POLIZZA DECENNALE POSTUMA

Con il D.Lgs. 122/2005 è stato introdotto l’obbligo, per il costruttore, in sede di stipula del contratto preliminare, di contrarre e consegnare all’acquirente una fideiussione, di importo pari alle somme già riscosse, nonché a quelle eventuali da riscuotere successivamente. Tale norma prevede l’ulteriore obbligo, per il costruttore, di stipulare una polizza assicurativa indennitaria decennale postuma, da consegnare all’acquirente, all’atto del rogito di effettivo trasferimento di proprietà dell’immobile, a pena di nullità, che può essere eccepita solo dall’acquirente, per eventuali danni materiali e diretti all’immobile, che siano emersi successivamente alla stipula del rogito di vendita – Con l’entrata in vigore nel nostro ordinamento, del D.Lgs. n.14/2019, è stato introdotto l’obbligo di stipulare il contratto preliminare, con atto pubblico, oppure con scrittura privata autenticata dal Notaio, a tutela degli acquirenti degli immobili da costruire, in qualità di persone fisiche, modificando così la disciplina previgente dettata dal D.Lgs. n.122/2005. Il D.Lgs. n.14/2019, entrato in vigore il 16/03/2019, deve essere applicato per tutti i contratti aventi ad oggetto degli immobili da costruire, il cui titolo edilizio sia richiesto, oppure sia presentato, in data successiva alla data di entrata in vigore del medesimo. Esame sommario delle norme ivi contenute – Con due distinti decreti emanati nel 2022 (Decreto Ministero Giustizia n.125/2022 e Decreto Ministero dello Sviluppo Economico n.154/2022), sono stati introdotti i modelli standard da adottare per la fideiussione e per la polizza assicurativa decennale postuma –  Il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato un’esaustiva trattazione sull’argomento, dal titolo “Il modello standard di decennale postuma – Primo commento al Decreto 20 luglio 2022, n.154”. Esame di alcuni passaggi, tra cui il ruolo rivestito dal Notaio, nell’ambito della normativa di riferimento – Secondo il medesimo documento emanato dal Consiglio Nazionale del Notariato, la polizza decennale postuma è obbligatoria anche nei casi di ristrutturazione edilizia pesante, mentre sono esclusi gli interventi edilizi di ristrutturazione leggera, oppure gli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria – Con una recentissima sentenza della Cassazione Civile, è stato ribaltato il giudizio della Corte di Appello di Torino, sancendo che la polizza decennale postuma è una polizza per conto altrui o per conto di chi spetta, ai sensi dell’art. 1891 c.c. e non è, quindi, una polizza di responsabilità civile. Con detta pronuncia, la prima ad essere emanata in questo specifico ambito, viene riconosciuto all’acquirente il ruolo primario tutelato dalla polizza, avente il pieno diritto di richiedere il risarcimento assicurativo, al verificarsi di danni contemplati dalla polizza medesima. Qualora, invece, fosse trattata quale polizza di responsabilità civile, solamente il costruttore sarebbe legittimato a richiedere il risarcimento assicurativo alla Compagnia di Assicurazioni, per i danni subiti dall’acquirente. Tale primo orientamento della giurisprudenza di legittimità costituisce un primo passo importante, al fine di garantire all’acquirente i propri diritti, che potrà far valere in sede di mediazione civile, trattandosi di materia obbligatoria, di cui all’art. 5 del D.Lgs.n.28/2010, quale condizione di procedibilità in giudizio, in caso di inadempimento, parziale o totale, da parte della Compagnia di Assicurazioni.

Con l’introduzione del D.Lgs. n.122/2005 nel nostro ordinamento, si è assistito ad una particolare focalizzazione, da parte del Legislatore, nell’emanare norme specifiche, a tutela degli acquirenti (o promissari acquirenti) di immobili da costruire, in qualità di persone fisiche.

Per brevità, non essendo sufficiente la lettura del presente articolo, per avere la piena contezza della portata della succitata norma, di seguito saranno trattati gli aspetti salienti.

