Abitazione Principale

Spesso, il concetto di abitazione principale viene confuso con quello di “prima casa”. Con il termine “prima casa”, ci si riferisce alle agevolazioni fiscali, cui ha diritto l’acquirente (o gli acquirenti), in materia di imposte indirette (imposta di registro/iva, imposta ipotecaria e catastale), che vengono calcolate in sede di rogito notarile di acquisto dell’immobile, mentre la definizione di “abitazione principale” riguarda le agevolazioni ai fini Irpef e ai fini Imu (ex Ici). Analisi sommaria delle caratteristiche con cui si distinguono –  Secondo un’ordinanza della Cassazione Civile, è irrilevante il dato formale della residenza anagrafica del contribuente in un certo Comune, per avere diritto alla detrazione per l’abitazione principale, ai fini Imu. L’onere probatorio potrà essere assolto dal contribuente, dimostrando l’effettivo utilizzo del bene immobile, fornendo le ricevute di pagamento delle spese condominiali, oppure la partecipazione alle assemblee condominiali, nonché le fatture inerenti alle utenze domestiche –  Con la sentenza della Corte Costituzionale n.209 del 12/09/2022, è stata dichiarata l’illegittimità della norma con la quale si verificava una disparità di trattamento, ai sensi dell’art. 3 della Costituzione, tra il possessore di un immobile, facente parte di un nucleo familiare, con residenza e dimora in due diversi immobili, siti nello stesso Comune e quello con un nucleo familiare, avente la residenza e la dimora in distinti immobili, siti in Comuni diversi. A tal fine, sono stati responsabilizzati i Comuni e le Autorità preposte, per effettuare i controlli necessari, con l’obiettivo di contrastare i tentativi di elusione da parte del contribuente. In conformità  a tali disposizioni, la Cassazione Civile si è pronunciata con una recente ordinanza, con la quale viene riconosciuto il beneficio di esenzione Imu ai coniugi e alle persone unite civilmente, qualora singolarmente abbiano fissato la residenza presso l’abitazione, per la quale viene richiesta l’agevolazione ai fini Imu –  Con una recente risoluzione l’Agenzia Entrate ha confermato la permanenza delle agevolazioni usufruite come prima casa, in caso di cessione della quota di proprietà dell’immobile, da un coniuge all’altro coniuge, in seguito ad accordi presi per la separazione o divorzio, qualora tale evento avvenga entro il quinquennio dall’acquisto dell’immobile – Il D.Lgs. n.209/2023, entrato in vigore con effetto dal 01/01/2024, ha modificato l’art. 2 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui redditi), che disciplina la materia della residenza in Italia, ai fini fiscali. Con l’entrata in vigore di tale norma, è stata attribuita una nuova formulazione al concetto di domicilio, quale luogo in cui sono situati gli affetti del contribuente”.  

Nel vivere quotidiano, succede frequentemente, di confondere la nozione di “prima casa”, con quella di “abitazione principale”. In realtà, si tratta di due concetti completamente diversi, nel comune linguaggio. La prima casa è l’immobile che viene comprato per primo, dal contribuente, cui possono seguire eventuali ulteriori acquisti, nel settore immobiliare; essa è situata nel Comune in cui il contribuente è residente, oppure nel Comune in cui svolge la propria attività lavorativa, mentre l’abitazione principale è quella in cui dimorano abitualmente il proprietario o i propri familiari; ragion per cui, quest’ultima assume la caratteristica di principale, rispetto ad eventuali ulteriori immobili di proprietà, in capo al medesimo soggetto.

Per gli eventuali immobili acquistati successivamente al primo, denominati “seconde case”, avendo già usufruito delle agevolazioni spettanti per la prima casa, sul primo immobile acquistato, non sarà più possibile accedere ai benefici riservati alla prima casa.

