Il contratto di comodato d’uso, disciplinato dagli art. 1803 e seguenti del Codice Civile, è un contratto reale, in forza di diritti reali di godimento, con il quale una parte (comodante) concede in uso gratuito all’altra parte (comodatario), un bene mobile o immobile, per un certo tempo indicato, con l’obbligo della restituzione del medesimo, alla scadenza contrattuale. Caratteristiche principali – E’ prevista anche la forma verbale del contratto di comodato d’uso, per il quale non sussiste l’obbligo di registrazione. Tuttavia, qualora l’oggetto del contratto di comodato d’uso sia un bene immobile, è sempre consigliabile la forma scritta, che potrà manifestarsi con la scrittura privata non autenticata (in assenza dell’intervento del Notaio), oppure con la scrittura privata autenticata o con l’atto pubblico, qualora intervenga il Notaio – Il contratto di comodato d’uso ha come oggetto dei beni infungibili, in quanto prevede la restituzione del bene alla scadenza contrattuale – Esame sommario dei risvolti del contratto di comodato d’uso, nel caso di decesso del comodante o del comodatario – In caso di vendita all’asta dell’immobile oggetto del contratto di comodato d’uso, il Custode Giudiziario può richiedere, in qualunque momento, il rilascio dell’immobile al comodatario, essendo sufficiente la dichiarazione di urgenza di vendere l’immobile libero – Il Codice Civile prevede due tipologie di contratto di comodato d’uso e, precisamente, quello avente una scadenza determinata e quello senza l’indicazione della durata, ossia il c.d. “comodato precario”. Diritti dell’acquirente – Rischi per il comodatario del perimento del bene oggetto del contratto di comodato d’uso – Aspetti fiscali del contratto di comodato d’uso – Secondo una recente sentenza della Corte di Cassazione, nel caso di stipula di un contratto di locazione di un bene immobile, da parte del comodatario, il comodante è tenuto a dichiarare i redditi oggetto del contratto di locazione, anche se l’effettivo incasso dei canoni è avvenuto da parte del comodatario – Contratto di comodato d’uso senza l’indicazione della durata e della scadenza: secondo una recente pronuncia della Cassazione Civile, il comodante può richiedere la restituzione del bene, prima della cessazione dell’attività del comodatario – La registrazione del contratto di comodato d’uso può essere effettuata, sia telematicamente, accedendo al sito web dell’Agenzia delle Entrate, con la compilazione del modello RAP (Registrazione Atti Privati), sia accedendo ad un qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate. Dal 2020 l’imposta di registro non si paga più con il modello f23, bensì con il modello f24, ergo con la possibilità di compensare detta imposta, con eventuali crediti verso l’Erario. Con l’entrata in vigore del Decreto Semplificazioni (D.L. n. 73/2022), il nuovo termine per la registrazione è di 30 giorni dalla data della stipula.
Il contratto di comodato d’uso è un contratto reale poiché, in base all’art. 1803 c.c., esso prevede la consegna del bene mobile o immobile, ma non l’obbligo della consegna medesima.
Con tale contratto, una parte, solitamente il proprietario del bene mobile o immobile (comodante), concede l’utilizzo gratuito, all’altra parte (comodatario), per un certo tempo prefissato, fino alla scadenza contrattuale, prevedendo l’obbligo della restituzione del bene medesimo, da parte del comodatario.
Le regole che disciplinano tale contratto sono racchiuse in un ventaglio di pochissimi articoli e, precisamente, dall’art. 1803 all’art. 1812 del Codice Civile.