Essa si è rivelata foriera di ulteriori interventi del Legislatore, con modifiche e integrazioni, nonché con pronunce giurisprudenziali, di merito e di legittimità, emanate nel corso degli anni, fino ai giorni nostri, senz’altro da consultare, prima di approcciarsi all’acquisto di un immobile da costruire.

Secondo quanto previsto dall’art. 2 del D.Lgs. n.122/2005, antecedentemente o contestualmente alla stipula del contratto preliminare di compravendita di un immobile da costruire (oppure di un’altra tipologia contrattuale, ad esempio, una promessa di acquisto, avente come finalità il successivo trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire), il costruttore è obbligato a fornire all’acquirente, una fideiussione, rilasciata da parte di una banca o di una Compagnia di assicurazioni. Essa deve essere contratta, da parte del costruttore, di un importo corrispondente alle somme che quest’ultimo ha riscosso, oltre a quelle che, secondo le condizioni contrattualizzate, deve ancora riscuotere dall’acquirente, prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Nel caso in cui il preliminare preveda il versamento di acconti, a stato di avanzamento dei lavori, come è ricorrente nella prassi del settore immobiliare, la fideiussione può essere rilasciata anche per un’obbligazione futura, con la previsione, in tal caso, di un rilascio a contenuto progressivo.

Essa è efficace dalla data della stipula del contratto preliminare, fino al giorno in cui il fideiussore, quale garante, riceve dal costruttore la copia dell’atto di trasferimento della proprietà vale a dire, il rogito notarile di vendita, (o di assegnazione di immobile, nel caso si tratti di cooperativa), in cui siano riportati, a cura del Notaio, gli estremi identificativi della polizza indennitaria decennale postuma. 

In caso di mancata consegna della fideiussione, da parte del costruttore, all’acquirente, all’atto della stipula del preliminare, il contratto potrà ritenersi nullo; la nullità potrà essere eccepita esclusivamente dall’acquirente.

Tuttavia, con la recente ordinanza n.19510 del 18/09/2020 la Cassazione Civile, Sez. II ha sancito che, in caso di consegna tardiva della fideiussione, ossia dopo la stipula del contratto preliminare di vendita, è necessario verificare se l’immobile sia stato ultimato e se sia agibile, poiché la richiesta di nullità del contratto, da far valere esclusivamente da parte dell’acquirente, costituirebbe abuso del diritto di quest’ultimo, in quanto viene meno l’esigenza della tutela del soggetto debole, che non si trova più in posizione di pericolo.      

Oltre alla consegna della fideiussione, secondo quanto disposto dall’art.4 del D.Lgs. n.122/2005, sul costruttore grava anche l’obbligo di contrarre una polizza indennitaria decennale postuma, a favore dell’acquirente; essa deve coprire i danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, che il costruttore sia tenuto a risarcire, ai sensi dell’art.1669 del c.c., derivanti da rovina totale o parziale, oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione e, comunque, che si siano manifestati successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

La mancata consegna della polizza indennitaria decennale postuma da parte del costruttore all’acquirente rende nullo il rogito di compravendita: tale nullità deve essere eccepita esclusivamente dall’acquirente. In caso di inadempimento da parte del costruttore, cui sia stata comunicata dall’acquirente la volontà di recedere dal contratto, in conseguenza a tale violazione, quest’ultimo ha il diritto di escutere la fideiussione e di ottenere il rimborso di tutte le somme versate al costruttore, ivi compresi gli interessi legali maturati sulle medesime. 

Particolare non trascurabile: la legge prevede che l’acquirente non possa rinunciare a tale tutela e, quindi, ogni clausola inserita, in contrasto alle disposizioni legislative, deve considerarsi nulla, come non apposta.

Sia per la fideiussione, sia per la polizza indennitaria decennale postuma, il succitato D.Lgs. n.122/2005 aveva previsto espressamente l’introduzione di un modello standard, entro 90 giorni, da adottare per le medesime.

Tali modelli standard hanno visto la luce ben oltre i 90 giorni, (dal 1° settembre 2021), previsti dal Legislatore e, precisamente, nel corso dell’anno 2022, come sarà trattato più avanti, con la redazione del presente articolo.   