Più specificatamente, con “prima casa” viene identificato l’immobile che viene acquistato, ricorrendo alle agevolazioni previste, in materia di imposte indirette (imposta di registro/iva, imposta ipotecaria e catastale), che vengono calcolate in sede di rogito notarile di acquisto. Per quanto riguarda l’”abitazione principale”, il relativo proprietario gode di agevolazioni, ai fini Irpef e relative addizionale regionale e addizionale comunale all’Irpef, nonché ai fini Imu (imposta municipale unica), più comunemente ricordata come “ex Ici”.

Di seguito, a titolo di memoria, vengono riepilogati i requisiti per l’accesso alle agevolazioni previste per la “prima casa”:

1. l’acquirente deve essere una persona fisica;
2. l’immobile deve avere natura residenziale e non deve essere accatastato con le categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville), A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici); pertanto, non deve avere le caratteristiche con cui vengono identificati gli immobili c.d. “di lusso”, secondo i criteri individuati dal Decreto del 2/8/1969 del Ministero dei Lavori Pubblici; 
3. l’immobile deve essere situato nel territorio del Comune in cui l’acquirente risulta residente, alla data del rogito notarile di acquisto, oppure stabilisca la residenza in tale Comune, entro 18 mesi dall’acquisto;  a tal fine, si precisa che i benefici sono riservati non solo a chi è residente, in quel dato Comune, oppure acquisisca la residenza anagrafica, entro detto termine di 18 mesi, ma anche a chi lavori nel Comune in cui è situato l’immobile da acquistare con le agevolazioni “prima casa”, pur essendo residente in un Comune diverso;    
4. l’acquirente non deve essere proprietario, né titolare di altri diritti reali di godimento, quali l’usufrutto, l’uso e l’abitazione, in via esclusiva o in comunione con il coniuge, su un’altra casa, situata nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa;
5. l’acquirente non deve essere titolare, in via esclusiva, oppure con delle quote, quand’anche in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Dalla lettura dei punti su elencati, si evidenzia che le agevolazioni previste per la prima casa possono essere usufruite su un immobile, anche qualora si possieda già un altro immobile, situato in un Comune diverso, purché su tale primo immobile acquistato, non si sia già usufruito dei benefici, riservati alla c.d. “prima casa”

Passando alle agevolazioni riservate all’acquirente della prima casa, di seguito viene stilato un sommario riepilogo:

1. qualora il venditore dell’immobile sia una persona fisica, (oppure un’impresa che vende in regime di esenzione iva), l‘imposta di registro è calcolata nella misura del 2%, anziché con l’aliquota del 9%, quale tassazione prevista, in condizioni normali; In siffatta ipotesi, il valore catastale, quale base imponibile, su cui calcolare le imposte, viene determinato moltiplicando la rendita catastale, per un coefficiente par a 110, invece di quello ordinario, ossia 120; Anche per quanto riguarda le imposte sui mutui, in caso di acquisto prima casa, l’imposta sarà calcolata in misura ridotta, ossia pari allo 0,25% dell’importo erogato dalla banca mutuante;   
2. nel caso in cui il venditore sia un’impresa (con la compravendita assoggettata ad iva), l’iva da applicare all’acquisto è fissata nell’aliquota agevolata del 4%, anziché del 10%, normalmente praticata, in assenza di tale agevolazione.

Le succitate agevolazioni sono applicabili anche per l’acquisto delle pertinenze dell’abitazione acquistata come “prima casa”, qualora esse possano essere di servizio durevole e ad ornamento dell’abitazione, quand’anche il relativo acquisto venga effettuato con un rogito notarile separato.

Il beneficio spetterà limitatamente ad una sola pertinenza, accatastata specificatamente con ogni singola categoria catastale: quindi si potrà acquistare come pertinenza, singolarmente o cumulativamente, un’unità immobiliare classificata come segue:

• C/2, con la quale vengono identificati i magazzini e locali di deposito (cantine e soffitte)
• C/6, con cui vengono ricompresi i boxes o posti auto;
• C/7, cui confluiscono le tettoie.