Passando ad esaminare le caratteristiche con cui si distingue tale tipo di contratto, di seguito verranno trattati sommariamente gli aspetti salienti:
- la gratuità, sancita dal 2° comma dell’art. 1803 c.c.; pertanto, qualora fosse previsto un corrispettivo, il contratto di comodato d’uso gratuito assumerebbe la forma del contratto di locazione, disciplinato dall’art.1571 c.c. . Tuttavia, detto requisito di gratuità non viene meno, qualora vengano previste delle prestazioni accessorie (c.d. comodato oneroso) a carico del comodatario, purché esse non snaturino il rapporto contrattuale, assumendo la caratteristica di corrispettivo da pagare per l’utilizzo del bene; ad esempio, potrebbe essere previsto l’onere per il comodatario, di restituire l’autovettura con il pieno di carburante, al termine del contratto di comodato d’uso gratuito;
- la forma unilaterale, poiché, secondo l’orientamento dottrinale prevalente, soltanto i contratti in cui sono previste delle controprestazioni, dietro pagamento di un corrispettivo, possono essere considerati come bilaterali. Ne consegue che, per esclusione, il contratto di comodato d’uso gratuito è senz’altro unilaterale. In effetti, la previsione di un obbligo a carico del comodante è solo eventuale; ciò potrebbe verificarsi nel caso in cui il bene concesso in comodato d’uso arrechi dei danni al comodatario. Nella fattispecie, il comodante sarà tenuto a risarcire l’utilizzatore qualora, nonostante fosse a conoscenza dei difetti del bene oggetto del contratto di comodato d’uso, non li abbia comunicati al comodatario (art. 1812 c.c.);
- è un contratto intuitus personae, ossia basato sulla fiducia nella persona; in questa tipologia di contratti, le caratteristiche della persona assumono particolare importanza nella conclusione del contratto medesimo;
- la temporaneità, in quanto può essere fissata una durata dalle parti, oppure essere determinata in base all’uso specifico per il quale il bene mobile o immobile è stato concesso in comodato d’uso. Tuttavia, è prevista anche la forma contrattuale in cui non viene indicato un termine, determinando il c.d. “comodato precario”, previsto dall’art. 1810 c.c. . In tale eventualità, il comodatario è obbligato a restituire il bene oggetto del contratto, dietro semplice richiesta del comodante.
E’ PREVISTA ANCHE LA FORMA VERBALE DEL CONTRATTO DI COMODATO D’USO, PER IL QUALE NON SUSSISTE L’OBBLIGO DI REGISTRAZIONE. TUTTAVIA, QUALORA L’OGGETTO DEL CONTRATTO DI COMODATO D’USO SIA UN BENE IMMOBILE, E’ SEMPRE CONSIGLIABILE LA FORMA SCRITTA, CHE POTRA’ MANIFESTARSI CON LA SCRITTURA PRIVATA NON AUTENTICATA (IN ASSENZA DELL’INTERVENTO DEL NOTAIO), OPPURE CON LA SCRITTURA PRIVATA AUTENTICATA O CON L’ATTO PUBBLICO, QUALORA INTERVENGA IL NOTAIO.
Il Legislatore non ha previsto l’obbligo di una forma particolare, per il contratto di comodato d’uso, così come avviene, del resto, per la quasi generalità dei contratti; ergo, le parti possono scegliere liberamente di concludere il contratto in forma verbale, oppure in forma scritta.
Non è richiesta la forma scritta obbligatoria, neppure nel caso in cui l’oggetto del contratto sia un bene immobile, poiché è ammissibile concedere una casa in comodato d’uso gratuito, con una semplice stretta di mano, un accordo verbale. Tuttavia, qualora l’oggetto del contratto sia un bene immobile, è caldamente consigliabile, per una serie di svariati motivi che vengono trattati nel prosieguo del presente articolo, ricorrere alla forma scritta.
Dunque, si potrà scegliere se ricorrere ad una scrittura privata, senza l’intervento del Notaio, oppure alla scrittura privata autenticata, oppure ancora all’atto pubblico, qualora intervenga il Notaio.
La forma scritta è senz’altro consigliabile, soprattutto quando l’oggetto del contratto è un immobile, poiché con l’indicazione della scadenza del contratto, viene definito il momento dal quale il comodatario è tenuto alla restituzione del bene.
Un caso particolare e ricorrente, nel vivere quotidiano, è quello in cui viene concesso in comodato d’uso gratuito un immobile, ad una coppia di coniugi con figli. Nel caso di separazione di questi ultimi e nel contratto non sia indicata una data di scadenza, il giudice potrebbe assegnare il diritto di abitazione alla madre, indipendentemente dal fatto che la proprietà del bene immobile sia dei suoceri. Dunque, è palese che è sempre opportuno indicare una data di scadenza nel contratto, anche quando il bene oggetto del contratto sia un bene mobile.
In tal modo, nell’eventualità di un contenzioso tra le parti, sarà sempre dimostrabile la proprietà del bene, oltre all’aspetto non trascurabile che, con un documento scritto, il comodante potrà sempre chiedere la restituzione del bene, ricorrendo ad un decreto ingiuntivo.
