da quest’ultimo, in presenza di determinati presupposti, in sede di acquisto di alcune categorie di beni immobili. La disciplina fiscale di riferimento è contemplata dal D.P.R. n.131 del 26 aprile 1986 (Testo Unico dell’imposta di registro) e, precisamente, nella Nota II-bis dell’art.1 della Tariffa, parte I, allegata al medesimo D.P.R. .

Di seguito, vengono illustrati i requisiti oggettivi e i requisiti soggettivi richiesti dalle vigenti leggi, per poter usufruire delle agevolazioni previste per la “prima casa”.

REQUISITI OGGETTIVI

1) Il primo presupposto è l’acquisto di un’abitazione che sia accatastata nelle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazione di tipo civile), A/3 (abitazione di tipo economico), A/4 (abitazione di tipo popolare), A/5 (abitazione di tipo ultrapopolare), A/6 (abitazione di tipo rurale), A/7 (abitazione in villini). Ne consegue che, l’agevolazione “prima casa” non è ammessa per l’acquisto di un’abitazione classificata nelle seguenti categorie catastali, dei c.d. “immobili di lusso”:

• A/1 (abitazione di tipo signorile);
• A/8 (abitazione in ville);
• A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

2) Il secondo presupposto prevede che l’abitazione sia situata nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza, all’atto dell’acquisto dell’immobile, oppure in alternativa:

a) nel Comune in cui l’acquirente si accolla l’obbligo di trasferire la residenza entro diciotto mesi dall’atto di acquisto, con dichiarazione espressa, resa dal medesimo, in sede di rogito notarile;

b) nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (sia essa lavorativa, sportiva, di studio o di volontariato);

c) qualora si tratti di acquirente trasferito all’estero per motivi di lavoro, ma che abbia avuto la residenza, oppure abbia svolto la propria attività in Italia, per almeno cinque anni, fermo restando gli altri requisiti, l’immobile deve essere situato, alternativamente:

• nel Comune di nascita;
• nel Comune in cui era residente;
• nel Comune in cui svolgeva l’attività, prima del trasferimento all’estero.

Tale ultima previsione è stata introdotta nella normativa in questione il 14/06/2023, in seguito all’adeguamento alle osservazioni oggetto della procedura d’infrazione n.2014/4075, con la quale era stata rilevata una discriminazione, per l’accesso all’agevolazione, basata sulla mera cittadinanza.

A corredo, si evidenzia che l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n.3/E/2024 ha precisato che il rapporto di lavoro deve essere riferito a qualunque tipologia, ergo non deve essere necessariamente di tipo subordinato. Inoltre, in tale documento di prassi, viene chiarito che il rapporto di lavoro deve sussistere già all’atto del rogito notarile di acquisto dell’immobile, usufruendo delle agevolazioni di prima casa. Per quanto riguarda il periodo quinquennale richiesto dalle intervenute modifiche della normativa, di cui sopra, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che l’attività potrebbe essere stata esercitata senza continuità e anche senza una remunerazione. 

Ad integrazione, si osserva che, per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE), oppure appartenenti alle forze di polizia o forze militari, l’abitazione da acquistare con le agevolazioni de quo può essere situata in qualunque Comune del territorio nazionale.    

REQUISITI SOGGETTIVI

All’atto della stipula del rogito notarile, l’acquirente deve dichiarare:

• di non essere titolare esclusivo, oppure in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa di abitazione, nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile;
• di non essere titolare, neppure per quote/percentuali, ancorché in regime di comunione legale dei beni, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione, di un altro immobile abitativo, acquistato dal medesimo o dal coniuge, ricorrendo all’agevolazione della “prima casa”.  