Passando ora alla trattazione della materia riservata all’abitazione principale, il concetto ha avuto origine con l’introduzione, nell’ambito della fiscalità locale, dell’Imu, conosciuta anche come “ex Ici”.

Secondo il Decreto Monti (art.3, D.L. n.201 del 06/12/2011), “Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente… “.

A tal fine, si precisa che, ai sensi del Codice Civile, per familiari si intendono: il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

I requisiti soggettivi, che un contribuente deve avere, affinché il proprio immobile possa essere considerato abitazione principale, si possono così riassumere:

• il possesso/proprietà (o altro diritto reale di godimento quale, ad esempio, l’usufrutto, l’uso o l’abitazione);
• la residenza anagrafica;
• la dimora abituale, quale elemento che deve sussistere in modo continuativo, nel tempo.

Il possesso del requisito dell’abitazione principale dell’immobile consente di avere alcune agevolazioni, seguito riportate:

• esenzione dal pagamento dell’imu (in passato, era prevista un’analoga esenzione, dal pagamento della c.d. “Ici”, ossia l’imposta comunale sugli immobili);
• la possibilità di detrarre, nella misura del 19%, gli interessi passivi sui mutui ipotecari, stipulati per l’acquisto dell’abitazione, con degli importi massimi detraibili, secondo l’anno di stipula del rogito notarile;
• la rendita catastale, rivalutata del 5%, confluisce nel reddito complessivo, ai fini della determinazione di alcune esenzioni, ad esempio, per l’esenzione dal ticket su esami e medicinali, ma non è tassata ai fini Irpef e relative addizionale regionale e addizionale comunale all’Irpef;
• eventuali ulteriori agevolazioni previste da alcune Amministrazioni Comunali, ad esempio per la stipula di nuovi contratti relativi alle utenze domestiche (acqua, luce e gas);
• eventuali ulteriori agevolazioni previste per i tributi locali, da parte di alcune Amministrazioni Comunali, quale, ad esempio, la riduzione della tari al 50%, qualora l’occupante dell’immobile sia una singola persona.     

Riepilogando, i benefici previsti per l’abitazione principale possono essere goduti per gli immobili, per il cui acquisto non si è goduto dell’agevolazione previsa per la prima casa, ma in cui si dimora abitualmente. In effetti, la prima casa potrebbe non essere la propria abitazione principale e, in quanto tale, non scatterebbero le agevolazioni su elencate. 

SECONDO UN’ORDINANZA DELLA CASSAZIONE CIVILE, E’ IRRILEVANTE IL DATO FORMALE DELLA RESIDENZA ANAGRAFICA DEL CONTRIBUENTE IN UN CERTO COMUNE, PER AVERE DIRITTO ALLA DETRAZIONE PER L’ABITAZIONE PRINCIPALE, AI FINI IMU. L’ONERE PROBATORIO POTRA’ ESSERE ASSOLTO DAL CONTRIBUENTE, DIMOSTRANDO L’EFFETTIVO UTILIZZO DEL BENE IMMOBILE, FORNENDO LE RICEVUTE DI PAGAMENTO DELLE SPESE CONDOMINIALI, OPPURE LA PARTECIPAZIONE ALLE ASSEMBLEE CONDOMINIALI, NONCHE’ LE FATTURE INERENTI ALLE UTENZE DOMESTICHE. 

L’ordinanza n.20686 del 20/07/2021, emanata dalla Cassazione Civile, Sezione V, è una pronuncia da annotare ed utilizzare, al verificarsi dell’occorrenza, nel caso di un accertamento ai fini dei tributi locali, nel caso de quo, ai fini ex ICI (oggi Imu).

La Suprema Corte era stata investita del caso di un mancato riconoscimento dell’aliquota agevolata, con riferimento all’immobile di proprietà di un soggetto, presso il quale dimorava abitualmente, senza avervi trasferito la residenza anagrafica.