Tuttavia, come più sopra trattato, il contratto di comodato non prevede l’obbligo dell’indicazione di una scadenza del contratto; in tal caso, ricorre la casistica di “comodato a tempo indeterminato”, o di “comodato precario” e il comodatario è tenuto a restituire il bene non appena viene richiesto dal comodante.
Qualora il comodatario si rifiuti di restituire il bene, il comodante dovrà agire in giudizio, richiedendo al giudice un provvedimento di rilascio.
IL CONTRATTO DI COMODATO D’USO HA COME OGGETTO DEI BENI INFUNGIBILI, IN QUANTO PREVEDE LA RESTITUZIONE DEL BENE ALLA SCADENZA CONTRATTUALE.
Occorre distinguere il contratto di comodato, con il quale viene previsto che venga restituito il medesimo bene, per il quale è stato concesso l’utilizzo gratuito, avente quindi, ad oggetto, dei beni infungibili, da altre tipologie contrattuali, quali ad esempio, il mutuo, che ha invece ad oggetto dei beni fungibili, in quanto possono essere restituiti dei beni similari, dello stesso genere del bene oggetto del contratto.
Con riferimento al contratto di deposito, il depositario non può utilizzare il bene consegnato, diversamente da quanto previsto per il comodatario, che può servirsi del bene concesso in uso gratuito.
Si pensi, ad esempio, al caso dell’autorimessa cui si rivolge il cliente, per la custodia della propria autovettura, dietro pagamento di un corrispettivo: il depositario non potrà mai servirsi dell’autovettura ricevuta in custodia.
ESAME SOMMARIO DEI RISVOLTI DEL CONTRATTO DI COMODATO D’USO, NEL CASO DI DECESSO DEL COMODANTE O DEL COMODATARIO.
Seppur lontano dai pensieri dei contraenti l’eventualità del decesso, è necessario essere a conoscenza di quanto prevede la legge, nella fattispecie.
Secondo l’art.1811 c.c., nel caso in cui vi sia il decesso del comodatario, il contratto di comodato d’uso si estingue automaticamente; il motivo è da ricondurre alla natura di tale tipo di contratto, poiché trattasi, come più sopra argomentato, di un contratto intuitus personae, ossia esso è fondato sulla fiducia riposta nella persona. Proprio per tale motivo, il contratto si estingue, a prescindere dal fatto che in esso sia stata indicata, o non sia stata indicata una scadenza. Ne consegue che, il comodante potrà esigere immediatamente dagli eredi del comodatario la restituzione del bene, oggetto del contratto.
Diverso è il caso in cui vi sia il decesso del comodante, in quanto il Codice Civile nulla prevede a tal riguardo; pertanto, la soluzione del problema è sottoposta alle pronunce giurisprudenziali che, nel corso del tempo, sono discordanti tra loro.
Sia pure datata, la sentenza n.8548 del 03/04/2008 pronunciata dalla Cassazione Civile, sez. III costituisce un valido suffragio; pertanto, da essa, sono stati desunti dei criteri da adottare, secondo la situazione, riassunti di seguito:
- Nel caso in cui sia stata indicata una data di scadenza nel contratto di comodato d’uso e si verifica il decesso del comodante, i suoi eredi sono obbligati a rispettare detto termine, concordato tra le parti, in sede di sottoscrizione del contratto; dunque, essi non potranno esigere la restituzione anticipata del bene oggetto del medesimo;
- Nonostante tale previsione, gli eredi del comodante potranno richiedere la restituzione del bene, al verificarsi di una delle quattro seguenti casistiche:
- qualora il comodatario non utilizzi la diligenza del buon padre di famiglia, prevista dall’art. 1176 c.c.; in tal caso, gli eredi del comodante possono recedere immediatamente dal contratto, richiedendo la restituzione immediata del bene, ma possono anche agire in giudizio richiedendo il risarcimento di eventuali danni subìti;
- nel caso in cui il comodatario conceda l’utilizzo del bene ricevuto in comodato d’uso a soggetti terzi; anche in questo caso, gli eredi del comodante possono attuare quanto indicato al punto precedente;
- qualora il comodante abbia una necessità impellente ed imprevista di utilizzare il bene, così come previsto dall’art. 1809, 2° comma, Codice Civile;
- nel caso in cui via sia anche il decesso del comodatario, oltre che del comodante, quando è presente l’indicazione di una data di scadenza del contratto, gli eredi del comodante possono richiedere la restituzione immediata del bene agli eredi del comodatario, secondo quanto previsto dall’art. 1811 c.c.;
3. Nel caso di “comodato precario”, ossia senza l’indicazione di un termine di scadenza, gli eredi del comodante, come più sopra trattato, potranno chiedere la restituzione immediata del bene agli eredi del comodatario, così come avrebbe potuto fare il comodante.