ACQUISTO DI PERTINENZE DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE

L’agevolazione sulla prima casa è estesa anche all’acquisto delle pertinenze dell’immobile abitativo, ma esse devono essere tassativamente accatastate nelle categorie C/2 (cantine, magazzini e locali di deposito), C/6 (rimesse, autorimesse, stalle, scuderie), nonché C/7 (tettoie chiuse o aperte), con il limite massimo consentito di una pertinenza, per ciascuna di dette categorie catastali. V’è da dire che, anche alle pertinenze acquistate con atto notarile separato, successivo a quello di acquisto dell’abitazione, viene riservato lo stesso trattamento fiscale di favore, ai fini delle imposte indirette. Non è previsto invece, un limite dimensionale, relativamente all’acquisto delle pertinenze dell’abitazione principale che, comunque, per essere considerate tali, non devono necessariamente essere situate nel medesimo edificio dell’abitazione principale, bensì è sufficiente che si trovino in prossimità della stessa (nella medesima via o nelle vie adiacenti) e, comunque, nel medesimo Comune.

CON UNA RECENTE ORDINANZA, LA CORTE DI CASSAZIONE CIVILE HA SANCITO CHE ANCHE IL GIARDINO ANNESSO ALL’ABITAZIONE E’ DA CONSIDERARSI PERTINENZA.

Con l’ordinanza n.2351 del 24/01/2024, la Cassazione Civile, sezione V  ha statuito che l’agevolazione “prima casa” compete anche nel caso di acquisto di un’area, che si possa considerare come pertinenza dell’abitazione, come è il caso del giardino annesso alla medesima. Secondo gli Ermellini, la presenza di un giardino, identificato in un mappale separato e con superficie maggiore, è irrilevante ai fini fiscali, purché abbia come destinazione di essere a servizio e/o ornamento dell’abitazione, per volontà del proprietario.

ACQUISTO CON IVA, OPPURE ACQUISTO SENZA IVA: COME VENGONO CALCOLATE LE IMPOSTE DA PAGARE DA PARTE DELL’ACQUIRENTE.

Nel caso di acquisto, con agevolazione “prima casa”, da un venditore privato, oppure da un’impresa che venda in regime di esenzione iva (impresa di costruzioni o ristrutturazioni, che venda in esenzione iva per opzione, oppure che venda dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori), l’acquirente sarà tenuto a pagare i seguenti costi:

• imposta di registro nella misura del 2%, con un importo minimo di euro 1.000,00 (tale importo minimo di euro 1.000,00 è stato introdotto nella normativa di riferimento, dal comma 2, dell’art.10, del D.Lgs. n.23/2011);
• imposta ipotecaria: euro 50,00
• imposta catastale: euro 50,00.

Nell’ipotesi di acquisto, ricorrendo all’agevolazione “prima casa”, da un’impresa di costruzioni o ristrutturazioni, che venda in regime di imponibilità iva, (entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori), si applica la seguente tassazione, ai fini delle imposte indirette:

• Iva 4%, in presenza della necessaria dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, resa ai sensi del D.P.R. 445/2000, da parte dell’acquirente, all’impresa venditrice;
• imposta di registro, in misura fissa, pari ad euro 200,00;
• imposta ipotecaria, in misura fissa pari ad euro 200,00;
• imposta catastale, in misura fissa, pari ad euro 200,00.

Il medesimo trattamento tributario viene applicato anche nel caso di acquisto di pertinenze dell’abitazione, (ad esempio, un box e/o una cantina e/o una tettoia), ancorché acquistate con atto separato, successivo a quello di acquisto dell’abitazione.

ALL’ATTO DI ACQUISTO DELL’IMMOBILE ABITATIVO, L’ACQUIRENTE DEVE ESSERE GIA’ RESIDENTE NEL COMUNE IN CUI E’ SITUATO L’IMMOBILE, OPPURE IMPEGNARSI, CON DICHIARAZIONE ESPRESSA NEL ROGITO NOTARILE, DI VARIARLA ENTRO 18 MESI DALLA DATA DELL’ACQUISTO: TALE TERMINE E’ PERENTORIO E LA MANCATA OSSERVANZA DEL MEDESIMO HA COME CONSEGUENZA LA PERDITA DELL’AGEVOLAZIONE PRIMA CASA. 