CON L’ENTRATA IN VIGORE, NEL NOSTRO ORDINAMENTO, DEL D.LGS. N.14/2019, E’ STATO INTRODOTTO L’OBBLIGO DI STIPULARE IL CONTRATTO PRELIMINARE, CON ATTO PUBBLICO, OPPURE CON SCRITTURA PRIVATA AUTENTICATA DAL NOTAIO, A TUTELA DEGLI ACQUIRENTI DEGLI IMMOBILI DA COSTRUIRE, IN QUALITA’ DI PERSONE FISICHE, MODIFICANDO COSI’ LA DISCIPLINA PREVIGENTE, DETTATA DAL D.LGS. N.122/2005. IL D.LGS. N.14/2019, ENTRATO IN VIGORE IL 16/03/2019, DEVE ESSERE APPLICATO PER TUTTI I CONTRATTI AVENTI AD OGGETTO DEGLI IMMOBILI DA COSTRUIRE, IL CUI TITOLO EDILIZIO SIA RICHIESTO, OPPURE SIA PRESENTATO, IN DATA SUCCESSIVA ALLA DATA DI ENTRATA IN VIGORE DEL MEDESIMO.

Con l’introduzione nel nostro ordinamento del D.Lgs. n.14/2019, l’intento del Legislatore ha sicuramente tracciato un netto e significativo “cambio di rotta”, a dir poco, “epocale”, rispetto al passato, con l’obiettivo di tutelare maggiormente la persona fisica, acquirente di un immobile da costruire, da eventuali perdite, cui possa incorrere, per vizi e danni derivanti all’immobile costruito, nonché a quelli conseguenti alla crisi d’impresa del costruttore.

In base alla nuova disciplina, per gli immobili da costruire, per i quali sia stato richiesto, oppure sia stato rilasciato il provvedimento di abilitazione alla costruzione, a far data dal 16/03/2019, sono state apportate le seguenti modifiche/integrazioni, alla previgente disciplina, dettata dal D.Lgs. n.122/2005:

• obbligo di stipula del contratto preliminare per atto pubblico, oppure con scrittura privata autenticata dal Notaio, soggette alla trascrizione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari; 
• nel contratto preliminare, per gli edifici costruiti in base ad un titolo abilitativo edilizio, richiesto o presentato dal 16/03/2019, è necessario indicare gli estremi della fideiussione e l’attestazione della conformità del medesimo al modello ministeriale;    
• l’efficacia della fideiussione termina soltanto al momento in cui il fideiussore (garante) riceve la copia dell’atto di trasferimento della proprietà dal costruttore, nel quale sia indicata la menzione della consegna della polizza indennitaria decennale postuma, i cui estremi identificativi devono essere riportati a cura del Notaio, nell’atto medesimo;
• sia la fideiussione, sia la polizza decennale postuma devono essere redatte, secondo i modelli standard che, all’epoca dell’entrata in vigore del D.Lgs. n.14/2019, non erano ancora stati emanati.   

Entrando nello specifico, con detta norma è stato chiarito che, qualora si verifichi una situazione di crisi d’impresa del costruttore, prevista dall’art.3, c.2, del D.Lgs. n.122/2005, oppure in caso di inadempimento dell’obbligo assicurativo, la fideiussione è escutibile, senza ricorrere ad una preventiva escussione dell’obbligato principale.

Con riferimento al succitato al succitato art.3, c.2, del D.Lgs.n.122/2005, si riporta quanto recita detta norma:

“La situazione di crisi si intende verificata in una delle seguenti date:

a) di trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto;

b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;

c) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;

d) di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria”.

L’intervenuta modifica legislativa, per effetto del D.Lgs. n.14/2019, rappresenta un passaggio molto importante, poiché la garanzia costituita dalla fideiussione non è più circoscritta, come accadeva originariamente, al verificarsi di una situazione di crisi d’impresa di costruzioni edili, bensì viene estesa anche alla casistica della mancata consegna della polizza indennitaria decennale postuma, da parte del costruttore, all’acquirente, contestualmente alla stipula dell’atto di trasferimento di proprietà dell’immobile.