Preme evidenziare che, in ogni caso, il bene deve essere restituito dal comodatario al comodante, con tutti gli accessori, oltre che con i frutti ritratti dal medesimo e, qualora ciò non sia possibile, il bene deve essere restituito nello stato di fatto in cui era stato consegnato all’origine del contratto.
Con riferimento al tempo entro cui il bene deve essere restituito dal comodatario al comodante, occorre fare riferimento al termine indicato nel contratto di comodato d’uso e, qualora non sia stata indicata una scadenza, il termine è desumibile dall’utilizzo del bene medesimo, ferma restando la possibilità, come già sopra trattato, dell’immediata risoluzione del contratto, per l’urgente necessità e imprevisto bisogno del comodante.
Per quanto attiene al luogo in cui effettuare la restituzione del bene, secondo gli usi e secondo le prestazioni, si presume che sia il comodatario, trattandosi di un bene mobile, a consegnare materialmente il bene medesimo al comodante e non sia, invece, quest’ultimo a ritirarlo al domicilio del comodatario.
IN CASO DI VENDITA ALL’ASTA DELL’IMMOBILE OGGETTO DEL CONTRATTO DI COMODATO D’USO, IL CUSTODE GIUDIZIARIO PUO’ RICHIEDERE, IN QUALUNQUE MOMENTO, IL RILASCIO DELL’IMMOBILE AL COMODATARIO, ESSENDO SUFFICIENTE LA DICHIARAZIONE DI URGENZA DI VENDERE L’IMMOBILE LIBERO.
Nel caso in cui l’immobile sia oggetto di una procedura esecutiva immobiliare, il contratto di comodato d’uso, in forza del quale è stato concesso l’utilizzo gratuito del bene medesimo, non è opponibile a detta procedura; dunque, l’aggiudicatario non deve preoccuparsi, poiché non è opponibile, neppure nel caso in cui il contratto sia stato sottoscritto con una data certa anteriore al pignoramento.
Tale previsione scaturisce dal fatto che, nel nostro ordinamento, non esiste alcuna norma che tuteli il comodatario da un’eventuale vendita forzata.
Secondo l’orientamento prevalente della giurisprudenza, tra cui la sentenza del Tribunale di Torino, Sez. III, del 07/05/2007, (sia pure datata)“il contratto di comodato stipulato dal precedente proprietario in epoca anteriore al suo trasferimento non è opponibile all’acquirente del bene; e ciò in quanto, per effetto del trasferimento in suo favore, il compratore acquista ipso iure il diritto di far cessare il godimento da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa. In ogni caso un comodato, non è opponibile all’aggiudicatario di un immobile acquistato in sede di vendita forzata nell’ambito di una procedura di esecuzione immobiliare; ed invero, l’art.2923, co.1, c.c. consente l’opponibilità all’acquirente delle sole locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento”.
Qualora, nel contratto di comodato d’uso non sia indicata una durata, il Custode Giudiziario ha tutti i pieni poteri per richiedere la restituzione del bene, in qualunque momento, mentre nel caso in cui sia indicata una data di scadenza nel medesimo contratto, oppure questa sia facilmente desumibile dall’utilizzo cui l’immobile è destinato, egli potrà procedere alla liberazione dell’immobile, su semplice dichiarazione di “bisogno urgente e imprevisto” di vendere l’immobile libero, quale presupposto necessario e imprescindibile, che legittima quest’ultimo a richiedere l’immediata restituzione del bene medesimo.
In pratica, il Custode Giudiziario si occupa delle azioni necessarie per liberare l’immobile da eventuali occupanti, nonché di accompagnare gli eventuali interessati potenziali acquirenti a visionare l’immobile, con l’obbiettivo di vendere il medesimo al miglior acquirente.
Diversamente dal contratto di comodato d’uso, l’art. 2923 c.c. prevede l’opponibilità del contratto di locazione all’aggiudicatario, in presenza di determinate condizioni (registrazione del contratto con data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento, prezzo non inferiore di un terzo alle precedenti locazioni o al “giusto prezzo”).