Con la sentenza n.26599 del 09/09/2022, la Cassazione Civile ha sancito che, il termine fissato in diciotto mesi, dalla data del rogito notarile di acquisto, entro cui l’acquirente di un immobile abitativo, (per il cui acquisto ha usufruito dell’agevolazione prima casa), deve variare la residenza, è perentorio.

Spetta all’Amministrazione Finanziaria, entro i termini di accertamento previsti dalle vigenti leggi, la verifica che tale impegno venga effettivamente rispettato; a corredo si precisa che, secondo plurima giurisprudenza di legittimità, (sentenza Cassazione Civile n.26599/2022, ordinanze Cassazione Civile n.17867/2022 e n.17629/2021) il mancato rispetto di tale impegno comporta la decadenza dal beneficio, a prescindere da impossibilità fisiche o economiche.

Con l’entrata in vigore della Legge n.208/2015, con effetto dal 1° gennaio 2016, le agevolazioni “prima casa” sono estese anche al cittadino che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni ivi contemplate, alla condizione che venda l’abitazione, precedentemente acquistata con dette agevolazioni, entro un anno dal nuovo acquisto. Qualora ciò non avvenga, l’acquirente perde le agevolazioni di cui ha usufruito in sede di rogito notarile del nuovo acquisto di immobile abitativo; ciò comporta il recupero delle maggiori imposte indirette dovute, oltre alla sanzione del 30% e agli interessi.      

Per quanto riguarda il dettaglio dei termini di accertamento, entro i quali l’Amministrazione Finanziaria ha il potere di accertare le eventuali maggiori imposte indirette dovute dall’acquirente, oltre alla sanzione del 30% e agli interessi, al verificarsi di specifici casi, vedasi tra le “Risposte ai quesiti più frequenti”, in materia di “Acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali”, desumibile dal sito web dell’Agenzia delle Entrate, di cui al seguente link:

https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/acquisto-abitazione-risposte-ai-quesiti-pi%C3%B9-frequenti

Per praticità, viene estrapolato, con il copia incolla, scritto con carattere corsivo, il parere espresso dall’Agenzia delle Entrate, in merito al quesito pertinente i termini di accertamento, in materia di agevolazioni prima casa, avente titolo: “Quali controlli effettua l’Agenzia delle Entrate sulle compravendite effettuate con l’agevolazione prima casa”?

“Quali controlli effettua l’Agenzia sulle compravendite effettuate con l’agevolazione “prima casa”?
Gli uffici dell’Agenzia delle entrate controllano gli atti per i quali è stata richiesta l’applicazione dei benefici “prima casa” per verificare la presenza di tutti i requisiti e il rispetto delle condizioni previste dalla legge. Per effettuare questo controllo, gli uffici devono rispettare precise scadenze. In particolare, la verifica va fatta, entro i seguenti termini:

• tre anni dalla data di registrazione dell’atto
• tre anni dalla scadenza dei 18 mesi a disposizione dell’acquirente per il trasferimento della residenza nel Comune dove si trova l’immobile
• tre anni dalla scadenza dei 12 mesi a disposizione del contribuente per acquistare un nuovo immobile, nel caso di cessione prima dei 5 anni della casa in precedenza comprata con i benefici
• tre anni dalla scadenza dei 12 mesi a disposizione del contribuente per vendere la casa preposseduta, nel caso di riacquisto di altra casa di abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa.

In mancanza dei requisiti, gli uffici revocano l’agevolazione, recuperando le imposte dovute nella misura ordinaria e applicando la sanzione del 30% sulla differenza”.