A titolo di suffragio, si evidenzia la previsione del Legislatore secondo cui, nelle more dell’emanazione dei decreti ministeriali, contenenti i modelli standard della fideiussione e della polizza decennale postuma, i rispettivi contenuti delle medesime fossero determinati dalle parti contraenti, nel rispetto di quanto previsto dall’art.3 del D.Lgs. n.122/2005, così’ come modificato dal D.Lgs. n.14/2019.  

Concretamente, il D.Lgs. n.14/2019 ha implementato quanto era già previsto dall’art.1669 c.c., con cui viene attribuita la responsabilità all’appaltatore, per dieci anni dal compimento dell’opera, qualora essa subisca una rovina, parziale o totale, oppure presenti evidente pericolo di rovina o gravi difetti, per vizio del suolo o per difetto della costruzione. La denuncia deve essere effettuata entro un anno dalla scoperta del vizio/danno e il diritto al risarcimento assicurativo si prescrive entro un anno dalla denuncia.

Per quanto concerne la definizione di “gravi difetti” della costruzione, disciplinati dall’art.1669 c.c., la Suprema Corte si è espressa con più pronunce (sentenza n.8140/2004; sentenza n.11740/2003; sentenza n.81/2000), statuendo che essi non si riferiscono necessariamente a dei vizi inerenti alla staticità dell’edificio, bensì possono riguardare anche fattori secondari ed accessori, quali, ad esempio, i rivestimenti, gli infissi, le impermeabilizzazioni. Tuttavia, per essere considerati “gravi difetti”, essi devono compromettere il funzionamento complessivo della costruzione, oppure procurare un danno significativo alla funzione economica dell’opera, oppure ancora, causare una sensibile riduzione della normale possibilità di godere dell’immobile (vedasi le seguenti pronunce, sia pure datate: sentenze Cassazione Civile n.1154/2002, n.1393/1998, n.7992/1997). 

Ne consegue, che sono stati implementati, nell’ambito di quanto disciplinato dall’art.1669 c.c., i gravi difetti pertinenti, ad esempio, i seguenti interventi: l’inefficienza di un impianto idrico, l’impianto centralizzato di riscaldamento, il disfacimento dell’intonaco esterno dell’edificio, la pavimentazione interna ed esterna, l’umidità nelle murature e i conseguenti problemi derivanti da una non conforme impermeabilizzazione, le infiltrazioni d’acqua. 

CON DUE DISTINTI DECRETI EMANATI NEL 2022 (DECRETO MINISTERO GIUSTIZIA N.125/2022 E DECRETO MINISTERO DELLO SVILUPPO ECONOMICO N.154/2022), SONO STATI INTRODOTTI I MODELLI STANDARD DA ADOTTARE PER LA FIDEIUSSIONE E PER LA POLIZZA ASSICURATIVA DECENNALE POSTUMA.

Con il Decreto del Ministero della Giustizia n.125/2022 è stato introdotto il modello standard della fideiussione da utilizzare, a decorrere dall’entrata in vigore di detta norma, ossia dal 23/09/2022.

Quasi in concomitanza, con il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico n.154/2022, è stato introdotto il modello standard per la polizza indennitaria decennale postuma, da utilizzare a decorrere dal 05/11/2022.

Per effetto delle su trattate disposizioni legislative, in sede di stipula del rogito notarile di compravendita di immobile da costruire, si potranno avere le seguenti ipotesi:

1. per gli immobili, il cui provvedimento abilitativo alla costruzione sia stato presentato prima del 16/03/2019, occorre applicare la normativa previgente, priva delle modifiche intervenute per effetto del D.Lgs. n.14/2019, ergo le polizze decennali postume non devono essere adeguate al modello standard previsto con il D.M. n.154/2022;
2.  per gli immobili, il cui titolo abilitativo alla costruzione sia stato presentato dopo il 16/03/2019, ma sia stato rilasciato prima del 05/11/2022, si applicano le modifiche intervenute ad opera del D.Lgs. n.14/2019, ma per le polizze decennali postume non dovrà essere utilizzato il modello standard, istituito con il D.M. n.154/2022;
3. per gli immobili, il cui titolo abilitativo alla costruzione sia stato presentato dopo il 16/03/2019 e sia stato rilasciato dopo il 05/11/2022, si applicano le norme modificate ad opera del D.Lgs. n.14/2019 e le polizze decennali postume dovranno essere contratte in base al modello standard, previsto dal D.M. n. 154/2022.        