IL CODICE CIVILE PREVEDE DUE TIPOLOGIE DI CONTRATTO DI COMODATO D’USO E, PRECISAMENTE, QUELLO AVENTE UNA SCADENZA DETERMINATA E QUELLO SENZA L’INDICAZIONE DELLA DURATA, OSSIA IL C.D. “COMODATO PRECARIO”. DIRITTI DELL’ACQUIRENTE.
Passiamo ora ad esaminare in modo più approfondito, quanto trattato più sopra, sommariamente, in merito alla durata del contratto di comodato d’uso.
Nel nostro ordinamento, sono previste due forme di contratto di comodato d’uso:
- con durata determinata, ai sensi dell’art.1803 c.c.;
- comodato precario, ossia senza indicazione di una durata, ai sensi dell’art.1810 c.c. .
Con la prima forma, l’obbligo di restituzione del bene scaturisce soltanto al giungere della scadenza del termine, ferma restando la facoltà del comodante di richiedere la restituzione immediata del bene, nel caso in cui intervenga una sua urgente ed imprevista necessità. Scaduto il termine del contratto, qualora l’immobile non venga restituito dal comodatario, il proprietario/comodante può agire in giudizio, nei confronti dell’”occupante abusivo”, secondo le disposizioni previste dall’art.447-bis del codice di procedura civile.
Con il comodato precario, invece, non è presente nel contratto alcuna indicazione, sia tacita, sia espressa, della data di riconsegna del bene, per il quale è stato concesso l’utilizzo gratuito. In tal caso, la scadenza del vincolo contrattuale dipende esclusivamente dalla volontà del comodante, il quale ha pieno potere di recedere dal contratto, richiedendo l’immediata restituzione del bene.
Invero, detta richiesta di restituzione immediata del bene comporta la contestuale cessazione del diritto del comodatario di disporre del bene medesimo, con la conseguenza che, qualora quest’ultimo rifiuti di restituire il bene al comodante, viene ad assumere la figura di abusivo di un bene altrui.
Nel caso in cui, oggetto del contratto di comodato, sia un immobile concesso in uso gratuito per l’abitazione, in caso di mancanza di accordo tra le parti, il giudice può stabilire il termine entro il quale deve avvenire la restituzione del bene medesimo, qualora il comodatario necessiti di un congruo tempo, per lasciare vuoto l’immobile e per trovare un’abitazione alternativa.
Se il comodante decide di vendere l’immobile, oggetto di un contratto di comodato d’uso, stipulato con data anteriore al rogito notarile, con cui avviene il trasferimento di proprietà, detto contratto di comodato non è opponibile al terzo acquirente.
In tale evenienza, l’acquirente ha pieno diritto di richiedere in qualunque momento, a propria discrezione, la cessazione del godimento del bene da parte del comodatario, al fine di ottenere la piena disponibilità dell’immobile.
Qualora il comodatario non rilasci l’immobile, dietro richiesta dell’acquirente, la decorrenza dell’occupazione illegittima, ai fini del risarcimento del danno a favore di quest’ultimo, coinciderà con la data in cui egli, quale nuovo proprietario dell’immobile, abbia espresso al comodatario, la richiesta di restituzione del bene.
RISCHI PER IL COMODATARIO DEL PERIMENTO DEL BENE OGGETTO DEL CONTRATTO DI COMODATO D’USO.
Secondo l’art.1805 c.c., il comodatario è responsabile nel caso in cui il bene oggetto del comodato d’uso perisca, per un caso accidentale, a cui poteva sottrarlo, sostituendolo con un bene di sua proprietà, oppure se, potendo salvare una delle due cose, ha optato per salvare la propria. Non incorre invece in responsabilità, per il normale deterioramento subìto dal bene, in seguito all’utilizzo, per lo scopo per il quale gli è stato concesso in uso, tranne che nel caso in cui non vi sia un deperimento dovuto a sua colpa.
Per quanto attiene alle spese derivanti dall’utilizzo del bene oggetto del contratto di comodato d’uso, l’art.1808 c.c. dispone che il comodatario dovrà farsi carico delle spese necessarie per l’utilizzo del bene, senza poter esigerne il rimborso dal comodante, mentre avrà diritto al rimborso delle spese straordinarie, qualora siano necessarie ed urgenti, per la conservazione del bene.