A seguire, l’iter procedimentale, fino alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio, che ribaltava il giudizio di primo grado. Il contribuente, ritenendo che non fosse stata esaminata tutta la documentazione probatoria prodotta nel giudizio, non si è arreso ed ha presentato ricorso in Cassazione. 

La Suprema Corte ha accolto le rimostranze evidenziate da parte del ricorrente, in quanto ha ritenuto che la Commissione Tributaria Regionale del Lazio non abbia valutato le prove documentali prodotte dal soggetto istante, al fine di determinare la sussistenza dei requisiti, per la concessione dell’agevolazione tributaria.

Con detta pronuncia, la Suprema Corte ha confermato l’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, secondo cui l’agevolazione prevista per l’immobile adibito ad abitazione principale, non può essere negata, per il diverso luogo indicato e la residenza anagrafica del contribuente, poiché prescinde dal dato formale della residenza, mentre riguarda un dato di fatto, ossia l’effettiva dimora del nucleo familiare del contribuente.

Inoltre, in contrasto con quanto asserito dai giudici di merito, con riferimento alla documentazione prodotta dal contribuente, a propria difesa, ha affermato che la prova può essere offerta, con qualsiasi strumento ritenuto idoneo allo scopo, secondo le regole generali. 

CON LA SENTENZA DELLA CORTE COSTITUZIONALE N.209 DEL 12/09/2022, E’ STATA DICHIARATA L’ILLEGITTIMITA’ DELLA NORMA CON LA QUALE SI VERIFICAVA UNA DISPARITA’ DI TRATTAMENTO, AI SENSI DELL’ART. 3 DELLA COSTITUZIONE, TRA IL POSSESSORE DI UN IMMOBILE, FACENTE PARTE DI UN NUCLEO FAMILIARE, CON RESIDENZA E DIMORA IN DUE DIVERSI IMMOBILI, SITI NELLO STESSO COMUNE E QUELLO CON UN NUCLEO FAMILIARE, AVENTE LA RESIDENZA E LA DIMORA IN DISTINTI IMMOBILI, SITI IN COMUNI DIVERSI. A TAL FINE, SONO STATI RESPONSABILIZZATI I COMUNI E LE AUTORITA’ PREPOSTE, PER EFFETTUARE I CONTROLLI NECESSARI, CON L’OBIETTIVO DI CONTRASTARE I TENTATIVI DI ELUSIONE DA PARTE DEL CONTRIBUENTE. IN CONFORMITA’ A TALI DISPOSIZIONI, LA CASSAZIONE CIVILE SI E’ PRONUNCIATA CON UNA RECENTE ORDINANZA, CON LA QUALE VIENE RICONOSCIUTO IL BENEFICIO DI ESENZIONE IMU AI CONIUGI E ALLE PERSONE UNITE CIVILMENTE, QUALORA SINGOLARMENTE ABBIANO FISSATO LA RESIDENZA PRESSO L’ABITAZIONE, PER LA QUALE VIENE RICHIESTA L’AGEVOLAZIONE AI FINI IMU.   

L’epocale, (a dir poco), sentenza della Corte Costituzionale n.209 del 12/09/2022 ha posto fine all’enorme contenzioso, venutosi a creare nel corso degli anni, poiché la Corte di Cassazione, con le proprie pronunce, escludeva la possibilità di applicare l’agevolazione, prevista per l’abitazione principale, nel caso in cui il possessore e il suo nucleo familiare non dimorino stabilmente e non abbiano la residenza anagrafica nello stesso immobile. In pratica, secondo tale orientamento dei giudici di legittimità, qualora due coniugi risiedessero in due Comuni diversi, nessun immobile poteva essere considerato abitazione principale (vedasi, fra tante, l’ordinanza della Cassazione Civile n.20130 del 24/09/2020).