A seguire, con l’intervenuta L.n.14 del 24/02/202023, è stato chiarito che, le disposizioni previste dal D.M. n. 154/2022 non devono essere applicate agli immobili per i quali il titolo edilizio abilitativo sia stato rilasciato prima dell’entrata in vigore del medesimo Decreto Ministeriale, ossia prima del 05/11/2022.

IL CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO HA PUBBLICATO UN’ESAUSTIVA TRATTAZIONE SULL’ARGOMENTO, DAL TITOLO “IL MODELLO STANDARD DI DECENNALE POSTUMA – PRIMO COMMENTO AL DECRETO 20 LUGLIO, N.154”. ESAME DI ALCUNI PASSAGGI, TRA CUI IL RUOLO RIVESTITO DAL NOTAIO, NELL’AMBITO DELLA NORMATIVA DI RIFERIMENTO.

Nell’elaborato pubblicato dal Consiglio Nazionale del Notariato, inerente al contenuto del modello standard della polizza decennale postuma, introdotto con il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico n.154/2022, per le polizze contratte a far data dal 05/11/2022, vengono illustrati dei punti fermi, delle casistiche specifiche, da leggere attentamente, al fine di sciogliere i dubbi che, inevitabilmente possono presentarsi, con l’approssimarsi della stipula del rogito notarile di vendita.  

Viene chiarito che “La prescritta disciplina di dettaglio’ si applica alle sole polizze stipulate successivamente alla data di entrata in vigore del Decreto in commento, quindi a quelle emesse a partire dal 5 novembre 2022. Non si applica invece alle polizze emesse anteriormente a tale data, ferma la facoltà del contraente di chiedere a sue spese l’adeguamento della polizza al modello”.

Altresì, si richiama l’attenzione del lettore sulla precisazione che “Il Costruttore che abbia già stipulato una postuma e che non intenda avvalersi della facoltà di richiederne l’adeguamento, non sarà considerato inadempiente nei confronti dell’acquirente in ordine all’obbligo di consegna della postuma (art.4 del D.Lgs., 20 giugno 2005, n.122).

“L’acquirente a sua volta, in tal caso, non soltanto non potrà pretendere l’adeguamento della polizza postuma già stipulata, ma non potrà neppure recedere dal contratto ed escutere la fideiussione (art.4, comma 1-ter, D.Lgs., 20 giugno 2005, n.122).

In sede di stipula, se la polizza è anteriore al 5 novembre 2022, quindi non adeguata al modello standard, può essere opportuno (sebbene assolutamente non necessario) inserire in atto la dichiarazione del contraente di non voler richiedere l’adeguamento a sue spese della polizza postuma”.

(vedasi pagg. 1) e 2) del sottostante link internet)

https://notariato.it/wp-content/uploads/Segnalazione_POSTUMA_15NOV22.pdf

Per quanto riguarda il periodo di validità della polizza postuma, al punto 7) del medesimo elaborato, avente quale titolo “Termine di efficacia”, il Consiglio Nazionale del Notariato chiarisce quanto segue:

“La polizza ha effetto dalle ore ventiquattro dalla data di ultimazione dei lavori risultante dalla relativa denuncia di fine lavori depositata in Comune – non rilevando, a tal fine, né la data di presentazione dell’accatastamento né la data di fine lavori risultante dal Docfa – e ha termine alla data di scadenza stabilita in polizza, non oltre comunque dieci anni dalla data di ultimazione dei lavori. Dopo tale scadenza l’obbligo della società cessa automaticamente.

Il termine decennale di efficacia, in caso di fabbricato costituito da più unità abitative, decorre dalla fine lavori della prima unità terminata, in quanto a tale data si presume comunque avvenuto il completamento sostanziale del fabbricato, mentre per l’immobile al rustico dovrà avere effetto dal collaudo statico”.