Di contro, anche sul comodante grava un obbligo e, precisamente, egli è tenuto a risarcire i danni al comodatario, nel caso in cui eventuali vizi del bene, di cui era a conoscenza, senza aver avvisato il comodatario, dovessero procurare dei danni a quest’ultimo.
ASPETTI FISCALI DEL CONTRATTO DI COMODATO D’USO.
Ai fini delle imposte dirette, nel caso di un contratto di comodato stipulato tra soggetti privati, avente come oggetto un immobile adibito ad uso abitazione, grava sul comodante l’obbligo di dichiarare la rendita catastale del fabbricato, nella propria dichiarazione dei redditi ai fini irpef, afferente al periodo annuale (o infrannuale) in cui era vigente il contratto di comodato, rivalutata con i coefficienti previsti dalle norme tributarie, oltre a maggiorarla di un terzo, in quanto trattasi di immobile non utilizzato direttamente dal comodante medesimo.
Detta maggiorazione non deve essere applicata, nel caso in cui detto immobile sia concesso in comodato d’uso ad un proprio familiare, fermo restando il necessario requisito che quest’ultimo dimori abitualmente in detto immobile e che risulti anagraficamente residente nel medesimo.
Al riguardo, preme rammentare che, con la Legge di Stabilità 2016 (L.n.208 del 28/12/2015), al fine di poter beneficiare della riduzione della base imponibile Imu (Imposta Municipale Unica) nella misura del 50%, è necessario procedere alla registrazione all’Agenzia delle Entrate del contratto di comodato, per l’immobile concesso in uso gratuito tra parenti in linea retta (tra genitori e figli).
Per quanto riguarda la succitata imposta IMU, al relativo pagamento sono tenuti i proprietari/comodanti; dunque, nulla deve pagare, a tale titolo, il comodatario.
Quest’ultimo è tenuto, invece, al pagamento della Tari, ossia della tassa sui rifiuti solidi urbani, in quanto essa è dovuta dall’utilizzatore dell’immobile, commisurata a delle tariffe deliberate dal Comune in cui è sito l’immobile, in base alla superficie calpestabile dell’abitazione.
In ogni caso, per quanto riguarda l’aspetto tributario, sia ai fini Irpef, sia ai fini della fiscalità locale, si rimanda al necessario approfondimento, da effettuare da parte del professionista incaricato per la redazione della dichiarazione dei redditi ed adempimenti conseguenti, sia del comodante, sia del comodatario, poiché i casi sono innumerevoli e non potrebbero essere enunciati in modo esaustivo nel presente articolo, per brevità di spazio.
SECONDO UNA RECENTE SENTENZA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, NEL CASO DI STIPULA DI UN CONTRATTO DI LOCAZIONE DI UN BENE IMMOBILE, DA PARTE DEL COMODATARIO, IL COMODANTE E’ TENUTO A DICHIARARE I REDDITI, OGGETTO DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE, ANCHE SE L’EFFETTIVO INCASSO DEI CANONI E’ AVVENUTO DA PARTE DEL COMODATARIO.
A tale conclusione, è giunta la Cassazione Civile, sez. trib., con la sentenza n.5588 del 02 marzo 2021. Con detta pronuncia, è stato sancito che, nel caso in cui il comodatario stipuli un contratto di locazione di beni immobili ricevuti in comodato d’uso, il soggetto tenuto a dichiarare i canoni di locazione, contrattualizzati da parte del comodatario, è il comodante, ossia il proprietario dei beni medesimi, indipendentemente dal fatto che l’incasso di detti canoni sia avvenuto da parte del comodatario.
La Suprema Corte, accogliendo il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ha statuito che il contratto di comodato, così come disciplinato dall’art.1803 c.c. produce effetti obbligatori e non reali; pertanto, il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento, ma non è il proprietario (o titolare di altro diritto reale di godimento, ad esempio, usufruttuario) dell’immobile.
A corredo, si ricorda che, l’art.26 del D.P.R. 917/86 (TUIR – Testo Unico delle Imposte sui redditi), così recita: “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’art.30, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso”.
CONTRATTO DI COMODATO D’USO SENZA L’INDICAZIONE DELLA DURATA E DELLA SCADENZA: SECONDO UNA RECENTE PRONUNCIA DELLA CASSAZIONE CIVILE, IL COMODANTE PUO’ RICHIEDERE LA RESTITUZIONE DEL BENE, PRIMA DELLA CESSAZIONE DELL’ATTIVITA’ DEL COMODATARIO.