La succitata sentenza della Corte Costituzionale è stata pronunciata, in seguito alla questione di legittimità costituzionale, dell’art.13, comma 2, D.L. 201/2011, nella parte in cui non prevede l’esenzione Imu per l’abitazione principale, utilizzata come dimora abituale del nucleo familiare, nel caso in cui, uno dei suoi componenti abbia la residenza anagrafica e dimori in un immobile sito in un altro Comune. Tale questione di legittimità costituzionale era stata sollevata con l’ordinanza della CTP di Napoli del 22/11/2021; secondo quest’ultima, la norma era in contrasto con l’articolo 3 della Costituzione, facendo scaturire una disparità di trattamento tra il possessore dell’immobile, componente di un nucleo familiare, avente residenza anagrafica e dimora abituale in due diversi immobili, nell’ambito dello stesso Comune e quello con un nucleo familiare, residente e con dimora abituale in distinti immobili, siti in Comuni diversi.    

Altresì, la Corte Costituzionale ha precisato che le dichiarazioni di legittimità costituzionale non intendono determinare situazioni in cui le c.d. “seconde case” delle coppie unite in matrimonio o in un’unione civile, possano beneficiare di una doppia agevolazione. A tal fine, i Comuni e le Autorità preposte vengono investiti delle funzioni di adeguati controlli al riguardo, al fine di scoraggiare eventuali elusioni d’imposta da parte del contribuente.

In linea con il suddetto orientamento costituzionale di legittimità, la Corte di Cassazione Civile, Sezione/Collegio 5, con la recentissima ordinanza n.19684 del 17/07/2024, si è pronunciata in merito ad un caso di cui è stata investita, inerente all’esenzione dell’Imu dell’abitazione principale. Con la succitata ordinanza, la Suprema Corte ha sancito che, nel caso in cui i coniugi o le persone unite civilmente, abbiano fissato la residenza anagrafica e la dimora abituale in luoghi diversi, entrambi hanno titolo per usufruire dell’esenzione dell’Imu, purché la residenza anagrafica di ciascuno dei due, sia fissata presso le rispettive abitazioni, per le quali il beneficio dell’esenzione viene richiesto. Nello specifico, in detta pronuncia, la Suprema Corte analizza le ipotesi in cui le persone legate da un rapporto di coniugio o di unione civile, che vivono in abitazioni diverse, per specifiche esigenze, richiedano entrambi l’esenzione dall’imu.

CON UNA RECENTE RISOLUZIONE L’AGENZIA DELLE ENTRATE HA CONFERMATO LA PERMANENZA DELLE AGEVOLAZIONI USUFRUITE COME PRIMA CASA, IN CASO DI CESSIONE DELLA QUOTA DI PROPRIETA’ DELL’IMMOBILE, DA UN CONIUGE, ALL’ALTRO CONIUGE, IN SEGUITO AD ACCORDI PRESI PER LA SEPARAZIONE O DIVORZIO, QUALORA TALE EVENTO AVVENGA ENTRO IL QUINQUENNIO DALL’ACQUISTO.

Come trattato più sopra, l’acquisto dell’immobile con i benefici della prima casa è agevolato ai fini delle imposte indirette, tra cui l’imposta di registro, calcolata nella misura del 2%, anziché con l’aliquota ordinaria del 9%. Tuttavia, il D.P.R. 131/86 prevede la decadenza dei benefici usufruiti per l’acquisto della prima casa, qualora l’immobile venga ceduto, entro il quinquennio, dalla data del rogito notarile di acquisto, con l’applicazione di una sanzione pari al 30% dell’imposta.

Già con la Circolare n.27/2012 l’Agenzia delle Entrate aveva chiarito che il regime di favore possa essere applicato, anche al fine di escludere la decadenza delle agevolazioni “prima casa”, di cui si è usufruito in sede di acquisto dell’immobile, nel caso in cui, in ottemperanza ad un obbligo assunto in sede di separazione o divorzio, uno dei coniugi ceda la propria quota dell’immobile, all’altro coniuge, prima del compimento del quinquennio. Ciò, indipendentemente dal fatto che il coniuge cedente la quota, intenda o meno, acquistare un’altra abitazione. Recentemente, con la Risoluzione n.80 del 09/09/2019, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che i summenzionati benefici si mantengono anche nel caso in cui la “prima casa” venga venduta a soggetti terzi, a prescindere dall’eventuale riacquisto da parte dei singoli coniugi, di una nuova abitazione (quale loro nuova, singola prima casa), entro il termine di un anno, dalla relativa vendita.