Vedasi pag. 6) del sottostante link internet

https://notariato.it/wp-content/uploads/Segnalazione_POSTUMA_15NOV22.pdf

Di particolare rilievo, sono i passaggi inerenti al ruolo rivestito dal Notaio, inerentemente la polizza decennale postuma, con i quali il Consiglio Nazionale del Notariato ha fornito un esaustivo dettaglio delle azioni cui deve ottemperare il professionista, nonché di quelle per le quali deve astenersi.

Vedasi le pagine 7) e 8) del sotto riportato link internet.

https://notariato.it/wp-content/uploads/Segnalazione_POSTUMA_15NOV22.pdf

SECONDO IL MEDESIMO DOCUMENTO EMANATO DAL CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO, LA POLIZZA DECENNALE POSTUMA E’ OBBLIGATORIA ANCHE NEI CASI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA PESANTE, MENTRE SONO ESCLUSI GLI INTERVENTI EDILIZI DI RISTRUTTURAZIONE LEGGERA, OPPURE GLI INTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA O STRAORDINARIA.

Fino all’entrata in vigore del D.M. n.154/2022, erano numerosi i dubbi interpretativi, in merito all’applicazione della normativa sugli immobili da costruire, su un edificio già esistente.   

Tuttavia, consapevole del fatto che, anche gli immobili da ristrutturare necessitino della tutela dell’acquirente, quale parte debole del contratto, già all’epoca dell’introduzione nel nostro ordinamento del D.Lgs. n.122/2005, il Consiglio Nazionale del Notariato aveva pubblicato lo Studio n.5813/C del 23/07/2005, con il quale aveva espresso la propria opinione, secondo cui la disciplina di tutela degli acquirenti di immobili da costruire si applica anche ai fabbricati oggetto di ristrutturazione “maggiore”, vale a dire quelli aventi oggetto interventi edilizi complessi, che incidono sugli elementi strutturali dell’edificio, tali da determinare una vera e propria trasformazione dell’edificio preesistente.

Anche in ambito giurisprudenziale, la Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, pronunciando la sentenza n.7756 del 27/03/2017, ha statuito che l’art. 1669 c.c. in presenza di tutte le altre condizioni necessarie, è applicabile anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, generalmente, agli interventi di manutenzione o di modificazione di lunga durata, su edifici preesistenti, che rovinino o comportino evidente pericolo di rovina, oppure gravi difetti che incidano sul godimento e sul normale utilizzo dell’immobile, secondo la sua destinazione. 

Secondo il documento elaborato dal Consiglio Nazionale del Notariato, in merito al D.M. n.154/2022 succitato, disciplinante le regole previste per il modello standard della polizza decennale postuma, conformemente all’orientamento della giurisprudenza di legittimità, si esclude la rilevanza per gli interventi di “ristrutturazione leggera”, non potendosi realizzare, in tali interventi edilizi, un immobile diverso, rispetto a quello preesistente. In tale fattispecie, il numero delle unità immobiliari resta invariato, né viene modificato il volume, la sagoma o le superfici.

Peraltro, il richiamo alla “ristrutturazione integrale”, (disciplinata dall’art.3 del D.P.R. n.380/2001), conferma l’esclusione di tutti gli interventi che abbiano la caratteristica del “conservativo”, vale a dire che sono escluse dalla disciplina de quo, oltre alle ristrutturazioni leggere, anche gli interventi di “manutenzione ordinaria” e di “manutenzione straordinaria”.   

Per completezza, si riporta quanto estrapolato dalla pagina 5) del succitato elaborato pubblicato dal Consiglio Nazionale del Notariato, in merito agli interventi edilizi di “ristrutturazione pesante”, da sottoporre anch’essi alla disciplina della polizza postuma decennale:

“Dovrebbero essere rilevanti invece, tutti quegli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, con interventi che incidono sul carico urbanistico e che portano a un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente con aumento delle unità immobiliari, sagoma, prospetti e superfici. Quindi dovrebbero rientrare nel perimetro della disciplina sugli immobili da costruire tutti gli  interventi edilizi su immobili preesistenti che configurino:

– fattispecie di demolizione/ricostruzione;

– interventi di ripristino di edifici o parti di essi, attraverso la loro ricostruzione;

– interventi di sopraelevazione e ampliamento (anche all’interno della sagoma);

– interventi di ristrutturazione conservativa “pesante”, di cui all’art.10 lett. c) TUE, in presenza di aumento della volumetria”.