Con la pronuncia dell’ordinanza n.22309 del 15/10/2020 da parte della Corte di Cassazione Civile Sezione Sesta -3, è stato statuito che, secondo l’art. 1810 c.c., è necessario identificare un contratto di comodato d’uso, in cui non sia indicato un termine di scadenza, come “comodato precario”. Da ciò discende la possibilità, per il comodante, di recedere dal contratto ad nutum, ossia secondo la propria volontà, richiedendo l’immediata restituzione del bene, in qualunque momento.
Secondo l’orientamento prevalente della giurisprudenza di legittimità, il termine del comodato può risultare dall’uso cui si intende destinare il bene, soltanto “se tale uso abbia in sé connaturata una durata predeterminata nel tempo”. (Cassazione Civile Sez. Unite sentenza n.3168 del 09/02/2011).
E’ dunque necessario e consigliabile indicare nel contratto di comodato d’uso una durata, tenuto conto che l’obbligo di restituzione del bene incombe sul comodatario, a prescindere dall’indicazione di una scadenza del contratto.
Proprio per evitare di snaturare un contratto di comodato d’uso, che non può certo avere una durata all’infinito, il Legislatore è intervenuto con l’art. 1810 c.c., che riconosce appunto la facoltà al comodante, di richiedere la restituzione immediata del bene al comodatario, quando non sia prevista l’indicazione di un termine del contratto.
LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI COMODATO D’USO PUO’ ESSERE EFFETTUATA, SIA TELEMATICAMENTE, ACCEDENDO AL SITO WEB DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE, CON LA COMPILAZIONE DEL MODELLO RAP (REGISTRAZIONE ATTI PRIVATI), SIA ACCEDENDO AD UN QUALUNQUE UFFICIO TERRITORIALE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE. DAL 2020 L’IMPOSTA DI REGISTRO NON SI PAGA PIU’ CON IL MODELLO F23, BENSI’ CON IL MODELLO F24, ERGO CON LA POSSIBILITA’ DI COMPENSARE DETTA IMPOSTA, CON EVENTUALI CREDITI VERSO L’ERARIO. CON L’ENTRATA IN VIGORE DEL DECRETO SEMPLIFICAZIONI (D.L. N.73/2022), IL NUOVO TERMINE PER LA REGISTRAZIONE E’ DI 30 GIORNI DALLA DATA DELLA STIPULA.
Come è stato trattato più sopra, quando il contratto di comodato d’uso di un immobile è stato redatto in forma scritta, è necessario procedere alla relativa registrazione all’Agenzia delle Entrate.
Essa potrà avvenire, a cura del comodante, oppure del comodatario, oppure ancora di un soggetto all’uopo delegato, sia telematicamente, accedendo all’apposita sezione dedicata del sito web dell’Agenzia delle Entrate, (allegando al file del contratto di comodato d’uso, ulteriori documenti, come ad esempio, la planimetria dell’immobile, procedendo altresì alla compilazione del modello RAP – Registrazione atti privati), sia accedendo ad un qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate.
Si rende inoltre necessario effettuare il pagamento di euro 200,00 a titolo di imposta fissa di registro, a mezzo di modello f24, oltre che dell’imposta di bollo di euro 16,00 ogni quattro facciate e, comunque, ogni 100 righe scritte del contratto.
Tale modalità di pagamento a mezzo di modello f24, intervenuta nel corso dell’anno 2020, sostitutiva della precedente modalità di pagamento con modello f23, consente di compensare parzialmente o totalmente tale imposta, con eventuali crediti esistenti, vantati verso l’Erario.
Con l’entrata in vigore del Decreto Semplificazioni (D.L.n.73/2022), il nuovo termine per procedere alla registrazione del contratto di comodato d’uso è di 30 giorni dalla data della stipula, termine sostituito al previgente di 20 giorni.
Dalla lettura del presente articolo, si deduce che è assolutamente consigliabile sottoscrivere un contratto scritto di comodato d’uso, quand’anche si tratti di beni mobili di modico valore, preferendolo ad una forma verbale, tenuto conto che nel tempo le situazioni evolvono.
A maggior ragione, qualora l’oggetto del contratto sia un bene immobile, affidarsi alla competenza professionale del proprio Notaio di fiducia, che saprà assistere il Cliente, tutelando le parti con la necessaria scrupolosità ed imparzialità, costituisce un valore aggiunto.