RELATIVAMENTE AL CASO DI ACQUISTO DI IMMOBILE ABITATIVO IN COSTRUZIONE, SIA LA CORTE DI CASSAZIONE, SIA L’AGENZIA DELLE ENTRATE HANNO CHIARITO CHE SPETTA L’AGEVOLAZIONE “PRIMA CASA”, PURCHE’ NON SI TRATTI DI IMMOBILE ABITATIVO DI LUSSO. NELL’IPOTESI DI ACQUISTO DI IMMOBILE IN COSTRUZIONE, QUALORA SI PREVEDA DI TRASFERIRE LA RESIDENZA NEL COMUNE IN CUI SI TROVA L’IMMOBILE ACQUISTATO, OLTRE IL TERMINE TASSATIVO DEI 18 MESI DALLA DATA DELL’ACQUISTO, SI RITIENE OPPORTUNO PRESENTARE PREVENTIVAMENTE UN’ISTANZA DI INTERPELLO, ALL’AGENZIA DELLE ENTRATE, ESPONENDO IL CASO SPECIFICO. CON L’ORDINANZA DELLA CASSAZIONE CIVILE N.26604/2022 E’ STATO CHIARITO CHE LA RISPOSTA ALL’INTERPELLO HA EFFICACIA VINCOLANTE PER L’AMMINISTRAZIONE FINANZIARIA.

Con riferimento al caso di acquisto di immobile in costruzione, sia la giurisprudenza di legittimità, (sentenze Cassazione Civile n.7259/1995, n.8163/2002, n.18300/2004), sia l’Amministrazione Finanziaria (Circolare Agenzia delle Entrate n.38 del 12/08/2005) sono sulla stessa lunghezza d’onda, poiché hanno sancito l’applicabilità delle agevolazioni “prima casa”, purché l’immobile in corso di costruzione non presenti le caratteristiche di immobile di lusso. 

A corredo, si evidenzia la recente ordinanza n. 26604 del 09/09/2022, pronunciata dalla Cassazione Civile, sezione V, investita del giudizio di un contribuente, che aveva acquistato un immobile in corso di costruzione, nel cui atto di acquisto si era impegnato a trasferire la residenza entro i 18 mesi. Prima della scadenza del termine dei 18 mesi, previsti dalla legge, egli aveva inviato all’Agenzia delle Entrate, un’istanza di interpello, richiedendo un chiarimento, in merito alla decorrenza dei 18 mesi, trattandosi di un immobile in costruzione. In effetti, il termine dei 18 mesi, potrebbe intendersi decorrente dalla data del rogito di acquisto dell’immobile abitativo, oppure da un momento diverso.

L’Agenzia delle Entrate, in risposta all’interpello, ha chiarito che, in caso di acquisti “al rustico”, il termine dei 18 mesi per trasferire la residenza, decorre dall’ultimazione dei lavori.

Nel caso de quo, la variazione della residenza era avvenuta circa tre anni dopo il rogito di acquisto dell’immobile. Secondo la succitata ordinanza n.26604/2022 della Cassazione Civile, l’avviso emesso dall’Agenzia delle Entrate, per accertare la decadenza dal beneficio dell’agevolazione “prima casa”, per il mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi, è illegittimo, poiché la risposta all’interpello preventivo ha un’efficacia vincolante per l’Amministrazione Finanziaria, per il caso precedentemente espostole, per il quale aveva formulato apposita risposta.

In certi casi, è meglio prevenire che curare: nell’ipotesi di acquisto di un immobile in costruzione, qualora si preveda di trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, oltre il termine dei 18 mesi dalla data di acquisto, si ritiene opportuno presentare all’Agenzia delle Entrate, un’istanza di interpello, esponendo il caso specifico, con un congruo termine entro tale scadenza e conservare, tra gli atti/documenti pertinenti la costruzione dell’immobile, la risposta ricevuta, a propria tutela e difesa, al verificarsi di eventuali accertamenti futuri, da parte dell’Amministrazione Finanziaria. 

Dalla lettura del presente articolo, si evince che la materia dell’agevolazione “prima casa” è molto vasta e ricca di pronunce della Suprema Corte, oltre che essere stata oggetto di numerosi documenti di prassi emanati dall’Amministrazione Finanziaria.

Il contenzioso che può nascere con il fisco, anche dopo alcuni anni, dalla data di acquisto dell’immobile, è appena dietro l’angolo.

Avere il supporto del Notaio di fiducia, con la sua competenza professionale e pluriennale esperienza, sarà di sicuro suffragio, per le parti contraenti dell’atto di compravendita dell’immobile.