A titolo di corredo del presente articolo, si invita il lettore a prendere visione del manuale datato 2 novembre 2022, pubblicato sul sito web dell’ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili), dal titolo “Tutela acquirenti immobili da costruire – Il modello standard di Polizza postuma decennale – Analisi dei contenuti”, dal cui esame potrà trarre le nozioni e le informazioni necessarie, a tutela dei propri diritti, sia in qualità di costruttore, sia in qualità di acquirente.

https://anceverona.it/wp-content/uploads/2022/11/2022.11.02-Modello-standard-postuma-Nota-ANCE.pdf

CON UNA RECENTISSIMA SENTENZA DELLA CASSAZIONE CIVILE, E’ STATO RIBALTATO IL GIUDIZIO DELLA CORTE DI APPELLO DI TORINO, SANCENDO CHE LA POLIZZA DECENNALE POSTUMA E’ UNA POLIZZA PER CONTO ALTRUI O PER CONTO DI CHI SPETTA, AI SENSI DELL’ART.1891 C.C. E NON E’, QUINDI, UNA POLIZZA DI RESPONSABILITA’ CIVILE. CON DETTA PRONUNCIA, LA PRIMA AD ESSERE EMANATA IN QUESTO SPECIFICO AMBITO, VIENE RICONOSCIUTO ALL’ACQUIRENTE IL RUOLO PRIMARIO TUTELATO DALLA POLIZZA, AVENTE IL PIENO DIRITTO DI RICHIEDERE IL RISARCIMENTO ASSICURATIVO, AL VERIFICARSI DI DANNI CONTEMPLATI DALLA POLIZZA MEDESIMA. QUALORA, INVECE, FOSSE TRATTATA QUALE POLIZZA DI RESPONSABILITA’ CIVILE, SOLAMENTE IL COSTRUTTORE SAREBBE LEGITTIMATO A RICHIEDERE IL RISARCIMENTO ASSICURATIVO ALLA COMPAGNIA DI ASSICURAZIONI, PER I DANNI SUBITI DALL’ACQUIRENTE. TALE PRIMO ORIENTAMENTO DELLA GIURISPRUDENZA DI LEGITTIMITA’ COSTITUISCE UN PRIMO PASSO IMPORTANTE, AL FINE DI GARANTIRE ALL’ACQUIRENTE I PROPRI DIRITTI, CHE POTRA’ FAR VALERE IN SEDE DI MEDIAZIONE CIVILE, TRATTANDOSI DI MATERIA OBBLIGATORIA, DI CUI ALL’ART.5 DEL D.LGS. N.28/2010, QUALE CONDIZIONE DI PROCEDIBILITA’ IN GIUDIZIO, IN CASO DI INADEMPIMENTO, PARZIALE O TOTALE, DA PARTE DELLA COMPAGNIA DI ASSICURAZIONI.

La sentenza n.1909 del 27/01/2025 pronunciata dalla Cassazione Civile, Sez. III è sicuramente da annotare e ricordare, da parte dell’acquirente, nel caso in cui abbia acquistato un immobile da costruire, con titolo abilitativo alla costruzione rilasciato dopo il 5 novembre 2022,  – quale data di entrata in vigore del Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico n.154/2022, – con il quale è stato introdotto il modello standard, per la stipula della polizza decennale postuma, da parte del costruttore, con una Compagnia di Assicurazioni.

La Suprema Corte, nella trattazione del caso di cui è stata investita, esaminato il contenuto della polizza contratta da parte del costruttore, si è espressa sulla tipologia della polizza sottoscritta dal contraente, (costruttore), attribuendo alla medesima la natura di “polizza per conto altrui o per conto di chi spetta”, specificatamente disciplinate dall’art. 1891 del c.c. .

Una premessa, oltre che doverosa, costituirà un sicuro suffragio, per una migliore comprensione della pronuncia in esame.