IL D.LGS. 209/2023, ENTRATO IN VIGORE CON EFFETTO DAL 01/01/2024, HA MODIFICATO L’ART.2 DEL TUIR (TESTO UNICO DELLE IMPOSTE SUI REDDITI), CHE DISCIPLINA LA MATERIA DELLA RESIDENZA IN ITALIA, AI FINI FISCALI. CON L’ENTRATA IN VIGORE DI TALE NORMA, E’ STATA ATTRIBUITA UNA NUOVA FORMULAZIONE AL CONCETTO DI DOMICILIO, QUALE LUOGO IN CUI SONO SITUATI GLI AFFETTI DEL CONTRIBUENTE.

Con il D.Lgs. n.209/2023 è stato modificato l’art.2, comma 2, del TUIR (D.P.R. 917/86 – Testo Unico delle Imposte sui redditi); per effetto di tale modifica, sono cambiati i criteri per determinare la residenza fiscale delle persone fisiche, con effetto dal 01/01/2024.

Si ricorda che, fino al 31/12/2023, secondo il previgente art.2 del TUIR, erano considerate residenti in Italia le persone fisiche che, per la maggior parte del periodo d’imposta (ossia 183 giorni in un anno, oppure 184 giorni in caso di anno bisestile), avevano le seguenti caratteristiche, tra loro alternative:

• erano iscritte nel registro anagrafico della popolazione residente (requisito di natura formale);
• avevano il proprio domicilio nello Stato Italiano (criterio di natura fattuale);
• erano residenti nel territorio dello Stato Italiano (criterio di natura fattuale).

Con l’entrata in vigore nel nostro ordinamento della norma succitata, con effetto dal 01/01/2024, il Legislatore ha previsto tre importanti novità, rispetto al passato. 

In sostanza:

• viene formulata una nuova definizione/concetto di “domicilio”;
• viene introdotto un nuovo criterio, ossia quello della presenza sul territorio;
• la residenza anagrafica non ha più la valenza prevista precedentemente, in quanto rappresenta solo più una presunzione relativa.

Con l’entrata in vigore della succitata norma, dal 01/01/2024 una persona fisica è considerata residente nel territorio dello Stato Italiano, qualora per la maggior parte del periodo d’imposta, (come su trattato, contando anche le frazioni di giorni):

• ha stabilito la propria residenza anagrafica nel territorio dello Stato Italiano;
• ha il proprio domicilio nello Stato Italiano. Al fine di sciogliere i dubbi, relativi all’esatta definizione di domicilio, il Legislatore lo definisce come “il luogo in cui si sviluppano, in via principale, le relazioni personali e familiari della persona”. Ergo, il domicilio coincide con il luogo in cui sono localizzati gli affetti del contribuente. Inevitabilmente, ciò comporterà, per l’Amministrazione Finanziaria, degli impegni ulteriori, in materia di accertamento, poiché le relazioni affettive sono fluide e intangibili, non sempre riscontrabili;
• è presente nel territorio dello Stato Italiano; ne consegue, che la mera presenza nello Stato Italiano, per la maggior parte del periodo d’imposta, a prescindere dalla effettiva residenza, determina lo status di residente.

Dopo un’attenta lettura del presente articolo, emerge chiaramente la necessità di affidarsi al proprio Notaio di fiducia, affinché, da un attento esame della situazione personale del cliente e dei propri familiari, possano essere applicati tutti i benefici e le agevolazioni previste dalla legislazione vigente, alla data della stipula del rogito notarile, evitando così di incorrere in errori che possono comportare delle sanzioni ed interessi, talora anche di una certa importanza.