Con queste due tipologie di contratti di assicurazione, si verifica la dissociazione tra la persona dell’assicurato e la persona del contraente. In tali ipotesi, la polizza viene stipulata dal contraente, in nome proprio, ma per coprire un interesse all’assicurazione altrui, oppure un interesse di un altro soggetto, che sarà l’assicurato. Con l’assicurazione per conto altrui, al momento della stipula della polizza, il contraente ha già individuato il soggetto assicurato mentre, l’assicurazione per conto di chi spetta si ha quando il titolare dell’interesse garantito dalla copertura assicurativa viene individuato solo in una fase successiva alla stipulazione del contratto, ossia al verificarsi del sinistro, momento in cui sono concretamente individuati i danneggiati dell’evento assicurato.

A corredo, di seguito vengono citati alcuni esempi, inerenti alle due tipologie di polizze di assicurazione.

Le ipotesi più frequenti dell’assicurazione per conto altrui si riscontrano quando il vettore assicura la merce altrui trasportata, del datore di lavoro che assicura i propri dipendenti contro gli infortuni e le malattie, del conduttore che assicura l’immobile, oggetto del contratto di locazione. Tra i casi di assicurazione per conto di chi spetta, è frequente quello del titolare di un parcheggio che assicura da danni e furti le autovetture che si trovano in custodia, presso sé medesimo. In questo caso, i beni coperti dall’assicurazione e, quindi, gli assicurati, ossia i proprietari degli stessi, saranno individuati al momento del sinistro. Una particolare applicazione del contratto per conto altrui o per conto di chi spetta, si ha in caso di polizze collettive, ossia le polizze stipulate da un contraente che, di norma è un’azienda, un ente/associazione, ecc., per offrire coperture, con premi economici, a soggetti interessati, che potranno essere i dipendenti dell’azienda, gli associati, ecc., i quali diventeranno assicurati, con la sottoscrizione di un modulo di adesione.

La Suprema Corte, con detta pronuncia, la prima nell’ambito della giurisprudenza di legittimità, ha ribaltato il giudizio espresso dalla Corte di Appello di Torino, definendo una “svolta”, un orientamento, in materia di risoluzione del contenzioso, derivante dalle richieste di risarcimenti alle Compagnie di Assicurazioni, per i danni subiti dagli acquirenti di immobili da costruire, (che sta crescendo a dismisura), in seguito agli interventi edilizi di Superbonus, Ecobonus, ristrutturazione edilizia, ecc, perdurate per alcuni anni, fino ai giorni nostri.

Con la sentenza succitata, l’acquirente sarà legittimato a richiedere il risarcimento assicurativo direttamente alla Compagnia di Assicurazioni, essendo il medesimo il soggetto primario da tutelare, nella disciplina inerente agli immobili da costruire.

Qualora sorga un contenzioso con la Compagnia di Assicurazioni, per diniego al risarcimento assicurativo, (parziale o totale, rispetto ai dettami contenuti nella polizza decennale postuma), richiesto da parte dell’acquirente, quest’ultimo potrà tutelare i propri interessi, ricorrendo alla mediazione civile obbligatoria, di cui all’art. 5 del D.Lgs. n.28/2010, quale risultante dall’ultimo correttivo (D.L.150/2023), alla recente Riforma Cartabia, (D.Lgs. n.149/2022), prevista per alcune materie specifiche, tra cui le controversie in ambito assicurativo.

Si precisa che l’avvio della procedura di mediazione civile, ricorrendo ad un Organismo di Mediazione, iscritto nell’Elenco tenuto dal Ministero della Giustizia, costituisce condizione di procedibilità in giudizio.  

Affidandosi ad elementi imprescindibili, quali sono la competenza e l’esperienza pluriennale nel settore immobiliare, maturate dal Notaio di fiducia, il Cliente potrà contare su una necessaria tranquillità d’animo, al fine di evitare potenziali futuri contenziosi, (peraltro, con costi certi per l’assistenza di un avvocato, la cui entità non è conoscibile, a priori), sia con il costruttore, sia con la Compagnia di Assicurazioni.